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地产大佬:小学生决定房价涨跌

xt.fangyuan365.com 湘潭房产网 时间:2017/1/19 17:09:12
 

     湘潭房产网1月19日讯      2016年的楼市大家有目共睹,全国房价普遍量价齐涨。但是细分来看,一线城市房价涨幅>二线城市房价涨幅>三线城市房价涨幅。具体到一个城市而言,城市核心区域>次城区>环线>郊区。


  大家都清楚,决定房价的四个基本要点:一是人口结构,二是城镇化进程,三是高收入人群的收入涨幅,四是政策。


    抛开政策不谈,供需决定房价,这是众所周知。然而,近日,有房地产大佬,在2017年一次业内会议却说:看一个城市房价是否会涨,看看小学生的增加量就清楚了。


    小学生和房价这两者有关系吗?地产大佬是这样说的,如果是成年人增长,这个数据不一定有效。为什么?成年人进城市可能增长很快,农民工租房住不买房,一到春节就回家了都走了。所以要看人口增长里小学生占的比重多大,小学生一来,说明一家子在这生根了,小学中学12年跑不掉的,这个是真实的人口增长。孩子大了得买大房子,再长大还要买房。我们光看人口增长数据很难判断,但是看小学生是最容易判断的。所以小学生增长的城市一定是将来房价上涨的城市,因为它延续十几年,而这一定是供求关系恶化的过程。


  那为什么要特别说明,小学生的数量变化与房价起伏密切相关呢?真能从小学生数量看出一线城市房价走势吗?


  小学生群体作为人口结构的一个细分面,从某种角度来说,也是“人口结构影响房价”的一个佐证。公开数据显示,80后、90后、00后的人口总数依次为2.28亿、1.74亿、1.26亿,90后、00后作为未来市场的主力军,他们的购房需求和未来房价涨跌有着莫大的关联。


  房地产本质上是做人口生意,人口净流入意味着坚挺的承接力。而实打实的小学生数量变化,是反映人口流动的一个真实指标——全国小学入学率接近100%,数量还是“数人头”数出来的,不是抽样调查、更不是估计出来的。


  每个孩子的背后都是一个家庭,家长是城市中坚力量,他们自身未来也是购房主力军,从这个角度来说,小学生数量决定了城市房价走势。总体上来讲,小学生增速非常高的地区,房价的涨幅要大得多,而在小学生增速非常低的地区,房价的表现要弱得多。

 
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