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楼市好不热闹,一边“调控”一边“救市”

xt.fangyuan365.com 湘潭房产网 时间:2017/3/20 16:03:42
 

   湘潭房产网3月20日讯     2017年房地产要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,既抑制房地产泡沫,又防止大起大落。两会过后,面对房价上涨压力,3月份以来,全国各地房地产“调控”政策加码。


   而与一二线城市调控相反的是,如,湖南省湘潭市,四川省资阳市等三四城市在2017年出台了进一步去库存的“购房奖励”政策。值得注意的是,2017年购房奖励政策较2016年都大幅提高。


    一边是新一轮调控“加码升级”另一边则是“救市”去库存,2017年楼市好不热闹,可是吃瓜的“购房者”感觉到迷茫了:2017年房价会降吗?现在该不该买房呢?

 

 


    限购or奖励


    一天四城出台限购政策... 3月17日下午,北京市住建委、市规划国土委、市住房公积金中心、市银监局、人民银行营业管理部联合举行新闻发布会,北京楼市调控进一步升级:实施“认房又认贷”,二套房首付比例提至60%。除了北京,17日晚,广州、石家庄、郑州这3个省会城市也相继出台楼市限购政策。


    北京、广州等一线城市,一向是全国房地产市场调控政策的风向标,也透露出政府加强管控的信号。


    话音未落,3月18日,长沙时隔6年重启限购又限贷,首套房商贷首付比例升至30%,公积金贷款首付比例20%不变,购二套房申请商贷,首套房贷款已结清的首付比例不低于35%,未结清的不低于45%;停发三套房贷款。


      至此,据不完全统计,自2月28日以来,过半月已有近20个市、县、区相继出台限购或限购升级措施。这其中既有北京广州这样的一线城市,又有河北涿州、浙江嘉善这样的受外溢效应影响的环一线三四线城市,以及南京、杭州、青岛等热点二线城市。


    与调控相反的是,3月17日,湘潭楼市实施《关于积极化解商品房库存促进房地产市场平稳健康发展的补充意见》(以下简称《补充意见》),再次释放出政府让楼市“回归居住属性”的坚决态度。《补充意见》提出,大幅提高对低保户、残疾人低收入家庭、直管公房及国有企、事业单位自管产住房低收入家庭承租户等征拆困难群体的购房奖励标准;着力拓宽购房奖励面,将外来人口、本地居民纳入购房奖励的适用范围,分别奖励300元、100元/平方米;将大中院校学生和毕业生的购房奖励标准由300元/平方米提高到400元/平方米;将政策实施地域从园区、示范区拓展到市城区,进一步扩大房屋消费规模,全面激发房地产市场需求端活力。


    时下,楼市好不热闹,一线“调控”,三线“救市”。让不少消费者有点“犯晕”,房价到底是要涨还是跌?楼市到底是控还是松?

 

 


    去库存or房价上涨


    2016年是房地产去库存存元年,全国各大城市相继出台了较为宽松的“救市”政策,无论是买房首付,还是各种购房补贴时隔多年重启。根据央行公布的数据,2016年全年全国人民币贷款增加12.65万亿 元,其中,以个人住房按揭贷款为主的住户部门中 长期贷款增加5.68万亿元,占比达到45%。


   此外,来自国家统计局数据显示,2016年全国70大中城市房价普遍上涨,其中房价涨幅最大的为一二线城市,比如,深圳、合肥、上海等众多一线城市房价涨幅达到30-50%,最高达到60%,创下了房价历史之最。


    商品房销售方面,2016年,商品房销售面积157349万平方米,比上年增长22.5%。其中,住宅销售面积增长22.4%。商品房销售额117627亿元,增长34.8%。其中,住宅销售额增长36.1%。


   可以说,2016年以房地产去库存为基调的上,全国楼市量价齐涨。

 

 


    高位调整or去库存


    2016年9月30日-10月8日,全国22个一二线城市突降“调控”,成交量出现了明显下调,房价涨幅也明显放缓。


    统计局数据显示,2016年10月份,70个大中城市中,一线城市和二线城市房地产市场明显降温,房价环比涨幅快速回落。初步测算,10月份一、二线城市新建商品住宅价格环比分别上涨0.5%和1.3%,分别比9月份回落2.8和1.0个百分点,此外,一线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比涨幅也出现回落。


    2016年11月份,70个大中城市中,新建商品住宅和二手住宅价格环比上涨的城市个数减少,分别比上月减少7个和8个;环比下降的城市个数增加,分别比上月增加4个和7个。此外,一线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比涨幅连续2个月出现回落,二线城市二手住宅价格同比涨幅本月开始回落。


     2016年12月份,从环比看,一二线城市房价走势总体趋于平稳,房地产市场持续呈现积极变化。初步测算,12月份一线城市新建商品住宅价格环比由上月的上涨0.1%转为持平;二线城市新建商品住宅价格上涨0.2%,比上月回落0.2个百分点。其中,12个城市12月份新建商品住宅价格环比下降,降幅在0.1至0.4个百分点之间;2个城市环比持平;广州市环比上涨0.7%,但已连续三个月涨幅回落。


    步入2017年,一线以及热点二线城市房价涨幅继续回落。统计局数据显示, 2月份,15个一线和热点二线城市在因地制宜、因城施策的房地产调控政策作用下,新建商品住宅成交量继续减少,房价环比综合平均略有下降,降幅与上月持平。与上月相比,10个城市新建商品住宅价格环比下降,降幅在0.1至0.6个百分点之间;2个城市环比持平;其余3个城市环比涨幅均在1%以内。从同比看,70个城市中有20个城市新建商品住宅价格涨幅比上月回落,其中多为一二线城市。初步测算,一线城市新建商品住宅价格同比涨幅连续5个月回落,2月份比1月份回落3.0个百分点;二线城市新建商品住宅价格同比涨幅连续3个月回落,2月份比1月份回落0.4个百分点;


   可以说,15个一线和热点二线城市因地制宜、因城施策实施调控政策以来,政策效果明显,房价快速趋稳回落。然而值得注意的是,以去房地产去库存为主的三线城市房价依旧保持着稳定上涨的趋势。来自统计局数据显示,2017年2月份,三线城市新建商品住宅价格同比涨幅略有扩大,2月份比1月份扩大0.3个百分点。从环比看,2月份一线城市新建商品住宅价格环比微涨0.1%,二线城市上涨0.3%,三线城市上涨0.4%。

 

 


   得益于政策利好 湘潭楼市量价齐涨


   “以前都是我们追着客户来看房,现在是客户主动上门都接待不过来。”从楼盘销售人员的反映可以看出,较房地产去库存直接的2015年,客户的购房态度已经从观望转变为迫不及待出手。湘潭地产界人士认为,这种转变的出现一方面得益于宏观政策利好,一方面是受周边城市影响。


    来自湘潭365房产网统计数据显示,2016年湘潭全年新建商品房登记销售210.39万㎡,同比增长28.75%;销售价格方面,2016年湘潭房价普遍上涨,而这种房价上涨趋势在2017年有望继续爆出。


    数据显示,2017年1月份,湘潭新建商品房住宅销售1200套,同比上涨超过8成,2月份销售1500套,同比上涨达到450%,成为湘潭楼市最佳的开局。


   与销售井喷相反的是,供应量低迷。数据显示,2016年,我市全年核发预售许可证41个,批准预售面积114.37万㎡;2017年这种低供应仍未得打改变。截至至2017年3月20日,湘潭仅新增3个商品房预售许可,累计批准预售商品房住宅4.56万平米。


    湘潭房地产业内人士表示,首先,从宏观上来看,湘潭连续出台了房地产去库存政策,这极大地增强了购房者的信心;尤其是,湘潭棚户区改造,为湘潭楼市发展注入了行的动力。其次,长沙、以及周边城市的房价接连大涨,也令购房者对湘潭楼市充满信心。


     总之而言,湘潭房价上涨归根于三个因素:一是和邻近的长沙相比,湘潭楼市可以说还处于价值洼地。而无论配套还是经济实力,尤其是长株潭城铁开通运营,湘潭发展更上一个台阶。从去年下半年开始,不断有长沙等周边城市的客源进入湘潭那购房,这在一定程度上促使湘潭本地的刚需型、改善型客户结束观望,纷纷出手。第二原因是,棚户区改造和去库存政策结合,2016年 全市新开工各类棚户区改造13692户, 2016年市城区共计签订征收补偿协议7551户,庞大的拆迁购房需求,以及购房补贴政策,成为了湘潭楼市的消费主力;第三,近年以来湘潭市区几乎没有新楼盘入市,经过去年的去库存,湘潭各大楼盘基本进入销售尾声,市民也担心再不出手短期内就买不到中意的房子。

 

 


     消费者:是买还是继续观望?


    一方调控,一方救市,对于购房者来说,无疑是纠结的:房价会不会跌,该不该买房。对此业内人士表示,买房,还是观望,不仅取决于房价,更取决于自身购房需求和经济能力。套用一句当下流行的话来说:“你买或不买,价格总在那里。”


    从目前而言,调控政策意图非常明显:“既抑制房地产泡沫,又防止大起大落”因此,如果你期待房价大跌,可能不太实际。而从当前较为严厉的调控政策而言,一二线城市房价再次大涨的几乎不可能,这有违房地产调控初衷。因此,2017年一二线城市房价会会保持平稳,三四线城市房价会继续小幅上涨。


    同时业内人士提醒购房者,买房,应该根据自己的经济实力等各方面因素来理性选择房产。如果说首付支付额度太低或者说每个月的按揭太多,那么可能就会给购房者带来比较重的负担,影响生活品质。”业内人士表示。

 
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