湘潭365房产网9月3日讯    二三线限购城市到底花落谁家，众说纷纭，刚刚对完5 条标准，住建部又发话说根本不会公布限购城市名单，言下之意似乎是让有苗头的城市自动自觉地限购。无论湘潭是否去“自首”，按照之前的限购5 条标准来看，湘潭完全符合的并不多，但其标准模糊至湘潭是否会限购抹上了一层厚厚“迷雾”。沿着这个假设的前提，下半年湘潭的房价会怎么走呢？业内人士表示，看好房价略降的前景。

    限购标准：

   
    2项不达标，2项待商榷，1项达标

　　到底湘潭是否属于限购范围的城市？是否符合住建部所提及的限购5条标准？这是目前媒体，房地产人士以及百姓讨论得最多的话题。据悉，住建部给出的新增限购城市名单的建议五条标准包括：其一，根据国家统计局发布的70个大中城市房价指数，处于房价涨幅前列的城市；其二，将省内所有城市今年6月份的住宅价格与去年底的住宅价格做一个比较，涨幅较高的二三线城市；其三，今年上半年成交量同比增幅较高的城市；其四，位于已限购区域中心城市周边，外地人购房比例较高的城市；其五，群众对当地房价反应强烈、认为调控政策执行不力或不到位的城市。住建部建议，凡符合上述两条者就纳入到限购范围内。即“五选二”。分析发现，从标准层面对号入座，湘潭符合的条件并不多。

　　限购措施的出台程序是：首先住建部给出标准，地方随后根据自身情况上报给部里，然后再出台相关措施。“是地方发布自己的限购政策和措施，而不是住建部指定的，住建部督促地方出台。”这意味着湘潭市政府具有更大的主动权和把控权，能根据实际情况下药，能从湘潭实际房地产需求层面去深度分析问题，从而得出正确的判断。再从湘潭领导层面去分析，目前湘潭的官方态度还是不太希望出现限购的，毕竟，湘潭确实还没有达到必须出限购的条件。

   【楼市限购标准对比】

　　标准1：目前国家统计局每月发布的70个大中城市住宅销售价格指数列表中，湘潭并不存在。

　　结论：湘潭不在70个城市之列，不“达标”。

　　标准2：据官方数据显示，2010年湘潭市商品房住宅均价为3022元/平米，2011年6月商品房住宅均价达3621元/平米，今年6月份相比去年12月份,湘潭新建商品住宅涨幅为19.8%。而全市上半年GDP增速为14.5%；

　　结论：19.8%远大于14.5%，以“超标”。

　　标准3：　2010年1—6月，湘潭全市累计销售商品住宅销售面积73.23万㎡，销售套数为6336套。2011年上半年，湘潭市共销售商品住宅7418套，商品住宅登记销售面积83.76万平方米。分别上涨17%和32.2%。

　　结论：待商榷！成交量，可能会是五项标准中唯一一条值得商榷的标准，由于没有明确增幅多少才算增幅较高，从以上数据显示，2011年湘潭上半年商品房住宅成交量及面积同比2010年都呈现上涨趋势。

　　标准4：据官方统计，2011年上半年，本省居民在潭购买商品住宅占湘潭商品住宅销量的94.06%，长株潭范围内，本市居民在潭购买商品住宅占湘潭商品住宅销量的54.97%，湘潭县占20.45%，湘乡市和韶山市分别占4.65%、0.98%，长沙市占3.25%，株洲占1.21%；外省居民在潭购买商品住宅占湘潭商品住宅销量的5.94%，其中，广东省占量较高，为1.32%，湖北省为0.61%，浙江省0.46%。业内普遍认为外地购房比例最高的是株洲，但湘潭楼市购房的主力仍是本地人群。

　　结论：湘潭仍是本地人购房为主，未“达标”。

　　标准5：据湘潭365房产网近期关于湘潭“限购”话题的调查显示，300多位网友投票中69%认为湘潭房价上涨过快。

　　结论：待商榷，这样的标准其实过于主观，非湘潭本地群众的个人意愿反映，而要做这个真实调查，所花费的人力、物力也极为庞大，所以严格说来，难做到验证的标准。

    业内预计楼价下半年会轻微下调

　　2011年，从限购风吹起至今，市场上降价之声已经从蠢蠢欲动到震撼全城。编辑认为：楼价降幅，相信每个开发商都有自己的底线，这个底线，绝对不会回归到2008年的水平。因为，大部分湘潭的老牌开发商，只要是经历过2008年的楼市风波的，都会对湘潭楼市看清楚，不会再轻易走上大幅度降价之路。无论湘潭出台限购令的时间是暂缓还是推迟，2011年下半年，预计会继续出现楼价稳中上涨的趋势。

　　但持不同观点的市民黄海洋（以成功利抛售手中3套商品房）则表示，下半年价格会保持平稳，甚至会有小幅的下调。“政策保持强势调控，银行金融政策又不放松，客户观望，发展商不得以希望能在价格上有所让利。但是，即使不限购，个人认为今年湘潭很难再出现前几年‘金九银十’的火爆销售场面。首先是银行贷款越来越紧，很多买家购买物业可能都难以通过银行贷款取得，一次性付款对于很多人而言难度较大。另外，越来越多的项目参与到了促销及降价的行列，在目前整体看淡的环境下，客户的观望情绪也在增强，这会降低楼盘入市的速度。”

    多家楼盘加大优惠幅度

　　在各种风头下，近期，各大楼盘加大了优惠幅度。如，8月16日开盘的吉安公馆，3388元/平米折后起价！九华新城湖居空中别墅{141-268㎡}最高优惠6万！金侨城VIP认购1000抵15000！中地凯旋城一次性付款94折，按揭96折，等等！（相关阅读：2011年9月湘潭在售楼盘最新房价及优惠措施）

　　但购房者认为是“假跌”，因为他看中的项目和单位维持原价不变，若与2008年时相比，目前这个价位仍然是高高在上，传说中的折扣也只是“皮毛”而已，远未“到肉”。记者踩盘中也发现，与前一阶段相比，不少楼盘的价格虽然有所松动，但是实质上价格下降依旧不明显，大部分产品，无论是单价还是总价都依然盘旋在高位，如果不是赶在各项目开盘前去“认购”，开盘时去“抢房”，日常购房，甚至一些优惠都很难享受到。踩盘中，也有不少销售人员一再强调，“楼盘只是在提供优惠，而不是降价”。

   业内人士认为从目前开发商拿地成本考虑，加上近两年地王频出，土地成本以及规划报建成本也不断增加，各种建筑材料也跟随着CPI指数上涨，故此，在开发成本不断提升情况下，实质性的降价也不可能太大。