4月份地产股的走势可以用惨不忍睹来形容，房价和股价的非理性上涨已经结束。催发2010年春季成交的反弹因素也证明并不是常态。新政出台以来，业界已经明显看到全国成交下滑趋势的确立，而本已下降明显的同比数据将在新政的影响下迎来更为迅速的环比数据下降。
    

    对于房产新政的争议都集中在“新国十条”是否有持续性和可操作性？长江证券并不认同市场关于“新政是过渡政策”的判断以及“未来政策将观察市场变化再决定是否出台后续政策”这2个观点。

    无论从金融系统限制3套房贷还是部分城市限购套数，这些看似回归计划经济的新政，只充分说明一个问题：那就是管理层对中国目前房地产行业的反思——在一个人口众多，土地稀少的大国，地产能否兼属自住、改善和投资多重属性。这也是从去年年底以来，长江证券一直最担心的问题——行业游戏规则因为非理性的房价可能发生改变。

    目前来看出台的新政，配套的操作办法也逐步明朗，各地方政府“五一”小长假后都将落实细则，可操作性极强。

 

   由于地产股短期无法为投资者获利，因此长江证券将研究重点放在判断新开工面积和房地产投资数据上。那么，新开工面积和房地产投资何时下滑呢？通过近期调研广州、深圳、北京等地，长江证券认为开发商意愿已明显出现变化，未开工土地很难再出现开工。但目前房地产投资仍需要观察，观察的重点将是政策对投资抑制问题是否能真正解决。也许4月份全国开展打击囤地工作可以作为一个最好的答案。

 

    4月，北京、上海、广州、深圳四大城市成交量同比下降幅度继续加大。4月份北京网上期房签约面积约为111.55万平方米，同比下降28.94%；上海一手住宅成交约138.53万平方米，同比下降43.75%；广州一手住宅成交61.6万平方米，同比下降39.52%；深圳一手住宅成交28.23万平方米，同比下跌62.11%。而市场开始对加息预期有所增强，这也与长江证券早在去年年底就对资产价格泡沫的忧虑是一致的，长江证券认为今年上半年加息将是大概率事件，而时间窗口很有可能将是5月底。

    从最新的3月份数据上看，全国土地购置面积在同比方面继续回升，4月上涨53.22%，这是由于今年3月份开发商抢地风起云涌、地王频现，而去年同期还在持观望态度，迟迟不敢动手，开发商预期的反差造成了两个时期土地购置面积同比差别很大；土地开发面积方面同比继续回落，但回落幅度减小，本月下降12.22%，这表明土地供给在政策指导下开始增加。就目前来看，土地开发面积的增长与最近国土资源部公布的全国住宅用地供给量大幅度增加不谋而合。

    4月份全国土地面积成交很少，这是由于国土资源部3月22日发布了禁止出让住宅用地政策所致。4月15日，国土资源部公布全国住宅用地供给计划，全国住宅用地供给才恢复正常，因此4月的供给时间实际上只有半个月。从供给计划中可以看到，今年土地供给面积大幅度增加，尤其是保障性住房和中小型商品房。供给的增加和针对投机性需求的高压政策让市场看到政府对房地产市场改革的坚决态度，长江证券也更加坚信以前的判断：高房价已经岌岌可危，下跌的可能性将变为现实。

    虽然行业面临着诸多的不确定性，但长江证券依然维持行业“长期看好”的评级。这是因为支持行业长期发展的基本面——城市化的进程没有发生根本性变化。而对于行业公司，长江证券推荐万科A、张江高科、世茂股份、深天健和ST东源这5家公司，推荐理由分别是“应对行业调整比较及时”、“创业板分拆概念和商业工业反周期”、“特殊商业模式得到市场关注”、“看好城市改造的机遇”和“即将完成最后重组”。

本文来自湘潭房产网