二套住房首付比例不低于五成，贷款利率不得低于基准利率的1．1倍；三套以上住房的，首付比例和贷款利率大幅提高，房价过高地区可暂停放贷，二套住房认房又认贷。面对飞涨的楼市，国务院收紧了金融政策，为过快增长的房价拉紧了缰绳。

    面对新政，湘潭楼市将如何演变？编辑对目前在售的10余家楼盘进行了调查。

    刚性需求主导湘潭楼市市场

    相比2008年的低迷，业内人士面对此次房产调控新政普遍淡定：这次新政的针对性很强，就是精确打击炒房、投机者。这在一线城市会立竿见影，但湘潭这样一个刚性需求比较明显，投机成分小的城市，影响并不会很大。”
 

   究竟湘潭楼市的投资性需求有多少？部分楼盘的营销负责人毫不隐瞒的披露了自己楼盘的情况：

    原定于4月开盘的河东某盘，对外公布均价3500元/平米左右，已经蓄客300余批，此次计划推出100余套房源，推迟至下月开盘，近三日每日依然排号约4批，仅2名退号客户，其客户二次购房也达50%。从目前的情况分析来看，刚性改善住房环境需求比较多，即使政策进行调控，其购房意愿依然强烈。

    湘潭河东某楼盘项目主要是80后的年轻人购买，首次置业占90％。第三次置业仅5％。其商铺发售，沿街多个门面，面积为120—150平方米，均价6千元/平方米，发售头天就卖出去4个，第二天卖完。该盘还在售楼公告中特别说明，如果因为新政提高首付影响需要退房的，可以即时办理。但是没有客户办理退房。

   纳帕溪谷楼盘一次性付款的购房者屈指可数，85％是周边厂矿职工，使用公积金贷款，据销售人员透露。从目前的情况来看，新政尚未造成影响。”

    建鑫国际因为是商业铺面，价位较高，投资者也属于“实力派”，新政中提高首付比例等政策对建鑫这一楼盘影响很小。尤其一批来自外地的投资客实力雄厚，他们不惜通宵排队，等待排号。

    云盘.香郡的客户中，首次置业的占90％；另外，其节假日的客户中，异地置业比重几乎达到70％。这部分人群主要是湘潭户籍，在外地打拼，赚钱后回家乡买房。这说明外地房价太高，已经逼迫许多人回到湘潭的价格洼地置业。

    由此初步调查可以看出，湘潭目前的购房者首次购房的刚性需求占绝大多数，投资购房者的比例抛开购买改善型住房部分，仅为10%左右。

    房价意义上，湘潭仅属四线城市

    历次房地产新政出台，都有一个限定词——部分地区房价上涨过高过快。很明显，这些城市首先是指京沪广深。其实，一直以来，湘潭在房价上属于什么水平层级，我们自己可能一直都没有搞清楚。

    如果严格从绝对房价上看，京沪广深肯定是一线城市，温州的房价也可以归到一线城市；二线城市则应该是部分省会城市及沿海的部分计划单列市，比如宁波；三线城市才轮到重庆、成都、长沙这样的省会城市；那么，湘潭这样的城市顶多算四线城市。

    这样，普通意义上的一二三四线城市的定义从中心城市到省会城市，再到地级市和县级市的排序已经在房价指标方面失去意义了。湘潭房价从2002年的几百元上涨至今3千多元/平米用了8年时间，每年的平均涨幅仅为300元/平米。

    理性依然是湘潭楼市的主题词

    面对新政，首先表现出应激反应的是股市的地产、金融板块。同时，京沪广深杭等城市的楼市也应声而跌，表现更强烈的是二手房交易价格的下滑。

    面对外界的惊涛骇浪，湘潭楼市目前的态势依旧冷静。但理性的分析是必需的。

   从调查的对象来看，他们大多不再担心湘潭会遭受池鱼之殃，反而更关注新政能否遏制住一线城市的房价。“从民生角度出发，中央这次应该是痛下决心了。如果一线城市的房价还控制不住，中央肯定会继续推出更多更严厉的措施。那样，对我们这个行业的影响就大了。”

   从新政的实施层面看，有两个方面值得关注：

   首先，实施细则仍然由各地方自行拟定。这就证明了新政不是一刀切的。湘潭无论是哪个方面都不属于新政打压的对象，那么具体实施细则应当会理性制定。

   其次，部分银行早已开始提前实施按揭首付提高的做法。即使这样，开发商还是可以变通，比如说采取首付分期付款的方法。

   编辑采访的地产行业人士，大多数还认识到一个问题：虽然湘潭的房价还会平稳上涨，但涨价更需要品质的提高来支撑，否则跟风涨价也是泡沫产生的开始。“我们推盘会更谨慎，慢慢观察，不改变品质的空谈涨价是没有人会买账的。”某湘潭资深楼盘策划说。“现在购房者都很理性，盲目地抬高商业价格，忽视消费人群的实力是没有意义的，只有提高品质实现价格上扬，才是进步。”