湘潭365房产网2月26日讯  2011年春节，关注房地产的人，大多都过得有些忐忑——年前等着房地产宏观调控政策的出台，年后则等着政策落地。这期间，被视作楼市调控“杀手锏”和“加强版”的房产税试点及“新国八条”密集出台；节后，接踵而至的加息更是被视作开发商脖子上的又一道枷锁。自1月26日国务院常务会议再度推出楼市调控“新国八条”后,目前已有18个城市推出了限购政策，而更多的省会城市及房价上涨过快城市都在酝酿与之相配套的楼市限购实施细则。楼市调控的决心和力度，从中可见。

　　一边是限购、房产税、银行收紧等一系列调控的冲击；一边是股市低迷、物价上涨、投资渠道单一的现实经济环境。2011年的湘潭楼市，将会迎来怎样的“气候”？房价会不会跌？调控下谁将是市场主力？成为市场各方面临的问题。

　　房价走势　　牵动人心

　　房价“越调越高，像空调。”这是新国八条出台前不少人的感叹。2010年，尽管政策频出，但湘潭楼价仍然振荡上升，在5月份短暂回调后，7、8月份开始反弹，11、12月份再度小幅上升。

　　难道这真是个对调控失效的市场吗？新国八条的严厉出台俨然在逼问着这样一个问题：房价到底能否就此稳住？据湘潭365房产网统计数据显示，今年春节（2月2日—10日）期间，湘潭楼市累计成交商品房30套，节后第二周楼市回归正常，共成交商品房280套，上周成交继续回温，共成交商品房300套。春节长假，由于传统销售最为冷清的时期，加上史上最为严厉地宏观调控政策，湘潭楼市兔年迎来了较为平淡的开局。

　　买不买房，最后还是购房者说了算。这几天，记者采访了几位普通市民，问问他们对此次调控有什么看法。大家的回答似乎很一致：“真的不好说！”同样的疑问也在困扰着他们：今年房价到底会不会跌？

　　市民林先生最近有点烦恼。年前，也就是上个月底，他刚刚签了购房合同、付了买房的定金。谁知，第二天国务院常务会议就出台了调控房地产市场的八条措施。年还没过完，又一轮加息的消息传了过来。“史上最强”“史无前例”“将调控进行到底”……面对媒体铺天盖地的解读和煽情抢眼的标题，让林先生心情异常纠结：“国家的调控力度确实很大，房价没准真能降下来，如果湘潭的房价接下来真的应声回落，那我现在买房真的亏大了！”

　　“但是再想想，万一价格回不下来，却又让自己错失一次机会。”林先生说，他看了大半年的房子，觉得好的地段、好的房源要跌下来非常困难。“大家都说，湘潭受长株潭一体化的影响，房地产市场发展较为平稳，不大会出现大起大落，房价甚至会上涨的比较快。所以现在的情况让自己觉得有点进退两难。 ”

　　市民李小姐也表达了同样的观点，她认为房价很难稳住，不过短期内会稍微好一点，长期肯定是涨的。从其个人买房经历来说，也经历过等待——纠结——绝望——买房的过程。

　 徐露(化名，公务员，名下有两套房)：稳住房价？愿望是好的，不过估计有点困难。你看看，这么多年国家出了多少次的调控政策，房价不还是涨成这样么。

　　我觉得，归根结底还是地方政府的土地财政造成的，另外，现在物价飞涨，通胀得厉害。前两天去超市买水果，以前三四块钱一斤的砂糖橘，都要七八块一斤了，钱真当不经用啊！

　　最新调查显示，北京、上海、深圳等国内房地产一线城市在2月初均出现了成交量明显回落的情况。专家分析，这种回落，一方面受春节假期的影响；另一方面与“国八条”、房产税试点以及银行加息等有一定关系。目前的房地产市场正在出现明显的变化。

　　楼市重调之下谁是购房主力

　　新国八条杀伤力非常大的一条措施当属禁购。按照新国八条的禁购政策，在各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施，已有两套住房的本地户口购房者，只有一套住房、持两项证明的外地户口购房者，没有两项证明的外地户口购房者，原则上都要被禁购。那么，重调之下，谁会成为今年非省会城市湘潭的购房主力呢？

　　从记者采访的市民来看，意见比较统一，一致认为，各种政策挤压下，刚需将是购房主力，但炒房军团不可小视

　　公司职员黄涛说，他是个刚需，不管怎么样，都要买婚房。而那些已经有了房的人却很明确，短期内是不会买房子了，除非为了孩子去买套学区房。

    市民刘玲认为，长沙很有可能在近期发布限购令，到时候湘潭将成为炒房军团的首要集结地，届时，湘潭房价将大幅提升，而房价上涨之后下降是很困难的，现在买房是最合适的时候！

　　湘潭某楼盘销售总监表示，今年的政策虽然严厉，但也不是“一刀切”的。而且，对很多购房者来说，商品房的功能不仅是保障居住，很大程度上也是保障财富的一种手段，毕竟阶段性来看，房地产仍然是目前最安全、保值的投资渠道，“所以我认为价格合理的好房子还是会受欢迎”。

　　湘潭365房产网营销总监龙女士表示，今年的购买主力会是需求两极的购房者，一类是比较富裕人群，买房的主要目的是抵御物价上涨，这类购房者是别墅、排屋等高端房产品的主要消费力。另一类是首次置业的刚需人群，以普通住宅消费为主。中间的（比如换房）购房人群会迅速消失。

　　此外，买房抗通胀也是大部分人的投资心理：“从去年物价的涨幅来看，现在买房仍然是让钱保值的有效途径。”这是在机关工作的王先生得出的结论。王先生告诉记者，相对于通胀和其他的投资方式，买房仍然是最保险、最让人放心的一种投资方式，“即便是房价出现了回落，自己也亏不到哪儿去。”

　
　  房地产市场走势预期不明朗

　　“再次提高二套房贷首付比例，进一步扩大限购的范围和力度……”这一些都是年前出台的“国八条”中的具体内容。有专家指出，这些具体的调控措施意味着对房地产市场的调控力度已经达到了空前的高度，随着房产税在重庆和上海试点的开始，房地产调控向更深层次发展的趋势已十分明显。

　　也有部分人士指出，任何政策举措的出台和实施都有一定的时效性，比如限购令，比如银行的紧缩政策，等到这些政策举措不再执行了，房地产市场是否会出现报复性的反弹呢？

　　一位购房者不无担忧地告诉记者，如果现在不买，今年的房价又没降下来，那么以后买就更贵了。

　　专家指出，对于楼市“报复性反弹”的担心也并非没有道理。从以往的情况来看，在调控措施出台后，经历了短暂的市场观望，往往会出现积累的需求集中释放进而导致楼市突然回暖的现象。因此，对于此次楼市宏观调控，很多业内人士都提醒，不仅要在政策上做减法，限制投资、投机性购房，更要在需求上做加法，加大普通商品房和保障性住房的供应。同时，切实加强对市场的监管，保证房地产市场稳定、健康的发展，而不是忽紧忽松，忽冷忽热。

　　【相关链接】　2010年以来　楼市调控政策盘点

　　国十一条

　　时间：2010年1月

　　核心内容：二套房贷首付不低于40%

　　政策回放：2010年1月7日，国务院办公厅下发《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，该文件从土地到信贷，再到地方政府责任，详细列出了11条措施，被国人称为“国十一条”。

　　“对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套 （含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价”。

　　新国十条

　　时间：2010年4月

　　核心内容：首套房90㎡以上首付不得低于三成，二套房首付不低于五成

　　政策回放：2010年4月17日，国务院出台政策，规定“对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍”“对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。”

　　新国五条

　　时间：2010年9月

　　核心内容：首付款比例调整到三成及以上，二套房首付款比例不低于五成

　　政策回放：2010年9月29日，国家有关部委下发通知，出台五条措施，包括严格实行问责制；全面暂停第三套房贷，首套房贷款比例升至30%及以上，二套房首付款比例不低于50%；调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策等。

　　加息

　　时间：2010年10月

　　核心内容：央行三年首度加息，挤压楼市泡沫

　　政策回放：2010年10月19日晚，央行突然宣布：自2010年10月20日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。

　　利率优惠取消

　　时间：2010年11月

　　核心内容：房贷7折利率全面取消

　　政策回放：去年10月底，多家银行纷纷表示收到通知，将于11月1日起，全面取消房贷7折利率，银行给予房贷客户的利率优惠下限调整为同档期基准利率的85%。

　　新国八条

　　时间：2011年1月26日

　　核心内容：二套房贷首付提至六成，限购令推向全国

　　政策回放：2011年1月26日，国务院常务会议再度推出八条房地产市场调控措施，被称“新国八条”要求强化差别化住房及信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍。

　　房产税试点

　　时间：2011年1月27日。

　　核心内容:上海重庆开始试点房产税

　　政策回放：2011年1月27日，上海重庆宣布次日开始试点房产税，上海征收对象为本市居民新购房且属于第二套及以上住房和非本市居民新购房，税率暂定0.6%；重庆征收对象是独栋别墅高档公寓，以及无工作户口无投资人员所购二套房，税率为0.5%-1.2%。

　　加息

　　时间：2011年2月9日

　　核心内容：一年期存贷款基准利率上调0.25个百分点

　　政策回放：中国人民银行8日晚间宣布，自9日起上调金融机构一年期存贷款基准利率0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率相应调整。调整后，一年期存款利率达到3％，一年期贷款利率达到6.06％。

　　这是央行今年以来首次上调利率，也是2010年以来第三次上调利率。央行曾于去年10月份和12月份两次上调利率。分析人士认为，央行选择在农历新年刚过这一节点来加息，意在应对当前不容忽视的通胀压力。

    提高存款准备金率

    时间：2011年2月24日

  
    核心内容：上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点

    政策回放：中国人民银行日前决定从2011年2月24日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这也是央行今年以来第二次统一上调存款准备金率，也是去年以来第八次上调存款准备金率，距上次宣布上调存款准备金率也仅36天。

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