湘潭房产网7月6日讯  随着房地产市场不断升温，二手房交易也随之活跃。甚至有人断言二手房交易将主导楼市。而当前二手房市场却经常出现的一种情况是，买房者为避开中介费用，选择与卖方私下交易。湘潭365房产网小编提醒说，私下交易二手房，常常会留有隐患，并引发诸多矛盾和纠纷。

    不办过户烦心事不断

    隐患一：双方反悔矛盾不断

    前几年房价一路看涨，二手房市场一度火爆，交易量剧增，而这两年国家对房地产进行调控，房价下行，二手房交易量也明显下降。随着房价的涨跌变化，由于房价的变动，买卖双方对已交易的二手房最终流产，引发了许多矛盾。小编中了解到，在湘潭的多家房产中介都发生过类似的事情，双方闹得不可开交。

    小编在湘潭的几家房产中介了解到，去年以来，由于房地产市场不景气，买方签定了购房协议后，还给卖方交了定金，后来看到房价有下跌趋势，买方就不想买房了，可是定金又要不回来，双方闹得不可开交，中介也牵扯其中，怎么都说不清楚。

    隐患二：房产证在手也不保险

    据悉，二手房交易后，买方并未办理过户，而是拿到房产证后去公证处做公证，以为进行公证后就“万事大吉”，其实这样并不保险。

    有关负责人表示，拿到了卖方的房产证，但没有过户，风险同样存在，因为根据相关规定，个人持有的房产证如果丢失后可以办理挂失并重新补办。一旦有不良卖方就此拿到新的房产证，并持补办的房产证将房子卖给第三方，就会损害买方的利益。根据有关法律，第三方如果以合理的价格善意取得该房产，其交易行为又经过合法过户，没有过户的前一个买房人就只能找卖房人索取损失。

    隐患三：卖方过世导致过户难

    小编了解到，近年来，由于不及时办理过户手续，造成了隐患非常多，有些不良卖家对一房两卖、把房子卖出后，还用它作抵押到银行贷款，结果司法部门突然来把房子查封了，自己还弄不清是怎么回事。

    交易不过户原因何在？

    既然不办理过户手续，隐患如此多，风险又那么大，一些当事者缘何还是不办理过户呢？

    据了解，根据国家相关规定，个人将购买不足5年的普通住房转让的，要按照销售收入全额征收营业税。这笔不菲的营业税基本上是由卖方转嫁给买方承担的。很多买方在明知存在风险的情况下，为了规避税费，甚至主动要求卖方延期办理过户。

    业内人士认为，房屋投资者钻政策的空子，通过公证不过户的方式，直接将上手的房屋过户给下家，规避税收和房屋交易费用。土地仍为划拔的房屋，不过户不仅可以规避税费，还可以不补交土地收益。买方存在侥幸心理，认为房屋买卖合同生效后，对双方均具约束力，不办理过户手续不影响合同效力。即使日后发生纠纷，卖方要求解除合同，自己也可以依据有效的合同，请求人民法院裁决卖方办理过户手续。

    公证无法保证产权安全

    小编了解到，尽管房产交易的双方进行公证或者签订了协议，但是没有在法律上改变房产的权属状况，买方并未建立自己的房产档案、没有自由处置房产的一切合法权利，如将房产再次卖出、抵押贷款、拆迁赔偿等等，这改变不了一房两卖、房屋被抵押、查封、公证存在失效的风险。

    有关负责人告诉小编，由于我国对不动产实行的是登记制度，买卖双方签订的合同只能体现债权关系。但由于双方没有办理房屋产权转移变更登记对核实物权不发生法律效力，房屋的产权人仍然是原出卖人，出卖人仍可以行使房屋所有权人的相应权利，卖房人可以申请遗失补办重新申领房产证，向银行办理抵押贷款，一旦发生产权纠纷，银行可以行使优先受偿权。如果卖房人存在其他债务被诉之法院，根据最高人民法院的司法解释，买方对未办理过户登记手续存在过错的，法院可以查封、扣押、冻结。公证房屋买卖合同和委托合同能够证明合同是真实、合法的，但并不能限制当事人解除合同的法定权利，更不能产生新的法律关系，因此，经过公证的合同和委托书，仍然可以依照法律规定依法解除。当事人一旦行使解除的权利，公证的合同和委托书也就失去了效力。