湘潭房产网8月24日讯    随着购房者对房子的要求越来越高,开发商之间的销售战也一直持续升温。由此,买卖双方在当前商品房销售过程中也出现各种纠纷,不少购房者纷纷感叹,陷阱多多,风险多多,令人防不胜防,很多购房者更是深感无奈,不知所措。下面小编就为购房者介绍购房过程中的几种陷阱的招数,以便有效的规避购房风险,维护自身权益。

　　陷阱一:广告促销———挡不住的诱惑

　　说起地产广告,不禁让人联想起电影《大腕》的一句经典台词:“什么叫成功人士?你知道吗?成功人士就是买什么东西都买最贵的,不买最好的。所以,我们做房地产的口号就是:不求最好,但求最贵!”

　　“40平方米的单身公寓“变身”75平方米的小复式”、“买一送一”、“两房变三房”……赠送面积成为当下某些楼盘诱人上钩的重要营销手段。

　　根据开发商核心卖点调查:90%以上的购房者对楼盘的第一印象来自开发商的售楼广告。开发商通过全方位包装楼盘核心卖点信息,如“奢华生活”、“品质人生”、“尊贵选择”等等。

　　然后就是内部认购,或者优惠认筹。无非就是,“内部”认购、诚意登记。销售的噱头令人眼花缭乱,这都是为开发商销售房屋利益最大化作准备。而对于购房人来说,内部认购由于有优惠条件,有一定的吸引力,这时就有可能掉进开发商的认购陷阱。购房者只要表现出一点购房的意向,销售人员就会告诉你说这个户型就只有几套了,如果不交付定金可能就卖完了,要求客户马上交付定金。如果客户说没有带够定金,销售人员就会要求客户先交小部分定金,然后要求客户次日交齐定金。如果购房者在约定的时间内未能前来,所付定金就不予退还。

　　在销售现场,开发商总是在营造销售兴旺的氛围,还经常会在售楼中心的房源公示栏上打上“售馨”的字样,或者在销售业绩示意图上标识出大面积的已售单元,让购房者觉得已经卖的没有多少套房子了,现在不入手还等待何时?同时销售人员也会采取很多方法来制造楼盘热销气氛,让购房者产生紧张感,在没考虑清楚的情况下,一冲动,就签了合同,交了钱。

　　陷阱二:合同条款———似是而非

　　多数开发商都是委托房产代理商销售的。销售陷阱也跟着衍生出来。现在越来越多的开发商将项目的销售事务委托给房产代理商,房产代理商为了完成销售任务、追求销售额,往往在促销广告上夸大其词,购房者一旦签订房屋买卖合同,其任务便已完成。当购房者发现自己上当后,就存在到底应向谁追究责任的问题。

　　签订购房合同之前,要明确商品房真正的产权人是谁,它是购房合同的主体。法律规定不具备主体资格的人签订购房合同是无效的,所以,合同的出卖人应当是该楼盘的开发商。如果开发商委托中介机构签约,该中介机构应当具有相应资质和经营资格,并有开发商出具的授权委托书,才真正具备签约的资格。

　　商品房预售和销售必须应当具备“五证”,即《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程许可证》、《商品房预售许可证》或者《商品房销售许可证》。尤其是《商品房预售许可证》,它是购房者必须审查的最重要的文件。缺少上述文件,则该商品房不具备销售条件。

　　除了具备上述“五证”之外,法律规定,被查封、被抵押和已销售而未经原买受人同意的商品房是不能销售的,否则,买受人则面临巨大的风险,直至财房两空。所以,在购房前应当到有关部门查清所购商品房是否已被查封、被抵押或者已被销售,以确保交易安全。

　　目前商品房买卖的通常做法是购房者买房时先签订认购书并且支付定金,然后才签订购房合同。由于购房者事前没看到合同,在签约与不签约之间陷入两难境地:不签吧,担心定金被没收；签吧,合同中陷阱多多。因此,建议购房者采取以下办法:1、在审查购房合同,确认没有问题之后才交定金。2、不签认购书,直接签订购房合同同时支付定金。3、在认购书中写明如果双方就商品房买卖合同协商不成,出卖人必须向买受人退还定金。

　　现在的购房合同是由国土房管局印制的标准合同,相当一部分内容已经用铅字印制好了,另一部分留空白,由双方当事人协商一致后填写。建议购房者认真仔细地阅读、审查合同的每一条款,并做好以下工作:1、对标准合同印制好的内容,一般不作很大修改,但并非不能修改,只要当事人认为不合理,就有权修改。2、对于标准合同已印制好的选择性条款,购房者可以根据自己的实际情况选择对自己最有利的约定。3、对于空白部分,不能由出卖人预先填好内容,然后要求买受人全盘接受,因为这是非常不合理的。正确的做法应当是双方当事人就合同的每一条款协商一致。4、对于双方不能协商一致的条款,应当做好记录,由双方签字确认,这是双方不能协商一致的书面凭证,如果买卖不成,购房者可据此索回定金和已付房款。

　　至于合同约定的付款方式,目前购房者通常采取按揭、分期付款的方式来支付房款。如果采取的是现金支付方式,建议购房者尽量减少首期房款的金额,待办理商品房备案登记手续之后,再支付大部分房款,同时留一部分购房款待办妥房产证后支付,这才能最大限度的保护自身的权益。如果采取的是按揭付款方式,为了防止购房者办不了按揭贷款而买不了房子,而且连定金和首期都退不了,建议购房者在付款方式和期限中写明:“如果未能订立按揭贷款合同的:1、合同继续履行,但买受人和出卖人双方需另行签订付款协议；2、因当事人一方原因未能订立按揭贷款合同的,另一方可以请求解除合同和赔偿损失；3、因不可归责于当事人双方的事由,双方均可以请求解除合同,出卖人应当将已经收受的购房款本金或者定金返还给买受人,并按银行同期贷款利率支付相应的利息。”

　　陷阱三:交楼程序———本末倒置折腾到“晕”

　　进入交房阶段,购房者和开发商之间的联系也接近尾声。很多开发商在交房时大玩陷阱,令业主错不提防。小编为你搜集了开发商交房常见的七大陷阱及应对之策,业主在收房时一定要仔细验房,以免开发商事后扯皮,自己的利益受损。“三书一证一表”不齐全,特别是《建筑工程质量认定书》与《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》,往往因为楼盘整体建筑未完成而根本无法验收。而为尽快回笼资金等原因,开发商又急于交楼,问题往往因此而起。遇到这种情况,购房人可选择不收房,如果确实被要求收,也要在相关文件,如《住户验房交接表》、《验房记录表》等相关文件中写明“未见《××表》”等字样并妥善保留好相关文件副本。

　　一般情况下。先验房后交费、签文件的收房程序是较合理的正常程序,但有些商家大多数采取先交钱填表、签文件,再验楼的伎俩,目的是让消费者先签了收房认可书再验楼,等发现问题时购房者后悔也来不及,而商家的主动性更大,责任更小。针对这种陷阱,购房者在订合同时就应该将先验房再收房作为附加条款写在合同里,不验房就不收房。如当初合同未有约定,商家要求一定要先签文件,则可采取变通方法,在每份文件中注明“房内情况未看”或“屋内情况未明”或“未验房”等字样,验房时如出现什么情况,也可灵活处理。

　　商家典型的做法是先办手续再验楼,并将办理换发票、发表、交费、入住登记等各种手续地方特意安排在不同的地方,更绝的是集中在同一时间里通知更多的买家收房,造成收房人要东奔西跑排了这队排那队的现象,让收房的人未进自家门已精疲力尽,恨不得早点结束,哪有耐心仔仔细细地查验所购房屋的上上下下,里里外外,更没精力再就房屋出现的问题与开发商细加理论。于是,对于开发商来说,最关键的验房一关便轻松过去。

　　通常情况下,房屋验收的条件有:房屋必须有质检站核发的房屋质量合格证明。按照有关规定,房屋交付使用前,必须要经区级房屋质检站验收合格,才能允许住户居住。在查验此合格证件后,住户自己也要对房屋进行质量检查,发现问题要及时解决。

　　凡竣工的工程,一般须做到“五通一平”即煤气、上水、电、污水、路通,一平即楼前6米、楼后3米场地要平整,不准堆积建材或杂物,以确保进出安全。要做到煤气表、电表(单元表)、水表三表到户。室内清扫干净,水池、水盆、粪桶、垃圾道、门窗、玻璃、管道清理干净,无污物,达到窗明地净,地漏、雨水等处无堵塞杂物。

　　陷阱四:售后服务———让你望梅难止渴

　　说起售后就不得不说售后包租。说起售后包租还真离不了几年前我市销售火爆的某商城。带租约销售。就是说业主只要买了此商城的铺面,在商城开业的同时就已经租出去了。结果几年的市场验证,如今,我们终于看到了少些结果。各业主与开发商和经营方的矛盾日益凸显。

　　从市场经济的角度讲,任何的市场行为都有相应的市场风险,这是一条亘古不变的法则。但是,如何避免法律风险,或者将相应的风险降至最低,却是一个理性的投资人必须考虑的问题。

　　售后包租行为是一种合同行为,防范风险主要考虑以下几个方面。首先,业主在投资之前,应当进行充分的调查。主要调查所要投资购买的楼盘所处位置、有否升值潜力,开发商的资信能力、声誉,承租人或受托包租人的履约能力、声誉等。如果是商业铺面,还要对该项目的前景有比较清醒的认识和分析。从某种意义上讲,这既是风险防范的第一步,也是至关重要的一步。

　　其次,在签约时,要将开发商、中介公司或管理公司的承诺载入合同条款。特别是在与中介公司或管理公司签订租赁合同或委托租赁合同时,不但要明确租金、租期、租金的交付方式等事项,更重要的是要明确相关责任人的违约责任。需要特别指出的是,开发商在作广告宣传的时候所承诺的回报率通常是比较高的,因而其所售房价也会被事先提高。因此,违约责任的承担必须能够补偿业主因购买高价房屋而遭受的差价损失及其他损失,甚至可以更高,以便更有效地约束管理公司及开发商。

　　最后,应当让开发商成为租赁合同或委托合同的担保人。我们知道,开发商之所以推出“售后包租”的销售模式,主要是为了解决其资金困难。而现在采取的由中介公司或租赁公司等第三人承租或受托包租的方式,业主付清房款后,便与开发商没有任何法律关系,无论如何,开发商皆坐收渔利。且一旦出现投资失败、不能获取预期回报时,业主便无法追究开发商任何责任,显然有失公允。因此,应约定一旦中介公司或租赁公司不能承担赔偿责任时,开发商应承担连带赔偿责任。值得注意的是,开发商以其经营收入提供担保是没有任何意义的,因为其经营收入根本不具有可预知性。

　　一言以蔽之,在目前我国房地产市场及其投融资渠道尚不成熟的时期,业主要想获得“售后包租”的高额回报,就必须对其中暗含的法律风险有清醒的认识,防患于未然,才能避免不必要的法律风险,实现其投资利益的最大化。