二、房地产投资环境要素分析
正确判别某一项目投资所在地的投资环境，从而选择最佳投资地点、对象和时间，已成为房地产投资决策的重要环节之一。早期对投资环境的认识是非常不全面且不完整的，各要素之间的关系更是毫无系统可言，随着人们对投资环境研究的深入，也看到了投资环境各要素的重要性，对投资环境要素的认识逐步开始系统化。这里，我们把投资环境要素概括为六大类，即政治因素、法律因素、经济环境因素、自然环境因素、基础设施因素、社会文化因素等。
（一）政治因素
政治环境指的是一个国家的政治制度、政局的稳定性和政策的连续性、政府管理服务水平等方面的基本条件。
政治制度是指国家政权的组织形式和管理形式。投资者关注的是某投资国或地区的政治体制变革及政权更迭过程中所体现的渐进性，平和性。
政治局势是社会稳定的重要标志。包括国内局势稳定和对外局势稳定两个方面。国内政局的稳定依赖于经济和社会的稳定，其动荡也一般由政治斗争、社会动乱、重大经济问题等引发；对外局势稳定则依赖于外交的稳定，包括外交政策、边界问题等。无疑，动荡的局势势必阻碍房地产这种长期投资的资金进入。一般来说，一个地区如果政治局势比较稳定，就很显然能够吸引房地产商投资房地产，当地房地产的价格就会逐步攀高；如果政局动荡，甚至发生战争，那么显然对房地产投资会造成不利的影响。
政策制度是政府为实现一定时期的一定目标制定的行动准则。投资者所关注的主要是经济政策和产业政策，包括国民经济发展的政策、引进外资的政策、对外开放的政策以及税收政策等。
近年来，随着政府行政职能的进一步转化，政府的管理服务功能进一步加强，从而诞生了另一项评价房地产投资环境好坏的指标—政府管理服务水平，由于房地产投资中政府审批环节多、时间长，因此政府形象是否高效、廉洁；政府管理水平的优劣，政府服务水平的好坏直接关系到是否能够招商引资，是否能够吸引房地产项目的投资。
开发地区的政治环境如何。直接关系到投资开发的安全性，是开发商首先应考虑的因素之一。只有政治稳定、社会安定、致力于和平建设的地区才能确保投资的安全，这也是经营获利的首要前提。反之，一个政局动荡、社会不安定的地区，使投资得不到最基本的保证，为投资者带来不可估量的风险。
（二）法律因素
健全的、相对稳定的法律及法规是保护投资者权利、约束投资者行为的重要保证。只有加强法制建设，才能保护投资企业在市场竞争中的平等、有序、有效。因此，加强法制建设，为投资企业和开发企业创造良好的法制环境，对保证投资安全和开发过程的顺利进行能够起到促进作用。
法律因素主要包括法律的完整性、法制的稳定性和执法的公正性三个方面。法律的完整性主要是从投资项目涉及的法律条文的覆盖上考虑的，体现在法律、法规是否齐全：法制的稳定性主要是研究法规是否变动频繁，是否有效；执法的公正性是指法律纠纷、争议仲裁过程中的客观性、公正性。
对于房地产开发企业来说，法制对房地产影响最大的是土地政策及房地产法律法规，还包括国家和当地对于规划建设条件的规定，这些政策的变换常常导致房地产开发方向、开发重点好赢利模式的重大转变。
（三）经济环境因素
经济环境因素是影响投资决策最重要、最直接的基本因素，它对投资效率和安全性的影响极大。因此对经济环境与房地产投资的关联性是开发企业不能忽略的。经济环境因素包括的内容很多，主要有宏观经济环境、市场环境、财务环境以及资源环境等方面。
宏观经济环境是一国或地区的总体经济环境，它是影响房地产投资开发的深层次的因素，也是最实质、最关键的因素之一。房地产投资开发需要预见三年、五年，甚至十年后的情况。预见的重要内容之一就是宏观经济环境。宏观经济环境分析通常要分析以下指标：该地的国民生产总值、国民收入、国民经济增长率等反映国民经济状况的指标；当地的消费总额、消费结构、居民收入、存款余额、物价指数、利率以及通货膨胀水平等描述社区消费水平和消费能力的指标；反映经济周期的有关指标等。
市场环境是指投资项目面临的市场状况，包括市场现状与未来趋势。如市场吸纳量的现状与未来估计、市场供应量的现状与未来估计、市场购买力的分布状况、同类楼盘的分布状况以及竞争对手的状况、市场价格水平及其走势等方面。
财务环境是指投资项目面临的资金、成本、利润、税收等环境条件。主要包括：金融环境，如资金来源渠道、项目融资的可能性以及融资成本；经营环境，如投资费用、项目融资的可能性以及融资成本；经营环境，如投资费用 、经营成本、优惠条件、同类项目的社会平均收益水平以及赢利水平等。
资源环境是指从人力资源、土地资源、原材料资源以及能源角度出发研究投资环境。在房地产投资项目中，土地资源获取的难易程度及成本高低会直接影响及成本高低会直接影响房地产开发企业是否愿意进入该国或地区的房地产市场。
（四）自然环境因素
自然环境是指投资项目所在地域的自然条件和地理位置。自然条件指投资地点所处的各种地理条件，如地质地貌、自然风光以及气候等方面，尤其是其中的土地状况、环境质量、绿化等要素最为重要；地理位置指投资地点距主要公路、铁路、港口的远近等，即交通的便捷程度，这直接关系到未来住户生活方便的程度，从而影响楼盘的销售或出租。由于自然环境是一种投资者无法轻易改变的客观物质环境，具有相对不变的长久稳定的特点，而房地产投资项目具有地理位置的固定性和不可逆的特点，因而房地产投资就必须重视自然环境的分析研究。
在房地产区域投资评价的几个层次中，评价层次越微观，对自然条件评价的依赖程度越高，其指标也越细。一个好的房地产开发投资项目，必然十分重视项目所在地的地貌特点、自然风光、气候风向等自然环境条件，充分利用其有利的一面，使项目无论是外观、结构，还是使用功能，均能与外在的自然环境协调起来。
现在，人们对生活环境的要求越来越高，也从客观上促使房地产投资尤其是住宅投资对自然因素的重视。当今世界日益追求生存质量，保护环境、优化人居环境，纺都城开发投资中也日益注重小区环境、绿化等，将环境绿化作为重要的卖点，因此，应该重视自然环境的影响因素。
（五）基础设施因素
基础设施环境对房地产投资尤显重要，它是房地产投资项目的硬环境，主要包括投资地域的交通、能源、通信、给排水、排污等环境条件的内容有距机场、码头、车站的距离，主要交通干线的分布，重要的公共交通工具及数量，交通方便的程度等。属于能源条件的主要内容有电力供应状况，距最近的变电站的距离，距煤气供应站的距离，距煤气主干线管理的距离，其他能源如煤炭、天然气的供应状况等；通信环境条件是指最近的通信电缆的位置等；给排水及污水环境条件包括当地的自来水管道分布距主要自来水管道的距离、排水排污设施状况、管道分布等。町见，方便的基础设施环境对于房地产投资项目开发、经营具有重要的保证和制约作用。
（六）社会文化因素
社会文化因素是指拟投资的房地产项目所在地区的社会意识形态，如公民受教育的程度、宗教、风俗习惯、社会心理、道德、价值观念、文化传统等。社会文化环境直接决定消费需求的形式和内容、消费结构，也会影响企业的生产、研究、发展、组织和管理，直接影响该项目的开发和经营过程，从而制约着投资方案决策。
除了以上六大方面的影响因素以为，房地产项目投资决策中还要考虑配套设施，如金融服务（银行）、生活服务（大型超市）、交通环境（公交线路）、教育环境（学校）、城市规划等。
