全民炒房时代或许已经过去或许才刚刚来临，房地产行业在过去的10年间无疑成为了中国国民经济支柱产业，创造了不少传奇！然而再过一个多月的时间，我国就将进入新一个五年规划时期，各行业的"十二五"规划正在紧锣密鼓地制定之中，其中有关房地产行业"十二五"发展规划无疑是全社会关注的焦点。根据媒体报道，由中国房地产行业协会牵头起草的全国房地产行业"十二五"发展规划有望在本月底形成初稿，并上报相关政府部门。根据中共中央制定的"十二五"（2011-2015年）规划建议，经济结构调整、经济发展方式转型的趋势显而易见，房地产业作为国民经济支柱产业的地位也将会被淡化

   中国经济增长房地产功不可没

    1998年7月3日，国务院下发了《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（简称《通知》），《通知》明确，要稳步推进住房商品化、社会化，逐步建立适应社会主义市场经济体制和我国国情的城镇住房新制度，加快住房建设，促使住宅业成为新的经济增长点。《通知》为我国房地产行业确立了市场化的方向，也标志着我国房地产行业正式进入了产业化发展的时代。

    2003年8月，国务院发布《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》指出，房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业。实现房地产市场持续健康发展，对于全面建设小康社会，加快推进社会主义现代化具有十分重要的意义。这也是国务院首次在文件中明确肯定了房地产业的国民经济支柱产业地位。

    而房地产业过去的表现也无愧于支柱产业的地位，在1998年之后的10多年时间里，中国经济保持着两位数的高速增长，而纵观所有产业，甚至股市等资本市场，只有房地产业的增长速度能够匹配国民经济的增速，其对中国社会和经济发展做出了巨大的贡献。

    一方面，房地产业市场化格局的形成，为许多人从无产到有产的突破提供了制度基础，在城镇人口不断增加的情况下，我国城镇居民人均住房建设面积从2000年20平方米左右上升到了如今30平方米左右。

    另一方面，在主导国民经济的三驾马车中，投资和出口一直是中国经济增长的核心动力，而房地产又是投资领域的重中之重，1998年至2003年期间，房地产业及其对相关产业的带动作用，每年约可拉动国民经济增长1.5-2个百分点；房地产及建筑业每年增加值约9000亿元，占GDP的比例在9%左右；就业人数每年均增长4.5%。而在2003年正式被确立为国民经济支柱产业之后，房地产市场进一步发展、完善、成熟，成为了一个包含土地、建筑、交易、金融服务等在内的多链条、多部门的重要产业，有关数据显示，目前我国6.6%的GDP来自房地产，四分之一的投资来自房地产，60个产业的兴衰直接挂钩房地产，而每1万平方米的工地，就能解决400人的就业。特别是在2008年全球经济危机爆发之后，房地产业对中国经济成功保八更是起到了不可替代的作用。可以说，房地产业几乎以一己之力让中国这个高储蓄国家在消费乏力的情况下，依旧取得了令世界为之注目的经济发展。

     房地产业变革势在必行

     但是，同样需要看到的是，在经历了10多年的时间，房地产业的发展已经到了过度甚至畸形的程度，对于不少地方政府而言，房地产业收入已经占到了地方财政收入的半壁江山，2009年全国土地出让收入高达14239.7亿元，涨幅高达43.2%，远远超出了GDP的增速。而地方政府对于房地产业的严重依赖以及产业过度市场化的发展，导致了政府对于房地产市场调控能力的下降，自2005年开始，国八条、新国八条、国六条、国十五条陆续出台，但房价上涨的势头始终没有改变，日益高涨的房价不仅将刚性需求挤出了市场，更导致了投资和投机需求蜂拥而至，从而进一步导致房价非理性的上涨，房地产资产泡沫的压力日渐显现，在《福布斯》杂志今年评选的"全球七大近在眼前的金融泡沫"中，中国的房地产市场排名第二。以房地产业目前在我国国民经济中的重要地位，一旦房地产泡沫发生破灭，其对于中国经济的危害将难以估量。

     上世纪80年代，日本就经历了一场毁灭性的房地产泡沫，而其当时本身的经济状况，以及所处的全球经济环境与目前的中国也有不少相似之处。经过了高速发展阶段的积累和发展，从70年代开始，日本就已经成为仅次于美国的发达资本主义国家；1985年，日本取代美国成为世界上最大的债权国；日本制造的产品充斥全球；同时，日本的出口金额逐年扩大，外汇储备也在增加，到1985年就达到265亿美元。而当时美国的经常项目赤字达到创纪录的1000亿美元，为摆脱由此造成的贸易赤字，美国国内要求美元贬值的呼声越来越高，这直接造成了随之而来的"广场协议"。随后，在日本政府一系列失当的政策措施，比如没有及时上调利率紧缩信贷等，导致资本流动性过剩并流入股市和楼市，最终使得房地产的市场价格发展到离谱的地步，致使刚性需求基本被完全挤出，仅剩余投机需求在赌博式炒作，而90年代初的加息则直接刺破了泡沫，并给日本经济带来了沉重打击，虽然日本政府采取了各种方式刺激经济，但经济高速增长的奇迹不仅再也没有出现，至今都无法走出"失落的十年"的阴影。

     目前我国房地产市场有很多方面与日本当年的情况相近，因此借鉴日本的发展历史有利于未来行业的发展。其实在上世纪70年代，第一次石油危机导致的输入性通货膨胀，也曾导致日本房地产出现泡沫，但由于日本政府从1974年就开始采取对策打压，结果比较成功地抑制住了价格的高涨，没有让泡沫持续扩大。

    从日本的经验来看，对市场泡沫的调控越早危害越小，当泡沫发生初期，如果政策上足够重视，是完全可以控制局面的，而如果政府坐视不理，对泡沫的风险没有清醒的认识，泡沫会随着形势的发展越来越严重，最终没有任何力量能够控制它，只能任其破灭。值得庆幸的是，目前我国政府已经开始着手控制房地产泡沫，今年4月14日，国务院常务会议研究部署遏制部分城市房价过快上涨的政策措施，拉开了"史上最严厉的"房地产调控的序幕，而9月底"新国5条"的出台又拉开了二次调控的大幕。

    不过，业内人士还表示，遏制房价过快上涨只是房地产调控的第一步，对于中国经济而言，房地产业无法成为具有国际竞争力的产业，也不能满足可持续发展的需求，随着未来国民经济支柱产业地位的淡化，产业的变革将势在必行。

    满足住房需求应成行业发展方向

    摩根大通董事总经理兼中国证券和大宗商品主席李晶表示，在过去六个月，政府的行业性紧缩措施旨在抑制投机需求，试图通过平衡供求关系解决资产价格过热的问题。但是，即使这些措施能够起效，也不会根除市场的内在失衡问题，而加大保障性住房供应的政策则能够切实缓解公众对住房市场的不满情绪，因此政府在加快实施这些项目的问题上态度坚决。摩根大通预计2010年开始动工的经济适用房面积将达4.26亿平方米，按年增长97%；个人住房动工量按年增加22%，而各类住宅动工量将按年增加37%，远高于前几年的15-20%。

    其实早在1998年《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》中，就将"不断满足城镇居民日益增长的住房需求"作为深化城镇住房制度改革的指导思想，而"建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系"则是改革目标之一。今年4月份出台的"新国十条"第一条也强调，住房问题关系国计民生，既是经济问题，更是影响社会稳定的重要民生问题。而中央对于"十二五"期间房地产行业规划的建议中，也已明确了"强化各级政府职责，加大保障性安居工程建设力度，加快棚户区改造，发展公共租赁住房，增加中低收入居民住房供给"的指导思想。

    根据媒体报道，由中国房地产行业协会牵头起草的全国房地产行业"十二五"发展规划有望在本月底形成初稿，并上报相关政府部门。2010年至2012年，保障性住房建设将是政府力推的重点工作，2010年全国要建设580万套保障房，2011年要建设680万套保障房，2012年要建设620万套保障房，这意味着明后两年全国保障性住房建成量将达到1300万套。李晶表示，相信保障性住房的目标可以实现。

   首先，目前市场环境越来越适合这些项目；其次，"十二五"规划提出在各级政府之间更合理地分配收入，向地方政府划拨更多资金，而这有利于地方政府更合理地向这些项目分配资金，近几年保障性住房建设面临的主要障碍---融资问题有望解决。

   最后，中央政府要求地方政府直接对这些项目负责，双方的利益首次一致。业内人士表示，随着未来房地产业回归消费属性，满足百姓的住房需求应成为行业的发展方向，各级政府和房地产开发商，这两个房地产业最重要的参与方，其行为模式也将围绕这一方向发生改变.

    地方政府：从参与者到服务者

     地方政府的土地财政模式一直被认为是高房价问题始终难以解决的制度根源，而在保障性住房建设方面，不少地方政府在进行保障性住房建设的过程中，仍有着以经济效益为主的倾向，例如廉租房的建设进度一直难以令人满意，这与其需要地方政府承担的建设成本，以及长时间维持低水平的租金收益不无关系。虽然要建立一个新的财政模式，不仅仅牵涉到财政、税收、信贷、土地等各个环节和部门，更需要依靠中国经济发展模式转型和产业结构调整，并不是一件短时间内可能完成的改革，但地方政府在这方面必须有所作为。

    业内人士表示，十二五期间，政府在房地产业中的角色应该从参与者向服务者转变。一方面要担负起主导保障性住房建设的责任，加大保障性住房的投资力度。以新加坡为例，其在1960年成立国家住房发展局（HUB），1974年成立新加坡住房和城市发展公司（HUDC），保障性住房的建设资金有90%来自于政府财政，住房及其社区环境项目在财政支出中所占的比例超过10%，而我国目前经济适用房投资额占财政收入的比重仅在2%-3%左右，未来还有不小的提升空间。

    另一方面，地方政府在出让土地的时候，也要更多的考虑到城市未来的发展规划。当前我国处于城市化加速的阶段，各地城市改造的规模较大，特别是上世纪90年代以来，旧城改造成为一件与广大百姓密切相关的事情。长江证券在报告中指出，对于利润的追求，以物业价值的提高为目标的城市更新，必然造成城市更新对社会和可持续发展因素考虑不足，从而引发很多的问题。业内人士表示，从长期的角度来看，土地永远是一种稀缺资源，因此单从交易的角度来看，土地不愁卖不出去，但是对于一个城市的发展而言，相比起土地出让所产生的利润，那些建设在土地上的物业所产生的价值更为关键。

    因此，未来政府不应该仅仅担任一个土地出让方的角色，而应该向帮助社会、城市理性发展的角色进行转变。为了使土地资源得到优化配置和合理利用，更好地实施土地利用总体规划和城市总体规划，在土地出让过程中需要改变目前"价高者得"的制度，需要将土地出让后所能带来的附加价值纳入考量范围之中，对于那些符合城市发展定位，有利于城市长期发展的项目，政府还应该给予相应的支持。例如香港当年在旧城改造的过程中，进行了连系地盘的试验，对于财务可行性不佳的项目，政府按照私人协约方式另外批出空置用地，以此来抵消开发商因改造所引起的亏损。业内人士表示，一个优秀的城市是需要培养的，如何找准城市发展定位，打造城市品牌，是政府在城市开发过程需要解决的关键问题。未来政府的土地规划应该从完善城市功能，提升城市生活品质的角度出发，承担起培育城市、经营城市、发展城市的责任。

    开发商：向保障性住房领域进军

     在过去的十多年时间里，快速销售、快速开发的住宅滚动开发以及低价买入、高价卖出的土地增值无疑是大多数房地产开发企业赖以生存的盈利模式，而未来这种资金密集型的行业发展模式，将受到来自政策、资金等各方面的制约，其持续性面临着严峻的挑战。

    从2006年起，经济适用房的新开工面积增长速度已经开始超过住宅新开工的增长速度，而在十二五期间，保障性住房的建设将会进一步提速，这必将对开发商的盈利模式带来深远影响，未来进军保障性住房领域将成为许多开发商的选择。

   今年以来，不少重点以商品房为主的房地产开发商计划大力进军保障性住房市场，例如万科宣布将开发100万平方米的保障性住房；绿地集团计划开发200多万平方米的保障性住房等等。李晶指出，对于主要以商品房为主的开发商而言，虽然保障性住房项目的利润率远低于商品房，但自政府由4月份起实施房地产调控措施以来，开发商、购房者及投机商一直在观察市场是否会迎来反弹，特别是政府落实减缓房地产市场发展的决心。迄今为止，政府坚定实施有关政策，并明确重申打击投机活动的目标。因商品房价格已达到多数人无法承担的水平，保障性住房市场的需求空前加大，在商品房市场繁荣时期对开发商而言的鸡肋，如今已成为销售有保障的香饽饽。

    此外，在目前房地产市场萎靡的环境下，保障性住房开发还能为开发商提供若干恰逢其时的好处。

    首先，建设保障性住房的利润率非常低，因此在一定程度上可视为开发商的一项社会责任。随着政府履行为社会大众提供适当的保障性住房解决方案的承诺变得越来越迫切，开发商开始热衷于参与保障性住房项目，以增强商誉并巩固与决策者的关系。

    其次，除贷款更容易、贷款渠道更多以及审批更快之外，保障性住房的投资回报远高于表面看来的水平。再次，保障性住房项目的资本要求远低于商品房。住房项目成本的第一大要素土地由政府视保障性住房的类型提供，政府将为项目提供不同程度的资金支持，例如，政府负责廉租房、公租房以及安置房的所有开发成本，并放弃限价房及经济适用房的部分地价。

    最后，除政府提供的各种激励之外，保障性住房还可享受大量的税务优惠。例如，目前征缴的土地增值税是按照四个利润率范围确定（30%-60%），保障性住房的低利润率可能会由节税部分抵消，而且一些城市已将保障性住房的土地增值税预征率下调至1%，以进一步鼓励开发商参与。

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