湘潭房产网7月7日讯 当前的房地产市场态势,别说投机、投资性需求，刚需也已被“误伤”。估计2012-2013年度，持续已久的政策高压、销售不畅和资金紧张三重压力将令国内房企（约近9万家，大约三分之一的企业表现活跃在运作项目）面临自2008年以来的再次生死抉择。这次是真的，行业洗牌也必须开始了！将会有人死撑、有人出局，还有人兼并与被兼并。后调控时代，市场集中度将空前提高。
行业往往在环境剧变、危机出现时能够唤起某些记忆，比如房地产与策划。房地产行情好时，有人认为是市场好；行情不好时，有人说策划怎么没啥作用？总之策划处境很尴尬，并未赢得应有的尊重与认可。毕竟，它不同于建筑施工，可以体现为形象进度。策划其实非常重要，特别是当此关键时期，重要到什么程度，见仁见智，在于各自的认识。为此，湘潭365房产网记者采访了各大楼盘策划，特推出《楼市大家谈—话房地产营销策策划》
观点一，2012年，调控政策没有停下脚步，当前市场形势迫使不少开发商，将目光投向更广阔的空间。如何在调控成为常态的市场环境下生存？谋求多元化的发展道路是必然选择。产业地产为开发商提供了一片崭新的发展空间，旅游地产则是开发商调整策略的重要方向之一。
观点二，通过互联网双向式交流，打破地域限制，进行远程信息传播，面广量大，其营销内容详实生动、图文并茂，可以全方位地展示房地产品的外形和内部结构，同时还可以进行室内装饰和家具布置的模拟，为潜在购房者提供了诸多方便。网络营销将成为房地产市场上一种具有相当潜力和发展空间的营销策略。
观点三，现代生活给人的外在压力越来越大，人们需要的不是“钢筋水泥的丛林”，他们更渴望居家之中的文化内涵。开发商如果发现了这一点，并加以演绎，就能出奇制胜。开发商必须把创造一种和谐的邻里关系、温馨的居住文化作为经营理念，采取各种有效的措施加强业主之间的沟通、交流。
观点四，房地产项目形象定位关注的不仅仅是房子，而是要以人文的广关怀的目光，去发现“家的感觉”发现迷人的风土人情和历史足音，发现全新的更有价值的生活方式。总之，从砖瓦后面寻找诗意，从生活当中发现人性的光辉。
观点五，地产项目定价与其调价策略从性质上讲，并不属于同一概念。准确、合理的价格调整策略，是优秀销售工作的基础和前提，调价策略来源于房地产项目市场定位，而最终服务于销售策略。在不同的房地产项目中，每个房地产项目会根据自己的特点采取不同的价格调整策略，以引导房地产项目价格正确发展。
观点六，房地产策划首先坚持“市场导向”原则，以市场为基础，脱离了市场将使项目品牌成为“空中楼阁”。再好的概念与主题，如果没有效益的支撑一定是苍白的，也是短暂的。我们对待“市场导向”的原则是“在顺应市场的基础上，适度超前市场，并在科学分析的前提下合理创造市场。”
观点七，房地产作为一种特殊的商品具有不可移动性的特点，在购买土地之前，要对该地区房地产的整体市场供给、需求状况进行宏观的调查，尤其是对该地块周边的市场供需情况进行详细的调查研究。开发量是多少，消化量是多少，现在存量是多少，空置率及租金水平如何。
观点八，房地产产品不同于其他商品，它的每一次购买行为，都可能会影响客户的终身，我们只有从客户角度主动分析我们的目标客户，才会使我们的房地产营销活动做到有的放矢。
观点十，如果说两年前大家还在讨论建筑风格是否可以当作产品的核心要素，那么今天建筑风格几乎是影响住宅魅力的第一元素。风格有很多种，哪些适合于我们的项目？哪些具有更强的杀伤力？ 卖点构成：建筑艺术、德国风格、欧陆风格、法国风格、意大利风格、海派建筑风格、和式筑居、新加坡风格。
观点十一，聚集人气对于一个新的商业项目来说是第一关键策略，至少可以从三个方面对项目产生帮助。增加客流量，促进营业额提升，稳定商户心理；形成眼球效应，扩大项目知名度，缩短社会对项目的认知时间；直观展示发展商之运营能力及积极的姿态，提升租户的信任度，为后续签约、收租、管理做好铺垫。
观点十二，城市综合体交通组织的运行和管理，是综合体商业价值实现的基本前提条件：1、有效进行空间管理，实现不同类型动线的空间隔离；2、有效进行时间管理，充分发挥交通组织的效率；3、有效进行引导和疏导，给予承载物流以足够的便利；4、有效进行安全管理，确保交通组织中的交通和公共安全。
观点十三，房地产产品策划，就是对房地产及住宅产品进行谋划和运筹，以满足人们对房地产产品的特定要求。产品策划的重点是”顾客就是上帝“，一切围绕客户的需求来策划产品，注重产品的舒适性和艺术性，而人们对产品的喜ai也会促进人们的身心健康。
观点十四：商业地产策划需从七个方面思考：思考一：商业定位；思考二：开发商对已出售的商业物业需不需要管理？思考三：商铺二级市场承待建立； 思考四：商铺三级市场的开拓；思考五：商业地产讲求地段吗？ 思考六：商业业态只求最大、最贵？ 思考七：如何实现商业与房地产最有价值的对接？
编辑感悟：真正的房地产全程策划是从土地评估开始的，涵括项目开发、营销、推广、招商、运营等是相当不简单的，对相关人员的要求既要有学识、又要有能力、行业经验丰富、能写会说、还能操盘的复合型优秀人才，哪怕一般的文案类工作也需要较强的策划能力、富有创意、文字功底且有一定的相关行业知识，不是随便什么人都能做的出来的。可以说，策划对项目的介入比房企的任何部门如工程、销售等要早、服务内容更为复杂且往往起主导作用、服务周期更长。
