根据中国指数研究院统计，4月的最后十个交易日，在监测的35个城市中，有21个城市房地产成交量环比下跌，“五一”小长假曾经是人们看房选房比较集中的时间，业界俗称“楼市大阳春”，然而今年这个小长假似乎有些冷。

　　二元化市场机制即将到来

　　　　这是一次具有划时代意义的调控，它将改变整个房地产行业的结构，最终形成“保障房与商品房各尽其责”的二元化市场机制。

　　从时间上看，调控已近一个月，但只是刚刚开始，未来还将长期进行。从强度上看，本轮调控力度和强度将是前所未有的，它的最终目的是理顺行业结构，搭建良性可持续发展的产业平台，使行业规则更清晰。从各界反应来看，不同级别的机构、拥有不同立场的社会各界，他们的反应和评价都是不同的。从短期效果来看，调控已经抑制了成交流量和价格。

　　分析背景，这次调控来源于几个原因，包括房价过快上涨、流动性过剩、社会压力增加、住房供需比失衡等。为了保障房地产业的长期可持续发展，调控有可能是舍小求大的，比如有些物业会面临贬值，有些开发商会减损利润，有些市场反应较慢的地区会减缓发展速度等。

　　新政“冷”了改善型客户

　　　从新政出台一月以来，出于观望态度，从在售项目销售现场的客户来电来访数量较之前的确有比较明显的下降，成交量也在下降。但就目前成交量的数据来看，对二三线城市的影响并不如北京上海等一线城市那么强烈。这是因为新政针对的还是投资需求，而而二三线城市市场是以本土需求为主，主要是基于婚房的刚性需求和改善型需求，投资的成分相对较少。销售现场依然保有基于刚性需求的咨询，并且更关注价格的调整。而另外一小部分资金实力雄厚的客户，对贷款政策的变化并不敏感，他们更在意的是对资源的占有，这部分的成交仍然存在。受新政影响较大的主要体现在依靠贷款购房的改善型客户，受首付比例的提高、市场观望和看跌的情绪影响，有些客户甚至直接放弃了改善的想法，势必会出现退房的现象。意向购房者普遍认为市场在经过这一轮的调整之后，房价会有所下降，趋于平稳和健康。

　　近景平淡 远景乐观

　　本次调控从远景分析，是有利于房地产市场长期稳定健康发展的，但短期内也带来了一定的负面作用，除了有效抑制了投资需求之外，同时也阻碍了刚性需求的释放。目前，有自住需求的购房者还看不太清调控的目标和方向，持观望心态的人比较多。

　　市场方面，由于中国城市化进程的快速发展，住房市场供不应求的局面将长期持续。房价的上涨将表现在两个方面：一方面是财富增长型，即优质地段优质产品导致的财富集聚。另一方面属于价值增长型，即在城市化进程的大环境下，地块的价值受到板块热度、交通及配套逐步完善的影响而有所提升。

　　2010年大多数人对未来是保持乐观的，一旦政策和房价都趋于稳定，成交量一定会有所回升。未来房地产市场，将会形成以自住型需求为主的良性供需关系，人们的判断力也将更加理性。

　　新政使湘潭楼市更健康

　　湘潭楼市目前是朝着健康方向发展的，整个供应量是丰满的，调控之后更会使楼市朝着一个健康的方向发展。

　　虽然湖南房产新政细则还没有出台，但从其制定方向也会朝着一个适合湖南楼市发展方向去制定。对于当下是否是购房的最好时机，不同的客户有着不同的购房需求，新政的出台对楼市的健康发展起到一个巨大的作用，对开发商来讲也是举双手欢迎的，而对购房者是让他们更理性地去购房，这也会使楼市走向一个更加健康发展的道路。

　　七嘴八舌 话“新政满月”

　　客观冷静看市场

　　“作为消费者，要客观地去看待问题。”刚刚看房回来的刘先生说，“房价也许会降，但是降价的幅度可能不会太大，国家也会去替那些已经买完房子的人着想，如果房价一下子大幅度下滑，那估计已经买了房子的消费者一定会出现心理不平衡的现象，可能引起大规模退房、拒付贷款的情况。所以根据目前形势来看，我们已经可以看到政府的决心，新政满月了，房价可能会有小幅降价的可能吧，至少我们如此希望。”

　　低收入群体最获益

　　市民陈先生说起新政来就满脸笑容：“比如2010年要建设保障性住房市规模确定为150000㎡。这一系列的新政策，能够确实保证低收入居民有基本居住条件，并进一步调整了住房市场供求关系。”

　　新政满月 二手房价平量跌

　　　新政出台正赶上长株潭房交会，由于新政的出台，使不少市民出现了观望态度，同时市场呈现出价平量跌的趋势，观望情绪很浓重。　　

   在中介行业的应对措施方面，编辑建议三点。首先，把业务重点从二手房买卖迅速调整到租赁市场。由于一方面买方陷入观望，购买行为停止，但是另一方面居住需求是迫切的，因此租赁市场的业务量近日有所提升。其次，招募经纪人，补足人员缺口。市场不稳的时候，人力变动也会比较频繁，一方面人员有流失，另一方面这个行业真正的精英会过滤出来。因此在这个阶段招募人才，可为长期应战做好准备。第三，增加主动性，把经纪人派遣到一线去直接促进业务。比如到社区派发房源广告，针对特殊客户做点对点宣传等。

　　新政的出台，“起到了敲山震虎的作用”：通过新政的层层过滤，市场中的炒房人群将被有效剔除，真正有需求的购房者将会留下；短期来看，会使改善型和刚性需求受到影响，但从长远分析，新政将是挤压泡沫的有效手段。

相关链接：楼市新政满月 多个地区成交量大跌价格继续涨

一线城市成交大跌房价未降

北京 交易降温 房价上行

     受新“国十条”以及北京楼市调控政策的影响，4月份以来，北京楼市交易虽然降温，但是房价却继续上行。

    北京市统计局12日公布的数据显示，4月份，北京房屋销售价格同比上涨14.7%，涨幅比3月份提高2.4个百分点，这已经是连续10个月涨幅扩大。从环比看，4月份北京房屋销售价格比3月份上涨2.6%。而4月份北京销售商品住宅为118.7万平方米，下降41%。

    尤其是4月下旬以来，交易量明显收缩。根据北京市房地产交易管理网的统计数据，从4月14日执行楼市新政至5月13日，北京市新建住宅期房的成交量为5574套，新建住宅现房的成交量为1272套。也就是说，除去政策性房，北京商品房在新政一个月内，成交了6846套，比2009年同期的14663套，下跌幅度达到了53.3%，而环比疯狂火爆的3月14日至4月13日期间成交的11322套，也下跌了39.5%。

深圳 成交降六成房价同比涨67%

    在楼市新政的影响下，深圳一手房成交大幅下跌。楼市新政出台前，深圳楼市一周成交一手房1061套，新政出台后第一周(4月19日-4月25日)成交量即跌至417套，跌幅超六成。4月30日成交66套，5月1日成交27套，5月2日成交7套。5月3日恰逢春交会期间，楼市却几乎“零成交”，成交量仅有1套。

    而据深圳市国土房产部门5月1日公布的统计数据显示，4月份，深圳市新建商品住宅销售均价为每平方米20567元，比上年同期上涨66.79%，但销售面积却比上年同期下降60.95%，为29.12万平方米。

   就价格而言，目前深圳只有少数楼盘搞起了降价促销，大多数楼盘项目仍然在观望。

     二手房方面，深圳中原三级市场数据系统监测显示，受银行信贷紧缩的影响及市场观望情绪的加重，目前市场上二手房的成交量与4月上旬相比已萎缩了超过6成。深圳中原地产策略资源中心总经理周曜称，深圳二手房价格在理论上要下跌40%才会回复到合理水平。

广州 签约减63.4% 部分楼盘提价

    4月15日至5月6日，全市十区一手住房网上签约面积27.35万平方米，同比(即与去年4月15日至5月6日的数据相比较，下同)减少63.4%，环比(即与今年3月24日至4月14日的数据相比较，下同)减少28.1%。一手住房网签均价为13698元/平方米，环比下降了7.1%。去除开萝岗区价格结构性异常变动因素，其余九区网签均价环比下降0.9%。二手住房方面，交易登记面积38.7万平方米，同比减少29.5%，环比增加1.3%；交易均价环比上升1.7%。

    显然，随着成交量的减少，广州楼价并未大幅回调。而据羊城晚报消息，有些楼盘的报价比前一期产品还要高。如荔湾岭南湾畔新货报价为1.6万-1.8万元/平方米，而此前其均价一直在1.6万元/平方米左右，升幅为12.5%；同在荔湾区的荔江美筑，新货报价为1.3万-1.6万元/平方米左右，此前尾货价为1.3万元/平方米，升幅更达23%。

上海 成交创新低新盘均价涨近14%

    上周(5月3日-5月9日)上海市商品住宅成交面积7.1万平方米，与前周相比大跌了35%，并且成为近五年来同期最低的一周，上周其成交均价为25118元/平方米，环比前周下跌了2%。

    上海富阳物业咨询有限公司执行董事张秀华对媒体表示，上海楼价并没有像预期那样出现下跌，新政的调控效果仅体现在了楼市成交量方面。张秀华称，新政出台三周以来，商品房成交量逐周大幅下滑，单周分别下降44%、23%、26%，周成交量已不足政策出台前的1/3。而成交均价单周分别变动13.13%、-4.3%、1.6%，变动幅度较小，整体上价格仍然略有向上趋势。

   新民晚报的消息称，原计划5月开盘的全市67个楼盘目前仅17个表明铁定开盘，绝大部分无限期推迟开盘，除了个别楼盘折扣破九折之外，其余幅度都较小，上市楼盘平均报价仍涨近14%。

二线城市

    量跌价未随。与北京，上海，广州等一线城市楼市一样，一些 二线城市楼市也呈现量跌价涨态势。

武汉 成交降五成房价变动不大

    新一轮房产调控以来，开发商一般选择观望。4月17日之后楼盘开盘价格虽低于预期，但都没有实质性降价行为，少数楼盘更是不降反涨。据了解，在汉的包括万科、金地、保利在内的大房企并没有明确的降价计划。

    武汉亿房研究中心统计显示，房产新政出台后，主城区成交量连续4周下降。四周时间里，主城区成交量分别为1889套、1685套、1023套、790套，呈单边下滑态势。与4月中旬相比，主城区成交下滑超过五成。从房价看，最近三周，主城区成交均价分别为6644元/平方米，6619元/平方米、6641元/平方米，变动不大。

   当地媒体还报道，近期多个楼盘上涨，如博学华府3期上涨1000元，滨湖名邸3期上涨600元，08经典上涨500元，巢上城上涨400元，三阳金城上涨300元，京华时代上调100元，等等。

    二手房方面，从全市二手房挂片均价来看，房价仍呈缓慢涨势。楼市调控新政出台的—周内，武汉市二手房挂牌量为87254套，环比上周涨幅为7.9%，挂牌均价为6170元/平方米，环比上周涨幅为1.9%。

杭州 二手房成交降到冰点房价创新高

   据中原地产统计，新政后一周杭州二手房的成交量仅为前一周的41%，降幅达到59%。4月25日成交量一度下跌到29套，而五一假期的前两日成交也降到冰点，成交量仅为个位数。

   由于价格惯性，4月杭州主城区二手房成交均价居高不下，突破20000元/平方米，创历史新高。而进入到5月份，第一周的成交价格回落至18697元/平方米。从成交案例来看，高端住宅成交份额大幅减少是一个主要原因。

南京 新房预期下调房价仍在涨

    房管部门公布的统计数据显示，五一三天共认购商品住房151套，成交仅3套，而去年同期分别为935套和279套，降幅相当明显，楼市冷得仿佛掉进了“冰窖”。而5月8日、9日双休日南京商品房住宅一共认购了202套，101套的日均认购套数，比起新政前全市日均认购250套以上的数据，下滑了60%左右。

    南京市房管部门相关人士表示，新政后南京不少开发商均调低了房价预期，尽管预期下调不等于楼盘降价，但是价格走低信号的出现，还是吸引了不少买房人出手。

   相对于一手房预期下调，南京二手房成交价却变化不大，一些房主仍在坚挺。业内人士称，预期下调了，但是房价仍在涨，这是不争的事实，只是涨幅变小了。所以与一手房关联度相当高的二手房，自然就没有降价理由了。

免责申明：本文仅代表作者个人观点，与湘潭房产网（http://xt.fangyuan365.com）无关。对本文以及其中全部或者部分内容、文字的真实性、完整性、及时性本站不作任何保证或承诺，请读者仅作参考，并请自行核实相关内容。