二手房现场看房技巧：10看10不看

    对于许多想购买二手房的人来说，如何挑选一套适合自己的房子是大家普遍关心的问题。一般情况下，在确定购房前大都会实地勘查一番，以免房之后才发现诸如顶层漏水、底层采光不足等问题。而这种问题又并不少见，因此而来的纠纷也不在少数。那么，如何买到户型佳、配套全、物业好的楼盘呢?
 
　
　  1，不看白天看晚上：入夜看房能考察小区物业管理是否重视安全、有无定时巡逻、安全防范措施是否周全、有无摊贩等产生的噪音干扰等，这些情况在白天我们是无法看到的。

　  2，不看晴天看雨天：下过大雨后，无论先前屋子进行过怎样的“装饰”，都逃不过雨水“侵袭”，这时候房屋墙壁、墙角、天花板是否有裂痕、是否漏水、渗水就能一览无遗。

　　3，不看建材看格局：购买房屋最好看空房，理想的格局是打开大门从阳台进入客厅，然后是餐厅、厨房、卧室。好格局的房子应该有效地把各种功能区分开来，如宴客功能、休息功能等。

　,4，不看墙面看墙角：查看墙面是否平坦或潮湿、龟裂，可以帮助购房者了解是否有渗水的情况。而墙角是承接上下左右结构力量的，而墙角严重裂缝时，漏水的问题也会随时出现。

　 5，不看装潢看做工：买房子时必须要注意房屋做工，尤其是墙角、窗沿、天花板的收边工序是否细致。如果出现问题，挑出这些小毛病，可以增加和业主讨价还价的筹码。
 
 
    6，不看窗帘看窗外：应注意房子的通风状况是否良好，房屋是否有潮湿、霉味，采光是否良好。检查一下房屋的窗户有无对着别家的排气孔。

　 7，不开冷水开热水：如果要想知道水管是否漏过水，可以看水管周围有没有水垢、水有无泛黄。检验浴缸时要先打开水龙头，看流水是否通畅，等到蓄满水后再放水，看看排水系统是否正常。没有热水的房子一般有两种情况：房子已经很久都没人住了，二是房子可能卖了很久都没卖出去。

　 8，不看电梯看楼梯：新建商品房大都是电梯房，电梯的功能固然重要，楼梯也不容忽视。看一下是否有住家的堆积物、消防通路是否通畅。

　　9，不看地板看天花：看完客厅的地板、浴厕的瓷砖、厨房后，购房者还要看看灯饰的路线，看一下天花板是否有水渍，或是漆色不均匀的现象。如果有，表示可能存在漏水。如果可能，带上螺丝刀，卸下灯具，打上手电筒，看一下吊顶里屋子四角是否有油漆脱落、漏水等。

　 10，不问屋主问保安：可以和小区管理员或保安聊天，因为他们是最了解该小区基本状况的，有时他们比业主更能客观、准确地告知房屋的相关情况。从他们口中获得的信息，有时还能成为买房与否的决定性因素。

    正式交易六步走

    二手房交易是指已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易的房产。它是相对开发商手里的商品房而言，是房地产产权交易二级市场的俗称。由于交易产品属性的多样化，使得二手房在交易过程不同于一手房交易那样简便，相对而言流程要更加复杂些。

    第一，签订二手房买卖合同

　　在商定价格、确定成交意向并在卖方提供房屋相应合法证件后，买方可以交纳购房定金，值得一提的是，交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序。协商沟通后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。

　　如果买方需要贷款购房，在买卖双方达成意向后，由贷款银行指定评估公司对双方将要交易的房屋进行评估，确认贷款额度，在双方签订完房屋买卖合同后，买卖双方需共同到贷款银行办理贷款手续，银行对贷款申请人信用审批后，会通知双方完成产权变更，买方领取房屋产权所有证后，要在银行的陪同下办理他项权利证，他项权利证下发后，银行将一次性向房主发放贷款。

  
 
    第三，双方共同到产权交易中心办理过户手续

　　签订合同后，买卖双方共同到房产交易中心提出申请，接受审查。相关部门会对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。

    第四，交纳相关税费

　　二手房税费的构成相对复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其他商品房的税费构成是不一样的。

    第五，双方共同到产权交易中心办理产权手续

　　买卖双方在完成房屋产权变更登记后，将交易材料交给发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。

    第六，付清余款 完成交易

　　买方付清房款，卖方交付房屋并结清交房之日前的所有费用(包括水费、煤气费、电费、供暖费、物业费、有线费用等)后交易完成。

    签署二手房购房合同时的思个关键点：

    在进行二手房交易时，购房合同的签署无疑是非常关键的一步，但也是令大多数购房者最为头疼的一个步骤。那么，在进行二手房合同签署时应该注意哪些方面？二手房签署购房合同时应该注意哪几个关键点呢？

　　1、成交价格：

　　二手房的成交价格不仅关系到营业税、个税、契税等的额度（因为这些税收都是按照成交价格的百分比征收的），而且还关系到今后买家将此次成交的二手房再次转让的税收问题。所以，成交价格（总价）应分为房价款与房屋附属设施款（如：设备、装修、相关物品等）两个部分，因为税收是只针对“房价款”的百分比征收的，我们没必要为该房屋的附属设施缴税。

　　2、付款方式：

　　推荐大家使用“自行交付”的方式进行付款，即：买卖双方按照所签订的《存量房交易结算资金自行划转声明》履行，这样可以节省一些交易费用，安全性也不差。

　　3、中介公司服务费：

　　关于中介公司的服务费要明确两点：一是由谁承担（或双方承担比例）；二是服务费的构成。通常在确定好中介费的比例之后，大多数中介公司在实际交易时，还会要求购房者缴纳“过户服务费（简称过户费）”和“网上签约服务费”，而这两项服务费大都是可以通过协商减免的。

　　4、违约责任：

　　a、明确买卖双方（任何一方）未按约定期限付款时的违约责任；

　　b、明确买卖双方（任何一方）未按约定期限履行应尽义务时的违约责任；

　　c、违约方导致买卖合同无法履行的违约责任（包括对守约方以及中介公司的各项赔偿）。