湘潭房产网8月13日讯    住宅市场调控不止，商业地产升温明显。湘潭房地产发展何去何从？几年前，湘潭人还不知道何谓“城市综合体”，但是近几年，随着依托步步高集团品牌而生的步步高置业等本土品牌地产大鳄进军大型房地产开发，139万平方米的体量令城市综合体成为一股不可小视的楼市新生力量。然而，城市综合体凭什么吸引了商家的眼光？在一个三四线城市它是否真的适合？……种种疑问层出不穷，却并没有切实的答案。

　　那么，今天就让我们一起来关注。

    中国新型城镇化建设加速，城市综合体成为最佳载体

　　据权威资料显示，目前中国已进入城镇化加速时期，预计到2020年，将有60%的人口居住在城市，新增城市人口达3亿。

　　党的十八大提出，新型城镇化建设要实现“工业化、信息化、城镇化与农业现代化”的融合，其目的是以新型城镇化建设为核心，促使经济增长方式转变、实现经济结构战略调整、扩大内需。国务院总理李克强在2012年2月《求是》中撰文称：“城镇化率每年提高1个百分点，可以吸纳 1000多万农村人口进城，进而带动1000多亿元的消费需求。”

　　众多房地产业内专家、学者认为，综合体策略是在不断推进城镇化进程，以及城市对商业、商务、居住、娱乐等需求不断增长的背景下提出的。城市综合体的出现其实是商业地产从综合到专业、再从专业到综合的必然发展产物。而城市综合体中的商业配套部分，在区域商业升级转型中具有引领作用以及在城乡统筹、城镇化建设进程中具有里程碑意义，从而承载起中国城镇化建设国家战略的重要功能。

　　媒体资深人士表示，近年来，诸多以住宅开发见长的大型房企，从战略到产品层面，也开始注重顺应新型城镇化需求，加以调整甚至转型，而打造综合体项目，也早已是这些巨头的“既定决策”。这种转型又随着城镇化进程的推进而进一步提速，目前已形成一种趋势。另外，从长远来看，在保证资金顺畅的情况下，综合体内的自持物业自然比普通住宅开发更具升值空间。所以这些大鳄也愿意以综合体开发进入城市。

    城市综合体与城市共成长，是城市升级的引擎

　　有城市规划专家指出，随着我国城市化的高速发展，城市在不断扩张，原有的按功能分区规划越来越不适应发展需要，这不仅仅引起土地供需矛盾问题，同时也由于人为的把城市功能进行分割，使得城市的资源难以充分的引用，夜间空城、白天沸城的现象在不少城市出现，而城市作为是一个联系密切的有机整体所焕发的活力没有得以产生。

　　所以，城市发展到今天，需要一个城市的精神引领、一个资源共生、聚合增值的地产模式，将生活资源融入其中。城市综合体是城市发展的必然产物，它是城市升级发展的引擎。

　　在专家眼里，城市综合体开发不仅是一个地产模式，更是一个城市发展和运营的问题。对于投资商而言不但要有雄厚的实力，同时更要具备前瞻性眼光。因为从城市进入，到项目启动，建设运营都面临着不同的选择，通过这些选择，使得项目不再是一个地产项目，而是成为城市的一个强大的核基因，与城市一起成长。

　　总的来说，城市综合体面临着多重选择：其中排在首位是城市的选择，即进入城市的选择。作为地产开发最高级模式，城市综合体必须与城市经济，产业氛围、消费能力等发展和谐、合拍、互动。

　　而在城市选择上，通过中国房地产指数系统对国内主要城市的项目跟踪调研分析得出：城市人均GDP（这不仅反映了城市总体的经济发展水平，同时也揭示了当地的消费能力）和城市产业结构比例这两个指标是需要特别关注。

　　（1）、根据对国外城市综合体的研究，当城市人均GDP达到4000美元的时候，城市综合体处于起步阶段，而当达到或超过10000美元的时候，是城市综合体快速发展并成熟阶段。

　　（2）、由于城市综合体的出现不仅与城市的总体经济发展水平相关，而且作为新兴的地产模式，其所涵盖的功能服务性是最强的，尤其是商务及零售商业服务（办公\酒店\大型商业）所占的比重较大。从中国房地产指数系统在全国主要城市的初步调研看，当一个城市的产业结构以第三产业为主导时（超过50%），城市综合体更具有市场。

　　结合国内的主要城市的的GDP发展水平来看，目前国内的中心城市都已经具备了起步和发展阶段。以湖南省湘潭市为例，权威统计数据显示，2012年该市GDP总值为1282.35 亿元，常住人口达276.45 万人，人均GDP达46386.33万元人民币，居全省第2位，仅次于长沙，具备了加快发展城市综合体的基础条件。

    步步高置业布局全国，力拓城市综合体开发

　　回顾中国房地产开发“黄金十年”以来的发展，在中国城市的升级变革中，城市综合体的作用不容忽视。中国城市化走过这么多年，目前已经从以往单一性的开发发展到综合性开发的阶段。

　　步步高置业总裁周梁表示，城市综合体是城镇化发展的必然产物，更是新型城镇化的综合载体。城镇化建设让步步高的商业地产开发有了更多开疆辟土的拓展机会。中国商业地产将进入新的高峰期，其中服务业与城镇化将是两大助推剂。而将新区城镇化，综合体既是推手也是标志。目前城市综合体里边包含了生活、工作、娱乐等元素，它使得空间利用最大化，令人赏心悦目。

　　最新资料显示，步步高置业已发展成为步步高集团从“超市+百货”到“商业+置业”双核驱动、产业转移的第二大产业。公司秉承“共创美好生活”的责任使命，立足中南，发展西南，布局全中国，现正处于全国战略准备期阶段。目前，在湘潭九华、吉首、郴州均投资开发有步步高·新天地项目，未来3年计划在全国各个城市打造20个以上的综合体项目，其发展目标与国家战略的需求不谋而合。从某种意义上来说，步步高·新天地系列项目，完全可以称之为国际化城市建设进程的发展助推器。而其中最具代表性的步步高·新天地九华项目——139万㎡世界级旗舰综合体，是其全国战略的第一站首发钜作。

　　据了解，随着长株潭“两型社会”的战略深化和湘潭九华国家级经开区打造示范区的日益完善，湘潭九华区域CBD的价值已被彻底激活，步步高置业·新天地九华项目因自身拥有的40万㎡高端商业以及便捷的交通网络、强大的商务功能和美好的发展前景，从规划伊始就备受市场瞩目。而这一总投资达60亿元、由步步高置业依托步步高集团18年商业运营经验打造的湘潭首个百万级城市综合体项目，也有望在将来成为湘潭本土商业地产旗帜性项目。

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