湘潭房产网9月1日讯    我有一套105平米的三房两厅二手房要出售，房龄已经超过五年了，按照目前湘潭房价，请问怎么简单地给房子估个价？近日，在湘潭365房产网团购买房QQ群里面市民刘先生向网友咨询到。

   到底怎样给自己的房子估价呢？带着疑问，湘潭365房产网记者走访了湘潭一知名二手房中介公司，其负责人刘总给出一套比较简单的二手放估价方法。

    据刘总介绍，二手房估价是一门非常专业的学问，一般都需要专业人员来进行。但在弄清几个数据后，也能将房产价格算个大概，作为开价时的一个参考：

　　 1.折旧。房子一旦盖好便进入折旧期。一般来说，砖混结构一等房屋的折旧期限是50年，那么每年的折旧率为2%。

　　 2.户型。旧房因户型不合理，功能太落后而无法与新房进行比较，如果房子的户型为小厅、小卫、小厨，简称三小套型，则扣减10%。

　　 3.楼层。以7层楼房为例：2层和5层为基准价，1层和6层减3%，7层减5%，3层和4层加3%。

　　 4.朝向。如果房子没有朝南的门窗，则减5%；南北通透加5%。

　　 5.小区环境。没有物业管理扣减5%，小区没有单独封闭，也减5%；优秀的物业管理加5%；属于重点中小学区域的房子要加15%。

     6，如果房子没有过五年，那么过户将会要收全额营业税，五年后的房子营业税就很少了.

　　 7.心理因素。花很多钱才买套二手房，这一心理因素使房价又减8%。

    学会了二手房评估，就可避免要么期望值过高迟迟不能成交，要么开价太低仓促卖出后悔不已。不过，上述方法评估的价值只是一个基准的参考价，具体买卖交易时，还需区分不同对象及需求度，要学会多朝有利的方向谈价。

　　 如果您在买房置业过程中，遇到疑难事、闹心事、气愤事、不公平事，您都可以第一时间通过QQ群告诉我们，我们会尽心竭力帮您解决。

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