湘潭房产网4月27日讯    一季度湘潭房地产市场平稳发展，商品房成交量稍显暖意，其中住宅销售套数及面积一路上涨。基于湘潭房价基数较低，一季度湘潭房价并无大的变动，湘潭市区房价基本维持在3600-4000左右。但一季度湘潭土地市场并不活跃，其中位于岳塘区行政、经济中心区域的潭土网挂（2012）/006/007号均以无人报价流拍，其余土地均以底价成交。在此背景下湘潭365房产网据研究中心结合一季度湘潭房地产市场运行现状，及影响房地产市场的各层面因素综合研判，对2012年2季度及后市湘潭房地产市场发展形式预测：

    刚需渐融 2季度湘潭楼市销量有望提升

   
    尽管1季度湘潭楼市成交量呈现逐月回升之势，但与去年同期相比仍有差距，尤其在春节的因素影响下，1月销量更是处历史低位，3月传统“金三”的来临，加上房企“以价换量”策略的展开，促使市场刚需购买力渐融，1季度末湘潭楼市销量得到了较大的提升，但整体交易量仍处于低位。从政策层面来看，国家对楼市的宏观调控政策暂时不会放松，但对刚需群体购买首套房将加大支持力度，市场在经过了3月的预热后，预计在2季度，五一小长假将成为开发商推货、促销、跑量的重点，届时越来越多的年轻人将迈入刚需置业的队伍中，新增房源和新增需求的上升，将使2季度楼市销量进一步得到提升，预计到4、5月住宅销量仍将处于增长过程，但在6月气温升高的情况下，楼市购买热情有可能下滑，交易量也将回落。

　　　　　　　
    2季度“降价跑量”趋强 湘潭房价走势将趋稳

　　
    2012年房产调控依然会是一个持续的过程，对于开发商来说，加速出货、回笼资金的意愿依然较大，因此，此阶段楼市供应将继续放量，在市场竞争压力加大的情况下，楼盘促销将变得普遍化，“降价跑量”将是2季度的主旋律。

    从今年的政策面，对于房价已经由遏制上涨向合理回归转变，湘潭房价在去年11月开始回落以来，已在2个季度都表现为下滑的态势，在价格下滑过程中，也不排除随着交易量的回升，部分房企会有提价的表现，但如果价格上升，中央也将再有政策打压，因此，房价整体将趋稳。2月份基于对两会政策转向的预期以及市场观望，湘潭市场部分品牌房企项目价格停涨甚至上调，但自政策调控不放松的消息明确后，湘潭住宅项目价格继续处于新一轮缓降过程。

    各面积段住宅库存充足

    一季度湘潭市登记销售新建商品住宅1917套，从各面积段的销售情况来看，120—144平米面积段的住宅最为畅销，占比33.53%，其次为90—120平米面积段，占比32.64%；180平米以上的大面积住宅相对滞销，占比1.41%；从剩余待售的数量来看，各面积段住宅库存充足，其中以120—144平米面积段的住宅库存最多，占库存总量的27.96%。

    分析：湘潭市新建商品住宅销、存结构合理，90—144平米中户型主导一季度的新建商品住宅市场，占比66.17%，从存量上看，90—144平米中户型在目前所有新建商品住宅库存中占比46.79%

    二手房销量将持续处于低位

     一季度，湘潭市二手房成交面积为3.89万平米，环比减少29.4%，同比减少51.13%，共成交423套，环比减少34.52%，同比减少41.17%；其中，二手住宅成交面积为3.21万平米，环比减少37.55%，同比减少39.55%，成交390套，环比减少35.54%，同比减少31.34%。
 

    当下的二手房市场交易受到以下三方面影响，整体交易仍处低位。

    首先，目前还有大部分二手房东由于存在惜售心里价位始终不放松出售价格，使得价格居高不下，部分打算购房者面对二手房的高价位只能“望房兴叹”；

    其次，开发商对新房的优惠政策和优惠力度持续加大也在一定程度上分流出二手房市场的购房客群；

    第三，保障性住房的持续放量供应，也使得诸多潜在二手房购买人群对保障房形成了期望，将在一段时间内产生搁置购二手房的计划，因此尽管1季度湘潭二手房市场刚需呈现观望松动之势，但2季度二手房市场整体交易仍将处于低位运行。

    小龄二手房付款压力较大中长期年限的二手房仍将主导

  
    基于对房地产投资价值回落的预期影响，湘潭市场二手房市场抛售现象已持续显化，目前进入市场的新二手房源量较大，但一部分尚未房产证，因此不能办理按揭贷款却将成为影响该类房源成交的阻力。一方面由于二手房房东需客户一次付清购房全款；另一方面目前二手房市场以刚需为主，绝大多数置业者不能承受一把付的这种条件。这一矛盾的出现，使得房龄小而无证的房源将有所滞销，而房龄在10年左右的此类房源将依然是二手房的成交主力。

　　　　　　　　　
    房产税或将影响二手房卖方心理价格底线

　　
    发展改革委3月发布《关于2012年深化经济体制改革重点工作的意见》，明确提出要“适时扩大房产税试点范围”，传递出房产税扩征的政策讯号并引发多方关注。房产税可以减少投资投机性购房和高档房的市场需求，同时，由于购房总需求减少，房价的上涨空间被抑制，投资性购房者急于将手中的二手房抛出，二手房市场供应将急剧增加，而挂牌价格势必也将有所调整。对于那些手中有多套房源的卖方来说，现在的心情更加复杂。在房产税、物业税频频被提及的时候，这部分人都在密切关注着政策走向。

    商品房交易阶段性上扬  2季度房企拿地意愿有望阶段性回升

   
    2月份以来，从全国以及湘潭商品房市场普遍呈现刚需观望松动，商品房市场交易呈现“小阳春”的走高之势，在一定程度上提振房企市场信心，同时，基于目前土地市场供应的持续放量，同时起拍价处于低位，同时部分中小企业在资金压力下面临兼并转型，寻求大企业土地合作开发或转让现象已经趋于明显，对于部分资金实力较强的房企而言无疑将是低价拿地良机，但年度内整体土地交易量难有大幅增长。

　　　　　　
    土地价格仍将处于低位运行

　　
    年度内商品房市场交易难有较大起色以及房企整体拿地意向的低迷，一方面作为房企将持续影响到土地市场价格处于低位，另一方面将有可能导致迫使土地出让部门以降低招拍挂价格来拉动成交，因此尽管预计2季度土地交易量有望增长，但成交价格仍将处于低位，底价成交预计仍将成为主体。

　　　　　　　
    商业地产交易比例仍将处于高位

　　
    在住宅市场遇冷的情况下，以品牌房企为代表的开发商把目光纷纷转向商业地产，尽管商业地产开发风险持续加大，但在住宅限购背景下，向商业地产的扩张仍将成为年度开发企业的关注方向，商业地产交易比例仍将处于高位。

    年度内房企资金压力持续加大 房企优胜劣汰步伐加速
 

    2012年房企资金压力进一步加大，除银行贷款额度仍然难有突破外，从房地产信托角度而言，2010年的大规模发行，让2012年、2013年成为到期兑付的密集期。2012年房地产信托本金到期兑付第一个高峰期是2012年2月~3月，第二个高峰期为7、8月份，房企将承受阶段性的资金压力。

　　
    而从各银行对于房企开发贷的政策取向方面来看，目前房地产企业的资金链普遍紧张，部分中小房企已经出现资金链断裂的迹象，银行对于房地产业资金风险密切关注，严格控制贷款比例及规模，并且实行严格的准入制度。在资金压力持续垒高的背景下， “稳现金、去库存”成为年度内诸多房企的共识。

　　
    在房地产市场理性回归的过程中，行业深层次的问题正逐步被发掘，从2012年以来全国性品牌房企在企业运营、项目开发等方面的负面问题持续曝出，行业面临深幅调整，同时中小企业在资金压力下面临转型兼并现象已经趋于扩大，无疑将进一步加速市场优胜劣汰步伐的进程。

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