真正的供应高峰来临

　　据湘潭房地产信息中心统计数据显示：2011年上半年，湘潭市商品房批准预售面积为145.08万平方米，环比（与2010年下半年比，下同）增加13.79%，同比（与2010年上半年比，以下同）增加82.47%；其中，商品住宅批准预售面积为132.35万平方米，环比增加15.28%，同比增加77.34%。商品房登记销售面积为93.44万平方米，环比减少28.83%，同比增加10.49%；其中，商品住宅登记销售面积为83.76万平方米，环比减少30.67%，同比增加14.38%。虽然上半年楼市新增量同比增幅不大，但是在今年“最严厉”房地产调控背景下，楼市供应大战已初见端倪。

　　一般来讲，每年7、8月份是传统的楼市淡季，楼盘推盘上市量会明显减少，但今年却明显表现出了“淡季不淡” 楼市反常现象，开发商淡季里推盘量仍然较大。

　　据湘潭365房产网统计数据显示：7月湘潭市共有8个项目办理了《预售许可证》，其中仅湘潭主城区商品住宅新增量就达21.18万平米，而8月份，湘潭市共有6个项目办理了《预售许可证》，其中仅主城区商品住宅新增量就达到了12.14万方以上。

　　传统淡季里，开发商大力度的开盘加推，其原因主要是一方面提早赢得部分购房需求的同时，有效地减轻后期“金九银十”集中推盘所带来的项目竞争压力;另一方面也是淡季里试水，为项目销售及时调整以迎来漂亮的“金九银十”作充足准备。而从上面的供应数据来看，下半年楼市供应大战淡季里已经打响。

　　“金九银十”既是楼市成交较为火爆之际，也是楼盘供应量大为集中之时。众多开发商在被前期严厉楼市调控政策和低迷市场行情压抑太久之后，在面临年终销售目标考核来临之前，迫切需要在“金九银十”这个楼市旺季大量推出项目存货，以便回笼资金，因此，“金九银十”上市推盘量往往都更大，更多的新项目将会借此机会抓紧办理预售许可证以便项目上市;加上今年2月以来，楼市供应量一直大于成交量而导致新房存量较多，这些存量也会借机抓紧加推入市，故两个因素综合带来的“金九银十”里，楼市供应量或许较7、8月份更大，今年的楼市供应大战到这个时候才真正开始。

　　今年1月末，国家出来第三轮“史上最严调控”后，2月至5月湘潭楼市成交相对低迷，成交量持续走低，但从5月底到目前的8月为止，湘潭楼市成交量较之前出现较明显的回升，楼市温和回暖的同时，价格方面仍然在上涨。严厉的楼市调控背景下，传统楼市淡季里，楼市价格未丝毫下跌形势中，主城区商品住宅均价仍保持在3800-4500元/㎡的成交水平，反映出湘潭目前楼市仍然存在着较大的购房需求。有大量的购房需求，再加上“金九银十”里新房供应量增多，两者结合，导致这个“金九银十”的可能性仍然较大。

　　另一方面，由于今年上半年以来一直供大于求而引起开发商新房存货越来越大，据统计，截至7月底，湘潭市商品住宅剩余可售面积为160.71万㎡，比6月底的143.89万㎡增加了16.82万㎡，增幅为11.69%；比2010年底91.32万㎡增加了69.39万㎡，增幅为75.99%。加上本身“金九银十”里大量新盘上市，加剧项目之间的销售竞争压力，故开发商方面无疑会展开各式各样的优惠促销活动，这些优惠促销活动也将会有效地刺激“金九银十”的形成。

　　部分分析人士及市民认为严厉的楼市政策和不乐观的经济环境将导致今年“金九银十”楼市会出现08年类似的情形，以“惨淡”收场，但结合2010年楼市环境及市场表现来看，今年的“金九银十”较去年可能性更大，即湘潭楼市可能延续2010年“金九银十”的局面。严厉的楼市调控引发大量的购房需求观望，导致了今年上半年湘潭楼市的相对低迷。在经历半年之久的需求抑制和政策消化(加上本次政策仍并未促使房价下跌)之后，随着“金九银十”开发商的大量推盘和各种优惠刺激，成交高峰极有可能会重新出现。因为目前的经济环境并不糟糕，而调控政策虽不会放松，但也不会变本加厉。

  　不过，虽然今年“金九银十”湘潭楼市重演去年行情的可能性较大，但在限购、限贷、开发商资金压力等与去年有所不同的背景之下，今年的“金九银十”很可能更多只是体现在表面数据上，而实际销售行情方面则可能进一步分化，即从整体数据上看，“金九银十”成交量增多，“行情较火”，但实际上楼市成交可能进一步向品牌开发商积聚，向非住宅物业积聚，而大多数项目则仍面临销售不理想的局面。品牌开发商除了本身品牌影响和雄厚实力而吸引力更大外，大力度宣传、多优惠方式推出和及时调整产品供应等措施，使得楼市成交进一步向其积聚。因此，在刚性购房需求为主导、投资性购房需求转向非住宅的市场里，对于把主要希望寄托于市场行情好转的开发商而言，加大宣传力度、及时灵活调整销售策略才是上策。

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