在多数房地产开发商仍死扛价格、捂盘观望的情况下,下半年第一周楼市,沪上少数楼盘主动“放低身段”低价上市,形成了一波热销,全市商品住宅成交总面积有所回升。但记者昨天从有关渠道获悉,近期成交主要集中在少数低价或打折项目上,相比之下,多数开发商仍“按兵不动”,甚至以捂盘惜售和停工缓建措施来应对政策调控。市场分析人士认为,这会导致大量的需求被积压,给后市造成极大的不确定性。另有专家大胆预测,明年一季度,全国房价可能会真正触底。

　　成交主要是低价、打折项目

　　据佑威及楼市专评网联合提供的数据显示:上周（6.28-7.4）上海市商品住宅成交面积为11.2万平方米,环比前周小幅上升5%,但依然不及年均水平的一半;上周商品住宅成交均价为19083元/平方米,环比前周微跌0.4%,连续第四周低于2万元。

　　中国房产信息集团的最新数据也显示,上周（6.28-7.4）全市共有5个楼盘推出12.3万平方米的新房源,环比减少了35.6%。这是供应量在连续低位上涨了3周之后开始出现回落,部分原因是一些开发商为了冲刺上半年业绩所做的最后一搏,所开的价格也比较实惠,带动了上周成交量重新突破10万线,达到12.3万平方米,环比上升26.8%。

　　上周成交面积前十名的楼盘共成交了6.6万平方米,超过全市总成交面积的一半之多,达到54%。目前上海全市在售的商品住宅楼盘在450个左右,其中较活跃（剔除尾盘和一些转租或不足的楼盘）楼盘250个左右,周成交前10名楼盘占全市总成交量的水平基本维持在10-30%之间。可见,近期成交主要集中在少数低价或打折项目上。

　　多数高价房处在滞销状态

　　就连新上市的豪宅也逃不脱降价的厄运。位于卢湾区的华丽家族汇景天地开出“新政价”,报价7万元/平方米,上周成交17套,实际成交均价仅49472元/平方米,较报价就低了29%,更不用比周边同品质楼盘动辄8-10万元/平方米的成交价。

　　中房信分析师薛建雄介绍,实际上这些房源主要是楼层和朝向不好的房源,在市场过热的情况下可以高价卖掉,但在市场不利的情况下主要以低价吸引周边改善客户和投资客,这些高价房源在目前的市场情况下可能需要大幅下调售价才能推动成交。

　　上海佑威房地产研究中心副主任陆骑麟认为,随着楼市降价潮的开始出现,成交面积有所回升,但还是不到年平均水平的二分之一;虽然本市的商品住宅均价已连续数周位于2万元/平方米下方,楼市调控的成效已经有了初步的显现,但是成交量无法放大的楼市,还是相对“不健康”的楼市。

　　本轮房价将下跌6-8个月

　　有数据显示,今年上半年,上海楼市供需均创下自2005年以来的历史最低水平,全市仅新增商品住宅供应448.8万平方米,同比2009年下降19.5%;成交353.2万平方米,同比更是下降60.7%。

　　已经降至冰点的供需,也意味着将会大量的需求积压。薛建雄还透露,一些开发商不肯降价,却以停工缓建和捂盘惜售来应对新政。为此,近期国土部推出一系列调控措施,意在控制一些违规用地和囤地,同时增加保障房建设和促进国有企业进入楼市开发建设,以增加后期供应和对冲开工下降对经济造成的不利影响,避免来之不易的调控成果因开工量下降而重新出现房价反弹。

　　4日,国土资源部部长徐绍史公开表示:“目前房地产市场呈现出量跌价滞的态势,再过一个季度左右房地产市场可能会面临全面调整,房价会有所下降”,这同时也是近期国家重要官员对房地产市场惟一的一次明确评价。

　　对此观点,上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示基本认同,并进一步指出上一轮楼市下行期（2008年8月至2009年2月）,房价环比下跌持续了6个月。考虑到本轮调控直指高房价,预计本轮房价环比下跌可能会持续6-8个月.

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