决定未来房价的因素是政策的执行力而非现金流。从未来政策的空间而言，有三个因素给政策的执行力提供了很大的空间。

　　回顾房产新政一个月以来市场的变化，有三个特点值得关注：一是成交量锐减：比如，北京交易量和去年同期比较，下降幅度高达53.3%，和新政出台前一个月环比，亦大跌近40%，而广州在新政出台之后签约量同比下降了60%多；二是价格坚挺，尽管成交量锐减，但一线城市的价格无论同比还是环比，并没有出现明显的松动。比如，4月份，北京房屋销售价格同比上涨14.7%，这已经是连续10个月涨幅扩大；其三，各种解读政策的版本满天飞，开发商和政策博弈的心态跃然。

　　实事求是而言，以“国十条”为代表的房地产新政，以打击投资、投机等不合理的需求为切入点，以大幅度提高二套房贷首付比例和利率为手段，以坚决遏制部分城市的房价过快上涨为基本政策目标，在短短的一个月时间内，基本扭转了房地产市场的预期：在新政出台之前，由于房价的疯涨，绝大多数人形成了房价会继续疯涨的预期，引发了恐慌性的购房需求，一个月后，这种不理性的预期得到了有力的扭转。根据各大媒体的调查，认为房价会继续疯涨的比例已大大降低。这意味着房地产新政已初见成效，预期的扭转为下一步房价的合理回归打下了一个较好的基础。

　　特别是我们看到，继恒大地产5月5日宣布打折以来，作为房地产龙头的万科(000002)亦举起了促销大旗，坚挺的价格出现了松动迹象。但很多人担心，万科的降价举动将不会引发2008年的“带头效应”，因为2008年时房地产企业资金链普遍紧张，万科的降价成为压垮开发商心理防线的最后一根稻草，而在今年开发商现金普遍丰盈的情况下，足以让开发商扛一年之久，所以，期待出现2008年那样的降价潮不现实。

　　事实并非如此，目前的房地产市场，量缩已是不争的事实，而量缩是否引发价跌，取决于三大因素：其一，是政策的执行力，历史教训昭示，政策如果没有执行力，价格下跌就是幻想；其二，开发商的现金情况；其三，竞争对手的价格策略。在笔者看来，决定未来房价的因素是政策的执行力而非现金流。而从未来政策的空间而言，有三个因素给政策的执行力提供了很大的空间：

　　一是一季度中国经济增长了11.9%，这意味着在遏制房价时，经济增长不会跌破政策底线；二是对地方财政的影响，前不久国家发改委的官员公开表示，地方政府的债务风险并不大，暗示着房地产新政不会受地方债务加剧的要挟；其三，目前房地产依然是暴利行业，即使房价下跌30%，房地产暴利的属性不会改变，这一点非常重要。这意味着，在房价下跌30%的情况下，开发商不会压缩投资，因为其利润空间依旧宽广。这三点理由，足以给政策持续加压、迫使房价理性回归提供足够的保障。如果说开发商手里足额的现金是最大障碍的话，这其实只是个静态的理解，现金流必须动态予以判断。不可否认，开发商手里的现金的确比2008年的时候要充裕，但应当看到，在国家基本关闭了开发商的信贷融资和股权融资的情况下，70%以上的负债比例让开发商的资金状况并没有显示的那么良好，以万科为例，2009年底现金流虽然高达230亿元，但其负债却高达990多亿元，一旦国家继续收紧，现金流很快吃紧。

　　笔者最担心两点：一是在数据混乱的情况下，开发商唱“苦肉计”，以房价暴跌的虚假数据为政策减压；二是某些地方政府执行不力，房地产新政一月以来，大多数地方政府至今仍未出台实施细则。既然“国十条”明确，控制房价不力的地方要追责，那就从督促地方政府尽快出台细则追起吧。

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