一场题为“加息预期下的融资之道”的房地产投融资论坛，让2009中国住交会的热度再度升温。人们关注着那些投融资大佬的姿态，在宽松的信贷环境和火爆的融资大潮背景下，如何演绎指点江山的器宇轩昂。

    让人们惊讶的是，论坛并没有成为这些大佬们的庆功会，他们正以一种冷静的视角来观察今年以来的融资狂潮和未来可能产生的变局。

    问题一 馅饼还是陷阱？

    2009年国内一线城市的房地产价格屡创新高，基本都超越了2007年的水平。火爆市场的背后是资金的强力支撑，IPO、定向增发、公司债、银行授信给刚从寒冬中苏醒的房企以巨大的支持，土地市场的亢奋乃至地王频出则是资金充裕的直接结果。

    好在行业并没有迅速忘记2008年的教训：彼时全球金融危机的蔓延致使原本高杠杆融资扩张的房企险些酿成资金链断裂的危局。也因此，与会的投融资大佬一再阐明一个道理：房地产形势与政策和宏观经济紧密相连，“判断力”将会在未来主宰房地产企业的命运。

    上百亿元银行授信的大客户、UBS瑞银全球房地产基金的发起者、40亿元增发的大手笔——金地集团应该是今年宽松信贷环境和红火资本市场的双重受益者之一。但即便如此，金地集团董事会秘书徐家俊却在论坛上一再强调房企的前瞻性和预判性，警示房企应有危机意识。

    “在环境好的时候不要忘记过去困难的时候，在最困难的时候也要守住希望。”徐家俊表示。曾几何时，很多房企都因盲目乐观与过于悲观而失去主动应对变局的大好时机。

    在这样的审视下，徐家俊认为，目前国内的房地产市场虽然繁荣，但仍存在很多问题。“首先是房地产企业融资结构不合理，对银行依赖度过高；其次是融资渠道匮乏导致资源配置的不合理。”

    间接融资比重过大，是近期房地产业内所重点的讨论话题之一。今年汹涌而至的天量信贷让很多房企盆满钵满，但行业前瞻者却看到了问题所在，与会者对这种不合理的融资结构开始表示担忧。他们比以往任何时候都更强烈呼吁房地产贷款占融资比重过大的状况亟待改变。这正是经历了“冰火两重天”考验的行业人士更加理性的体现。

    这些投融资权威人士不仅在房企融资结构不合理方面给出了诸多警示，也提醒房企应该注意信贷狂潮造成的房企“贫富不均”现象。

    在此次中国住交会召开的同一时间，远洋地产以总价48.3亿元、楼面地价19300元/平方米的价格拿下了北京亦庄新城F地块。远洋地产资本运营部总经理张耘表示：“我们对高价地没有任何反感，因为土地资源是稀缺的，对我们来讲把握机会平衡投资回报和公司现金流是最重要的，因为我们手头有168亿元现金。”

    然而，并不是所有房地产企业都像远洋地产那样拥有充裕的现金，特别是对中小房企来说。“银行从来都是锦上添花而非雪中送炭，房企流动性越充沛越能拿到贷款，这意味着融资能力所体现的房地产企业强弱差别会越来越明显。”民生银行地产金融事业部市场总监叶天放坦言。

 

    “现在拿地成本越来越高，在地王频出的今天，土地成本占到50%或者更多，这就意味着房地产门槛提高了，即使你有35%的自有资金仍然无法做房地产项目。在35%～50%之间的资金差额，目前银行是没有资金支持的，这是一个客观现实。”北京国际信托有限公司总经济师时宝东表示。

    也因此，今年在房地产融资和拿地两方面，都显露出“国进民退”的趋势，在银行越来越重视信贷风险及央行、银监会严格要求银行资本充足率的背景下，银行对房地产开发贷款将会越来越严格并谨慎，相比之下，拥有雄厚实力的国企将会更加受到银行的青睐，民营房企或中小房企信贷融资则将更加困难。

 

   这些投融资权威人士正在揭示一个道理：目前的房地产市场表面看无限风光，却暗潮涌动，任何一个因流动性增加而窃喜的房企，都更应谨慎对待行走的每一步。信贷狂潮是馅饼，也可能成为陷阱。

    问题二 不能为融资而融资

    值得庆幸的是，很多房企已经开始改变过于依赖银行信贷的现状。

    2009年房企的融资渠道已经呈现多样化，保险资金投资商业房地产的开闸将给行业注入更多的活力，而REITs更是早已进入倒计时的破茧阶段，房地产私募股权基金更是借势人民币基金大潮厉兵秣马。就连商业银行也意识到，仅仅依靠房地产开发贷款已经难以为继，以民生银行、建设银行为代表的商业银行已经在传统信贷业务之外，考虑更多银企合作的新模式。

    另外，资本市场融资也成为了房企多渠道融资的一大亮点。近几个月内，先后有10家房地产企业赴港上市，之后还有融创集团、香江国际等一批房企整装待发。无论明年信贷大门是否会向房企收紧，资本市场都将是最好的避风港。

    但在本届中国住交会上，众多投融资权威人士也指出，如果认为成功上市就大功告成的想法绝对是错误的想法。

    专家表示：“无论是上市还是融资都是一把双刃剑，因为这不仅意味着公司要对财务作出相应的安排，还要在之后对投资者完全负责，而不是简单地融到一笔资金就可以坐享其成。”

    他指出，房企不能为了上市而去上市，好大喜功、贪一时之得更是上市的大忌，房地产企业在克服盲目追求资本，树立正确的资本运作观念上，还有很长的一段路要走。

    2009年成功帮助几家香港上市公司配股供股，以及帮助恒盛地产等几家房企赴港IPO的德意志银行中国区董事总经理陈丹华也认为，上市并不是为了让股票升值或是为了融得巨资，而是应该更多考虑让企业的业务能力、治理结构和品牌价值得到资本市场的认可，为企业进一步的发展夯实基础。

    “现在不能一味地看房地产企业暂时的表现，而是要将目光放得更长远。也许现在的融资成本比较高，但是在前景不明朗的时局下，要做好自己的定价，对股票发售做合理布局，最终会受到投资者认可的。”陈丹华表示。

    众多投融资权威人士在本届中国住交会上提出了诸多的房企资本市场融资问题。实际上，中国住交会不仅是一场行业人士聚集的盛会，更是一场行业思想的盛会。

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