随着国十条的逐步推进和政府主管部门再三强调“加强调控政策落实力度绝不能松劲”，一些开发商着手商品房打折来迎合市场，甚至有的楼盘出现了七折促销。问题也随之而生：房价将会“调控”到什么样的水平？

楼市政策是降房价还是稳房价

　　众所周知，楼市调控的核心在房价。对于国十条究竟要把房价调控到何种水平，不同的利益集团和阶层，也有截然不同的解读。一些利益群体称，此次房地产调控不是打压房价，仅仅是抑制部分城市房价的过快上涨。而绝大多数民众期望，此轮调控是要把高高在上的房价调整到普通市民买得起的水平。那么究竟本轮调控的目标是什么？

　　其实，查阅一下近年来国家房地产调控的发展就不难发现，“抑制房价过快上涨”的提法并不是今天才有。

　　早在2005年4月召开的加强房地产市场调控的国务院常务会议上就提出，必须把解决房地产“价格上升幅度过大的问题”，作为当时宏观调控的突出任务；2006年5月召开的国务院常务会议，又把控制住房价格过快上涨纳入经济社会发展工作的目标责任制。此后，几乎每年的房地产市场调控，都把“抑制房价过快上涨”的问题作为重点突出。遗憾的是，调控房价上涨，被理解为了默许甚至支持房价上涨，结果就呈现出越调控越上涨的局面。可以说，这是一笔“历史账”。所以，本轮调控之所以被称为“史上最严厉”，是因为其不仅仅针对2009年暴涨的房价进行“遏制”，而是对这几年来所有“上涨过快”的房价，进行一次彻底的清算。

　　从国十条颁布至今，在全国各大中城市，不仅基本上已不存在“房价过快上涨”的势头，而且一些地方和楼盘的房价已经出现1—3成左右的下跌，并且还有跌幅将继续加大之势。在这样的背景下，住建部近日再三强调房市调控“绝不松劲”，表明现在的房价调控结果，还远未达到希望的水平。

　　中央早在“九八房改”伊始就已提出：让百姓买得起房、买放心房。这才应该是政府制定住房政策、调控房地产市场的根本目标和出发点。这句话放到今天，更能有助于我们分辨房价的未来趋势。

   解决房价问题需根治地方政府土地财政依赖

　　地方土地财政成为了“藏污纳垢”之所。国家审计署近日指出，2009年有11个省区应征未征土地出让金等收入381.81亿元。与地方政府对土地出让金的“宽容”态度不同，审计署还发现地方政府债务达到了近2.8万亿之巨。

　　地方政府一方面对开发商应缴资金大方宽限，另一方面则是想尽一切办法去融资借债。厚此薄彼之间，能够让我们看到当下地方财政管理体制与房产开发业务之间的利害攸关程度之深，而能否就此问题实现体制性改革突破，事关本轮房地产调控成败。

　　近年来，许多地方政府已将“卖地”视为缓解资金困境的“生财”之道，围绕土地财政难免会滋生违规冲动。截至目前，房地产调控政策依然是中央政府主导，但具体执行者则为地方政府。后者基于自身经济利益考量，在历次楼市调控屡现犹疑，让楼市调控绩效大打折扣。透过审计署的相关披露，业界难免担忧，此次楼市调控是否会重蹈此前覆辙。

　　在本轮楼市调控中，与土地市场息息相关的政策便是主管部门重申要严格执行土地增值税政策。一旦政策落实，开发商们避税空间大为缩小，此前低成本拿地和目前高土地增值而遭遇“清算危机”。囤积土地的行为将被遏制，商品房供给可能随之增加，楼市供不应求矛盾将会得到缓解。而与土地增值税严格征收一并为开发商“忧虑”的，还有楼市保有环节房产税的开征热议。近期，通过提高房产保有成本打压楼市投机、为楼市降温的呼声不断，上海等地也纷纷表示要考虑出台房产税。

　　在楼市调控重压之下，土地市场迅速“跳水”。上海近日挂牌出让的一地块折合楼面地价仅约5500元/平方米，尚不及区域在售新房的50%。这在强化开发商地价下调预期的同时，地方政府的“蛋糕”也隐约被触动。这预示着楼市目前的高价位将难以持续，但土地价格能否按照这一态势继续演绎尚不得而知。因为“以楼市提振经济”的惯性思维不破，只要未来经济形势面临任何风吹草动，就将成为楼市由跌及涨的契机。由此，楼市观望胶着之势更难打破。

　　地方政府对土地出让金等收入的违规操作，再次暴露出地方财政对土地开发的倚重。以此观之，中央政府楼市调控在剑指楼市投机的同时，也必然会触动地方政府的切身利益，而后者又恰恰是楼市调控的执行者。更为重要的是，基于地方债务规模之大，必须要依靠新的体制改革才能够突破困局，否则土地依赖问题只会进一步加剧。其中的政策要害在于：中央财政转移部分财税收益补贴地方财政，改变两级政府财权事权不对等问题，逐步清偿既有地方债务；把增量地方债务全部纳入规范的地方债券发行体制中，避免债务压力进一步加大。在此基础上，地方政府对于土地出让金的依赖才能够减轻，房产调控才能够真正得到长期落实。

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