认购
1、排号
排号最早出现在经济适用房的认购中。经济适用房的价格低廉、需求量大，必须排队才能买上房。湘潭也曾出现过通宵排队购房的现象，雇用民工排号也不是什么新鲜事。目前，很多楼盘都采用了排号的认购方式。排队“抢”房会给消费者造成供不应求的假象，从而促使消费者尽快选择。对于消费者来说，可以不受干扰地进行选择。选房没有时限，反复、比较着看，交房时的纠纷自然就少了。
2、 交定金、订金
定金是法律上的一个专业术语，是指买卖双方为担保房屋交易的履行，由买受方交付给出卖方的担保资金，并在实际交付时发生法律效力。如果定金交付后，买受方发生违约，则其交付的定金将不予返还；而如果出卖方发生违约，则应当双倍返还已交付的定金，这就是所谓的定金罚则。定金是一种担保形式，目的是保障相应债务的履行。相比之下，订金并不是很严格的法律概念，通常是指买卖双方在具有交易意向后，为表示诚意，由买受方交付给出卖方的一笔款项。因为订金不是法律上的概念，即便订金交付后，也不发生类似定金罚则的后果。
由此可见，定金与订金无论是从内容上还是法律后果上都有明显不同，在签订购房合同时，购房者应对此有充分的理解，并根据自己的实际情况慎重行事。
3、签定认购书
认购书中一般约定签订购房合同的时间，购房人应按时前往，否则会造成对自己不利的后果。如果购房人因各种原因不能按时与开发商商谈购房合同，一定要取得开发商的同意。
由于房地产合同相对比较复杂，须谈的事项很多，有时须历经数轮，持续很长时间，为避免日后因条款原因无法签订合同情况下退还定金方便，最好在合同正式谈判之前要求开发商出具购房人前来谈判的书面凭证。
4、如何退定金
一般情况下“定金”是不能退。签订认购书、交定金并不是必经程序，双方可直接签订买卖合同。如果合同签不成，购房者可以全身而退；其次是将“定金”写成“订金”、“预付款”、“保证金”、“诚意金”、“押金”、“订约金”等，一旦房屋买卖合同签不成所交款项能退回。
另外，对于内部认购等无销售许可证或产权证的项目，因本身不具备销售条件，因此任何情况下定金都可退，无需做大量的取证工作，直接起诉即可。
签订合同
1、购房合同
商品房买卖合同，是指开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售，转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。商品房的认购、订购、预订等协议具备，并且出卖人已经按照约定收受购房款的商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。点击查看》》湘潭市商品房买卖合同2011年版
2、补充协议
标准的购房合同由于是国家有关部门制定的，条款相对比较公平合理。而补充条款是由开发商制定的，往往会限制购房者的权利，甚至采用一些不平等条款侵害购房者利益。（置业提醒：买卖二手房时 别忘签补充协议 ）
3、如何签定合同
购房者备齐所有凭证，与开发商或代理商正式签定购房合同。预售合同(期房)和出售合同(现房)区别： 预售合同在商品房预售时采用，房屋竣工交付使用，买受方付清全部房价款后，可直接办理过户手续。商品房出售合同适用于商品房现居(竣工验收合格取得房地产权证的商品房)销售。
贷款
1、商业贷款
商业房贷是指在购买普通商品住房时，您可以您所购住房抵押，或以您自己或者第三人所有的其他财产作为抵押物(质物)，或者由第三人为贷款提供连带保证责任，向银行申请个人住房贷款。
2、 公积金贷款
住房公积金贷款是指由各地住房公积金管理中心运用个人以其所在单位所缴纳的住房公积金，委托商业银行向购买、建造、翻建、大修自住住房的住房公积金缴存人和在职期间缴存住房公积金的离退休职工发放的
3、一次性付款
一般多用于低价位小单元的楼盘销售。利：一般都能从销售商处得到房价款的1%左右的优惠；弊：一次性付款需要筹集大笔资金，且损失此项资金的利息，对经济能力有限的购房者压力较大。如果是期房的一次性付款，开发商有可能不按期交房，造成利息甚至全部房款损失。
4，分期付款
分期付款又分为免息分期付款和低息分期付款，是目前比较吸引人的付款方式。 利：缓解一次性付款的经济压力，也可用房款督促开发商履行合同中的承诺；弊：分期付款随着付款期限的延长，利率会越高，房款额比一次性付款的房款额高。
湘潭购房贷款。契税政策
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贷款政策 |
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贷款人情况 |
首付比例 |
商业利率 |
公积金利率 |
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首套房 |
30% |
目前各家银行多数实行基准利仍有率少数上浮5%-10%（五年以上贷款基准利率是7.05%） |
五年以上贷款为4.9%，五年以下贷款为4.45% |
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二套房 |
60% |
按照基准利率的1.1倍执行 |
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第三套及以上 |
暂停发放 |
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1、房屋套数认定：首次购房是以家庭为单位,（夫妻双方及未成年子女）认房又认贷，另外还将通过查询征信纪录、面测、面谈（居访）等形式认定二套房。
2、对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款；
3、根据湘潭市目前的公积金贷款规定，公积金最高可贷额度为40万，县(市)调整为30万元。购买首套住房90平方米(含)以下的，贷款首付比例不低于20%；以上的，贷款首付比例不低于30%；购买第二套住房的，贷款首付比例不低于50%，利率不低于同期贷款利率的1.1倍。 |
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契税 |
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144平方米以上及非住宅 |
4% |
1、适用范围：商品住房以房地产主管部门契约鉴证时间为准，存量住房以房地产主管部门契约登记受理时间为准。
2、 注解：契税是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。
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144平方米以下非家庭唯一 |
4% |
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90-144平方米以下家庭唯一 |
2% |
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90及90平方米以下家庭唯一 |
1% |
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营业税及附加 |
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转让普通住宅 |
转让非普通住宅 |
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超过5年（含5年） |
免征 |
超过5年（含5年）
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差额征收 【（计税价格—购买原价）×5.55%】 |
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不足5年 |
全额征收（计税价格×5.55%） |
不足5年
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全额征收（计税价格×5.55%） |
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【注】湘潭市现行普通住房标准：住房建筑面积144(含)平方米以下，即被视作普通住宅 |
收房
1、 收房流程
开发商和物业核验业主材料；业主领取《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《房屋土地测绘技术报告书》；开发商出具《实测面积测绘报告》，双方确认面积误差后结算剩余房款、各项费用以及延期交房违约金等；业主领取新房钥匙……
2、如何验收房屋
检查完整栋楼座的外墙瓷砖牢固性、单元门是否完好；检查层高是否符合合同；检查墙壁是否平整，是否有渗水，是否有划痕裂纹；检查上下水；检查电气开关箱内的各开关是否有明显标示，是否安装牢固。
实用小技巧： 第一步“看外部”：即观察外立面、外墙瓷砖和涂料、单元门、楼道；第二步“查内部”：查入户门、内门、窗户、天棚、墙面、地面、墙砖、地砖、上下水、防水存水、强弱电、暖气、煤气、通风；第三步“测相邻”：主要是就闭存水试验、水表空转等问题与邻居配合查验。
