——在2012年湘潭房地产营销工作会议发言

    湘潭房产网7月3日讯    非常高兴在这里和大家相聚。对于今天这个会议主题，我想在座的各位特别是各位企业老总们，已经深思熟虑过比较长的时间了，思考的主题可能都是如何“破冰”，走出困境，实现持续的快速发展。今天到这里来，我想和大家分享一下我自己对这个问题的一些看法，看看是不是对大家有所启发。
   

    在谈自己的看法之前，我先向大家通报一组数据。根据我局的统计，市本级（含示范区、高新区）目前受监房地产项目共48个，其中，后续资金良好的仅8家，资金困难或项目暂停的达10家，其余均为基本满足需求。在这48个受监项目中，有33个已办理预售许可证，其中，已售套数与房屋总套数比例低于50%的达15个，高于90%的仅4个。我局还与市房产局联手，针对存量房及空置率的情况开展了一次调研，共对157个住宅小区进行了摸底，根据所获得的数据来看，这157个小区共有房屋86601套，已售80429套，待售达6172套（约80万m2）；在已售的80429套中，已入住套数为62873套，空置17556套，平均入住率为75.95%，空置面积约226万m2，按照2011年销售面积191.17万m2的标准计算，目前的库存量可供2012年一年来消化。

    和大家通报这些数据，主要是向大家提供一个对于今年甚至近两年我市房地产业发展的基本面的判断。面对当前的这种发展态势，我要和大家分享的第一个心得，是关于宏观形势的问题。

    最近几个月来，我连续关注了一下经济新闻，有一个感觉，什么感觉呢？我国目前这种比较严峻的经济形势，其实不只是房地产的困难，而是整个国民经济的困难，房地产只是其中之一。我在网上也注意到了一些专家、学者的分析，说制造业和其他行业的压力其实比我们这个行业大，像温州，现在基本上是六、七万家制造企业关门，珠三角东莞附近十余万家企业关门。所以，我们谈“破冰”不能脱离整个经济形势。我想表达的意思就是，整个国民经济甚至世界经济都到了这样的严峻地步，房地产业的发展也遇到了近些年来从未有过的巨大挑战，但是我们仍然要对这个市场充满信心、充满斗志。现在的市场不是钱的问题，是信心的问题。市场最终受到供求关系的影响，我们的平均入住率为75.95%，空置率仅仅24%左右，没有达到一线城市那种严重地步。在目前这个阶段大家会讲实际上需求非常大，为什么市场会停滞？和我们的整个信心是有关系的。
   

    第二个想和大家分享的是，建议我们的开发企业要适当的调整心态、摆正位置。全国“两会”透露出来的信息，表明了对执行调控政策的最坚决态度。温总理很明确的表示：“合理的房价，应该是使房价与居民的收入相适应，房价与成本和合理的利润相匹配。一些地方房价还远远没有回到合理价位。因此，调控不能放松，如果放松，将前功尽弃，而且会造成房地产市场的混乱，不利于房地产长期、健康和稳定发展。”从各类新闻资讯里面看得出，一线城市的一些企业心里是打鼓的，觉得自己“难逃一劫”，可能会被淘汰出局，甚至有些人说，现在的营销倒过来了，以前是人家找我们看有没有打折，现在我们要求销售人员，售楼部进来一个人就把他当上帝一样，来了一个顾客都非常珍惜，想把他抓住。这确实是一个真实写照。大家普遍感觉到了，近几年来很多人从事房地产开发，随随便便都赚了不少，但这其实不应该是常态，这样子是不利于整个国民经济健康可持续发展的。所以，对客户是上帝、对市场战战兢兢应该是常态，这也是市场经济条件下各行各业的常态，房地产业的营销也不应该例外。我们都不要把暴利当做是目标、把长年累月可以轻轻松松赚一大把当做是正常，而要把对市场的敬畏、对顾客是上帝当做是正常状态，这对于我们的营销是具有重要意义的。

    刚才这些看法，不一定成熟。具体的营销方面的策略，各位老总都更加在行。我们住房和城乡建设局在今后的工作中，也会转变思路，加强服务，寓管理于服务之中，为房地产开发企业提供力所能及的支持。站在行政主管部门的角度，我也建议我们的开发企业，要加强和媒体的合作，准确宣传市场动态。通过客观、科学、适时的宣传报道，将湘潭楼市与一二线城市楼市的明显差异阐述清楚，引导各界正确认识我市的房地产市场形势，客观认识房价走势，扭转持币观望心理，促进刚性需求能力的合理释放。要严格遵守各项行业法规政策的要求，越是形势严峻，越是考验大家是不是一家真正有社会责任感、有现代企业意识的健康企业，希望大家严格遵循《湖南省房地产行业信用信息管理办法》的规定，共同营造一个秩序良好、运行规范的房地产市场。

    最后，我借用一句前人的名言送给大家：风雨之后见彩虹。希望历经风风雨雨的湘潭房地产业，明天会更加美好！