楼市新政的大背景下“北上广”楼市动态牵引着全国楼市的走向，从7月份的数据来看，楼市调控前景并不明朗。根据国家统计局发布《1-7月全国房地产市场运行情况》显示，2010年7月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.3%，涨幅比6月份缩小1.1个百分点；环比与上月持平。

   首先，北京新房个贷首现负增长 7月新增贷款骤降至10亿

    央行营业管理部17日公布的数据显示，今年7月，北京市房地产新增贷款骤降至10亿元，创下年内新低，新建住房个人贷款也首次出现负增长。专家认为，这反映出房地产调控政策影响力已明显显现。

    在本市7月新增贷款的投向上，房地产业从首位退居到第5位。从行业看，批发和零售业新增贷款109.5亿元位列第一，其次是交通运输、仓储和邮政业增加97亿元，水利、环境和公共设施管理业增加29.4亿元，租赁和商务服务业增加22.7亿元，房地产业增加10亿元。

    今年上半年，尽管新增房地产贷款已呈现回落之势，但仍保持较大总量。今年前6个月，房地产贷款余额比年初增加1120.6亿元，占同期全市贷款新增额的54%。同时，在金融机构个人住房本外币贷款中，新建住房贷款也首次出现负增长。7月金融机构个人住房本外币贷款增加1.6亿元；其中新建住房贷款减少3.8亿元，同比多减33.6亿元；二手住房贷款增加5.4亿元，同比少增51.8亿元。而在房贷新政出台前的4月份，当月金融机构个人住房本外币贷款增加80.1亿元，新建住房和二手住房贷款增量分别达到38.5亿元和41.5亿元。

    数据显示，尽管7月份新增房地产贷款明显回落，但7月末本市金融机构本外币各项贷款余额33667.5亿元，仍保持稳定增长，比上月末增加137.3亿元。

解读：

   资金支持减少房价将降

    北京市社科院经济研究所所长赵弘表示，房地产方向的新增贷款明显减少，开发商资金链趋紧，在成交量急剧萎缩后，房价也将随之下调。北京新房个贷首现负增长，反映出投资者持币观望情绪浓重，目前房地产市场正处于买卖双方僵持阶段，若持续时间较长，在没有资金支持的情况下，开发商将被迫降价。

   上海：楼市新政下上海楼市成交量回暖 再现“日光盘”

      虽然房价并没有降下来，但是上海成交量在逐渐回暖已经成为了不争的事实。上周(8月9日-8月15日)，上海新房成交面积达17.2万平方米，环比前一周上涨26%。而个别楼盘遭遇哄抢，再次出现“日光盘”。

    楼市成交量回暖

    根据佑威及楼市专评网联合提供的数据，近4周，上海新房成交量分别为11.5万、15.4万、13.7万、17.2万平方米，相比6月、7月份周成交量动辄不足10万平方米的数据来看，似乎已经脱离了最低点。而上周17.2万平方米的成交量已经与新政刚出台时上海的周成交量相当。

    与前一周(8月2日-8月8日)23242元/平方米的周均价相对高点相比，上周缺乏数个高价豪宅项目的支撑，周均价有明显的回调。从周成交排行榜来看，上周成交榜前五的楼盘，均价都低于2万元/平方米。这也使得上周的周均价下跌14%至19879元/平方米，重新跌回2万元/平方米的线下。

    大量低价盘的入市或许也是上周成交量大涨的原因之一。上周有6.4万平方米的新增供应来自滨河华城和五丰苑这两个低价位项目，这两个项目开盘第一周分别成交234套和117套，强势抢占周成交面积排行榜前三甲。

    “近期成交出现反弹与前期调控政策效应渐渐被弱化也有关系。”佑威房地产研究中心副主任陆骑麟表示，政策无法真正降房价，直接导致观望的购房者开始入市。

    再现“日光盘”

    上周，上海多个低于2万元/平方米的楼盘开盘遭到了购房者的“疯抢”，上海中环1号二期琉樽尚品于8月9日开盘，均价17000—19000元/平方米。开盘当天即全部预订，预订率达100%，成为近期上海少有的“日光盘”。

    上周有3个楼盘的周成交套数突破百套，但这也拉低了周成交均价，使上海上周成交均价下跌14%，再度回调到2万元以下。

    此外，中环1号开发商旗下的公司几乎全线降价销售。锦绣华城新一批报价为3.5万/平方米—3.8万/平方米的房源中有两栋打8折出售，目前已成交的63套房源均价为26993元/平方米。之前报价24000元/平方米的大华蓝郡，最终以20223元/平方米的价格对外出售了两栋房源共83套。

    对此，中房信集团分析师薛建雄表示，目前，上海地区以8折甚至更低价格促销楼盘多达十多个，并且有继续扩大之势。

    业内人士分析，楼市新政调控以来，高定金是否意味着高签约率，100%预订率是否将转化为100%签约率，均有待进一步观察。

    房源网展开专项调查显示，八成受访者认为，“日光盘”不会成为常态，但会加剧购房者的恐慌心理。三成受访者认为，折扣加大和某些项目住宅房源的稀缺是“日光盘”的主因。

广州：广州豪宅成交呈V型反弹态势

     广州豪宅市场持续升温，成交量连续4周回升。据经纬行上周对广州单价18000元/m2以上、总价在200万元以上的项目进行监测发现，有成交记录的楼盘30个，共成交豪宅139套，环比上涨43.30%；合计签约面积22680m2，环比上涨40.83%。豪宅成交连续攀升，近10周成交呈V型反弹态势。

　　售价降买家趁机入市

　　经纬行研究中心主任曾英杰表示，近几周，多个豪宅项目成交量持续攀升，主要原因有两个：一是豪宅项目的销售价格有所下调，尤其是珠江新城的个别项目；二是在新政重击下，多个项目开始大幅度推广。此外，投资客和住宅客看房的激情不断升起，从近几周跑盘情况来看，总体人气有一定的回升。

　　中地行传播事业部副总监陈扬表示，豪宅市场由于购房群体的经济实力较强，受政策影响较小，在目前情况下，销售压力会比一般住宅要小，开发企业在短期内会通过加强销售豪宅物业来达到阶段的销售目标，导致豪宅的成交量在近期有所上升。

　　成交区域多集中市区

　　据经纬行负责人介绍，从成交区域来看，上周广州豪宅签约面积居前三的区域是天河区、番禺区和荔湾区。

　　天河区上周成交豪宅64套，合计签约面积9731m2，占全市豪宅总成交量的43%，成交套数居各区之首，成交代表楼盘为星汇云锦、富力国际公馆和汇景新城。番禺区上周成交豪宅20套，合计签约面积3932m2，占全市豪宅总成交量的17%，成交代表楼盘为雅居乐剑桥郡和海怡半岛。荔湾区上周成交豪宅18套，合计签约面积2715m2，占全市豪宅总成交量的12%，成交代表楼盘为逸翠湾和金域华府。

　　豪宅市场或持续走高

　　在经纬行所监测的豪宅项目中，广州上周洋房成交129套，比前周增加38套；签约面积19739m2，环比上涨35.30%。上周别墅产品共成交10套，合计签约面积2941平方米，环比上涨94.13%。

　　陈杨认为，下半年的豪宅市场或将继续走高，主要原因是供应量较少，尤其是别墅市场，在别墅用地受限的情况下，未来供应将会持续走低，甚至出现供不应求的现象。“豪宅受政策影响的因素较少，政府打压豪宅不能达到平抑楼价的目的，因此豪宅市场的价格相对较为放开。”

　　满堂红研究部主任沈锐培则认为，下半年楼价不确定因素不少，如果未来楼价下跌，而二套房贷不放松的话，豪宅的成交未必会保持目前的好势头。“2008年在调控的后期，像珠江新城等豪宅领跌全广州，原因就是投资成本比较高，业主对后市信心不足大量抛货。”

　　广州上周一手房成交升三成

　　上周，广州一手房成交量持续回升。据中国指数研究院最新统计数据显示，8月9日~15日，广州154个住宅项目共签约1528套，环比上升29.82%；签约面积157360平方米，环比上涨28.32%；每套平均签约面积为102.98平方米。上周全市成交均价10584元/平方米，环比微跌0.4%。

　　从区域来看，目前成交热点依然在郊区，成交前十名仅有白云一个市区的楼盘，花都区更是占据前十的4席。花都区4个前十楼盘，既有推新货也有推特价单位的。从个盘来看，前三名楼盘都为近期推新货楼盘，而且都比前期产品价格有所降低。

　　据权威专家表示，上周成交套数环比有了较大的升幅，主要是来自之前几周多个热门楼盘推新货，货量充足，户型也以中小户型为主。同时新推货楼盘优惠折扣力度加大，一些楼盘也适当调低了开盘价，带动了成交量的整体上升。

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