国家统计局11日公布的数据显示：4月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨12.8%，其中新建住宅销售价格同比上涨15.4%，商品住宅销售价格上涨17.3%。

   “国十条”出台近一个月，房价咋还出现上涨？业内人士认为，主要是由于2009年同期数据基数较低和政策存在时滞效应，并建议加大政策执行力度。

“有价无市”持续

    2010年9日下午，记者走访了北京通州区的多家二手房中介，不少中介门上都写着“急甩”的字样，屋里却门可罗雀，很少有顾客光顾，销售员们互相聊天逗乐。

    北京房地产交易管理网数据显示，从3月开始到5月6日晚，京城有57个商品房项目取得预售许可，而在房地产新政全面实施的4月26日-5月5日的10天内，有20个项目成交量为零，57个项目一共卖出房子1844套（签约量），累计房源签约率仅为12%，创历史新低。

    来自二手房中介机构市场研究中心的统计分析显示：二手房价从4月18日开始已经停止了上涨，且产生了议价空间。“京12条”出台后，虽然房源量再次增加了30%，但新增客户委托则下降了28%，二手房的挂牌价开始出现略微松动。

     业内人士分析，买卖双方的观望情绪还会持续一段时间，但随着楼市新政的深入实施，房源供应的增加，尤其是二手房源的增加，新房房价出现松动的可能性很大，未来成交量将大幅萎缩。

    尽管如此，房价仍在高位徘徊。国家统计局的数据显示，涨幅最大的5个城市分别为：海口64.3%、三亚58.2%、温州26.1%、金华23.8%、北京21.5%。

    中国社科院金融研究所研究员易宪容告诉记者，中国目前的问题仍然是房价居高不下，房价数据显示了中央在4月中旬开始的政策作用仍未显现，预计还要两三个月甚至更长的时间才能显现。

谨防报复性反弹

    “新政实施之后，房价在短期内回落是肯定的。在房价去年以来上涨过快的地区，未来1到2个月左右，可能出现大约20%到30%的调整。当然，这个房价水平远远没有调整到位，仍要提防房价出现反弹的因素。”中国社科院工业经济研究所投资与市场研究室主任曹建海接受记者采访时说。

    事实上，这种“报复性”的上涨已经数次发生。2003年下半年以来，国家先后出台了121号文、新老国八条、国六条、国十五条等政策，实施了包括推行招拍挂、控制土地供应和推进经适房与廉租房建设、取消提高购房首付比例、加息，以及对二手房交易征收交易税等行政、金融、财税手段，结果却是越调越涨。特别是从2006年年底开始，随着流动性增加，加上招拍挂大规模推行，各地不断刷新“地王”纪录，出现了地价房价追涨的局面。尽管央行2007年前后连续四次加息，但均未遏制房价急速上涨之势。

    2007年9月，央行出台新政，要求购买二套房首付比例不得低于40%，贷款利率不低于央行基准利率的1.1倍，这被市场认为是收紧房贷的开始。至2008年，央行先后10次上调金融机构人民币存款准备金率，5次提高存贷款利率，持续回笼货币，控制贷款条件。之后，2007年以来楼市“高烧”的局面出现明显降温。

    当时，以万科为代表的开发商率先发出“拐点”之论，加大促销力度，加紧回笼资金，准备“过冬”。然而，2008年下半年，受金融危机影响，宏观政策反转。首先是二套房贷政策出现松动。2009年初，北京甚至取消了二套房贷政策，二套房贷比照首套房执行。

    2009年，除了“4万亿”刺激计划，银行在一年中发放了近10万亿元信贷，这使得很多在2008年濒于破产的房地产公司起死回生，重操泡沫游戏。上一轮“挤泡沫”的紧缩调控功亏一篑。

     曹建海说，现在看来有三项政策存在导致房价反弹的可能：

    第一是宽松信贷政策。今年一季房地产贷款新增8457亿元，其中个人购房贷款新增5227亿元，占房地产贷款的62％，并达到当季贷款总量的20％，显示信贷资金大部分流入房地产市场，这是推动房价上涨的一个直接因素。

    第二是有关部门的政策。如《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》，表面上是加强对开发商房屋预售制度的监管，本质上是力保公众长期呼吁取消的预售制。

    第三是关于地方政府的土地经营政策。作为近期高房价推手的政策，在“新国10条”和国土资源部出台的2010年土地供应计划当中，没有得到实质性体现。

应加大政策执行力度

    业内人士表示，需要注意的是目前住房联网制度还不完善，曾经使用贷款购买的房产可以从银行征信系统查询，但是难以确定家庭名下的未贷款房产。“以房为限”的作用究竟有多大还要看政策细则出台后的实施效果。

    “抑制投资性需求，光靠短期政策可能难以见效，要有长期制度上的设计。”经济学家王小广认为，目前的政策短期内会有一个比较好的效果，但能不能持续，会不会再一次反弹，还要看是否有后续的系列措施。

    有专家认为，重拳之下，开发商调整战略，收缩开发投资，导致开工量下降，会引发新的一轮供应不足。一旦价格调整到了人们的心理价位后，被压抑的需求还是会释放，如果那时候土地供应跟不上，房价可能反弹。

    2010年3月10日，国土资源部明确规定“保障性住房、棚户改造和自住性中小套型商品房建房用地不低于住房建设用地供应总量的70%”。“但是，大规模的保障房住房用地的供给与地方政府土地财政之间的博弈却是不可避免的问题。如果没有强有力的监管、问责，被抑制的刚性需求可能造成价格反弹。”一位土地专家认为。

    “房地产调控要取得显著效果，恐怕还得加大政策执行力度。”北京大学副教授、中国民营经济研究所执行所长黄俊立告诉记者，“比如，究竟会有多少经济适用房、廉租房投入市场？当前土地转让收入成为一些地方政府的主要收入来源，他们会拿出多少地，完不成任务有没有问责，这些需要明确。”

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