我国首个房产经纪管理办法4月1日实施  中介乱象或将终结

    提高行业准入门槛规范管理

      作为房地产经纪行业首部全国性的部门规章，《办法》的出台将与“新国八条”一起发力，促使房地产一二手市场的良性发展。

      目前，二手房市场快速发展，行业准入门槛低是房地产经纪领域不争的事实。许多从业人员没有受过正规的职业教育，素质较低，流动性大。此次实施的《办法》，就对此进行了规范。对房地产经纪人实行职业资格制度，纳入全国专业技术人员执业资格制度统一规划和管理，并对房地产经纪人、房地产经纪人协理考试制度作出了规定。

      另外，目前，对房地产经纪机构没有资质要求，设立房地产经纪机构的条件较宽松，到房地产管理部门备案、接受监管的机构比例不高。没有备案的中介机构，就很难实行有效监管，市民选择无备案的中介交易，权益难以得到保障。

     针对这种情况，《办法》要求，房地产经纪机构及其分支机构应当自领营业执照之日起３０日内，到所在直辖市、县人民政府建设（房地产）主管部门办理备案，主管部门应将部分备案信息向社会公示。

      严惩赚取差价阴阳合同行为

      《办法》最为舆论关注的，是规定要实行交易资金监管制度，明确房地产经纪机构和人员不得从事赚取差价、协助签订“阴阳合同”，这些正是房地产经纪行业问题最为集中、也最为消费者诟病的地方。

      针对交易资金安全问题，规定实行交易资金监管制度。《办法》要求由房地产经纪机构代收代付交易资金的，应当通过房地产经纪机构在银行开设的客户交易结算资金专用存款账户划转交易资金。同时，明确了房地产经纪机构和人员的从业禁止行为：明确房地产经纪机构和人员不得从事赚取差价、协助签订“阴阳合同”、为不符合交易条件和禁止交易的房屋提供经纪服务等违法违规行为。

      多项措施保护二手房交易当事人合法权益

      通过房地产经纪机构买卖房屋或是出租求租房屋，当事人最担心的就是经纪机构隐瞒或者不充分披露信息。

      针对这种情况，《办法》规定房地产经纪机构及其分支机构应当在经营场所公示相关内容，包括营业执照和备案证明文件；服务项目、内容和标准；业务流程；收费项目、依据、标准；交易资金监管方式；信用档案查询方式、投诉电话及１２３５８价格举报电话；政府主管部门或者行业组织制定的房地产经纪服务合同、商品房买卖合同、存量房买卖合同、房屋租赁合同示范文本等。

      在房地产政策尤其是涉及具体交易的规章制度发生最新变化时，房产中介有义务告知买卖双方，不能刻意隐瞒，比如，当地房地产政策、限购令出台等，以防因此导致的纠纷出现。

      针对业务委托不规范问题，明确规定了房地产经纪服务合同行为。《办法》对房地产经纪服务合同的形式和基本内容提出了具体要求。

      针对房地产经纪服务违规收费问题，对房地产经纪服务实行明码标价制度。《办法》对房地产经纪服务的价格公开、禁止行为和法律责任等做了较为详细的规定。

      针对各种各样的不规范经纪行为，明确了房地产经纪机构和人员的从业禁止行为，保护二手房交易当事人的合法权益。

      政府：提供公共服务严格实行监管

     在规范房地产经纪行业过程中，政府应该扮演什么样的角色？《办法》给出的答案是行业监管者与公共服务提供者的双重角色。过去管理中重管理轻服务的问题，《办法》体现了寓服务于管理的新理念。

     公共服务体现在，《办法》要求主管部门构建统一的房地产经纪网上管理和服务平台，向房地产经纪机构提供交易与登记信息查询、交易合同网上签订，向社会公示经纪机构备案信息，信用档案信息等公共服务。

     另一方面，针对房地产经纪违法违规行为突出问题，强化了对房地产经纪违法违规行为的处罚和责任追究。《办法》明确对房地产经纪机构和人员可以采取约谈、记入信用档案、媒体曝光、取消网上签约等多种管理手段和监督措施，对房地产经纪机构的价格违法、赚取差价、不正当竞争、分割出租、挪用交易资金等违法违规行为，根据情节轻重，可以处以没收违法所得、罚款以至停业整顿等行政处罚。

  对房产中介的影响：

　 “自导自演”演不下去了

　　《办法》中第22条明确要求，房地产经纪机构与委托人签订房屋出售、出租经纪服务合同，应当查看委托出售、出租的房屋及房屋权属证书、委托人的身份证明等有关资料。经委托人书面同意后，方可对外发布相应的房源信息。

　
　“房地产经纪机构擅自对外发布房源信息的，将被取消网上签约资格，并处以1万元以上3万元以下罚款。”看到这一条款，不少房产中介公司的经纪人都称：“这是致命性的打击，如果按这种要求，有不少中介公司得关门。”

　　湘潭某中介公司相关负责人说，“不少房主在提供房源时，由于对中介的不信任等多种原因，都不愿意出示身份证或是房产证。”一家中介公司经纪人称，他们的房源很多是从网上找的，这些房主挂了信息后，会有不少中介公司跟他取得联系，中介为了“抢”房源，都会顺应客户的意思，不会签订书面的委托书。

  　而那些为了吸引眼球“自编自导”房源的不良中介就“表演”不下去了。

　 　没房产证的不能交易了

　　《办法》中明确规定，不符合交易条件的保障性住房和禁止交易的房屋，不得提供经纪服务。

　　6日编辑走访了多家二手房中介公司了解到，不少中介公司在做不合规定的房屋买卖。记者以买房者身份来到湘潭某的中介公司，记者提出要总价25万—30万之间、价格偏低的房子。经纪人向记者推荐了几处“特殊”的房源：旧村改造房、小产权房、回迁房，还有就是没办下房产证的商品房。“回迁房早晚有房产证，这个不用担心。旧村改造房没证，但是便宜啊。”

　　对目前存在的这些违规房屋交易，记者联系湘潭某律师表示，在湘潭，很少有保障房的随意交易，但像回迁房、没有办下房产证的商品房等都是交易中很常见的。

　　“如果能严格按照《办法》来执行，会有不少不合规的小中介关门。”王建中说。

　　  考试不过关甭想再干了

　　《办法》中对房地产经纪人

　　执业资格证，做出了严格的要求：房地产经纪人考试实行全国统一大纲、统一命题、统一组织的考试制度，原则上每半年举行一次。对这一规定，不少中介公司称之为“杀伤性”很大。

　　据湘潭365房产网调查统计，目前湘潭有大小房地产中介机构不下100家，除了部分正规中介外，还有不少同时经营着多种业务的“黑中介”。即便在正规中介中，拿到房地产经纪人执业资格证的经纪人也不足10%，黑中介就更谈不上“持证上岗”了。

　　一家中介负责人称，由于这项考试设定的门槛过高，与现实的情况有所“脱节”。以他们中介公司为例，店里的经纪人以专科学历学生为主，也有少数的本科生。但是考试设置的条件对这些学生来说，要求有些“苛刻”：以本科生为例，要求工作经验是4年，从业经验是2年。很少有人能达标，“我们很想经纪人去参加这些考试，可是很多连资格审核都过不了。我们也很无奈

    相关信息： 《房地产经纪管理办法》全文

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