湘潭房产网11月02日讯    很多购房者在签订购房合同时，都有较高的法律意识，对于合同约定条款会仔细考虑。不过在签订正式商品房买卖合同之前，一般先会与购房者签订一份临时的购房“认购协议书”。认购协议书”虽然是临时的，但也同样具有法律效力，不可随便签订，否则将会严重影响消费者的利益。那么消费者在签订购房临时“认购协议书”时应注意些什么呢？为此，湘潭365房产网记者请教专业人士，就签订购“认购协议书”进行答疑解惑。

    签合同前要“一看、二问、三查”

    “一看”是看开发商的有关证件 （五证是否齐全）及资料，包括营业执照、《国有土地使用证》、 《建设工程规划许可证》、 《建设用地规划许可证》、 《建筑工程施工许可证》、 《商品房预售许可证》等。 “二问”是在看的过程中，可以对自己有疑问的地方及时向开发商、代理商的销售人员进行询问；其次，还应当多问问同一楼盘的其他业主，包括不同时间购房的业主，以期核对别人所获得的信息及看法与自己有何不同；在对某些购房所涉及的专业问题或法律问题不能肯定时，还可向律师等专业人士咨询。 “三查”是尽可能多地调查了解开发商及该楼盘的相关信息，包括开展商经营业绩、资金状况、商业信誉及以往开发楼盘的情况等。

    “订金”“定金”要分清

    很多的购房者都曾遇到过交 “定金”或者 “订金”的情况，也因 “定金”与“订金”一字之差，出现过很多问题和纠纷。所以购房需要的不仅仅是选房的独具慧眼，更需要的是签订合同的谨慎与细心。

    “订金”在法律上并没有严格的界定，从文字的理解上来说， “订”的含义是订立、预订之意。 “订金”与 “定金”的债务性质完全不同， “订金”属于预付款性质，不具备定金所具有的担保性质，不起担保作用。因此， “订金”有时也被称为认购金、诚意金。当合同不能履行时，除不可抗力外，应根据双方当事人的过错承担违约责任。如卖方违约，买方无权要求其双倍返还，只能得到原额。如买方决定不购买，卖方应将认购金退还。

    “定金”在法律上有比较严格的界定，是指债权债务关系中，为了担保债的履行，一方当事人在债务未履行之前先行交付给另一方当事人一定数额的货币。如果合同正常履行时，定金充作价款或由交付方收回；如果合同不能履行时，以定金形式承担违约责任，即交付定金的一方当事人不履行约定债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。也就是说，如果购房者在签订认购书后反悔，开发商有权没收购房者的定金；如果开发商违约，不与购房者签订正式的预售合同，则购房者有权要求开发商双倍返还定金。

    此外，购房者在签订购房临时 “认购协议书”时，还要细审 “认购协议书”相关条款，对于购房者难以自行把握之处，向律师等相关专业人士咨询了解之后再签订。对于 《认购书》中双方达成一致的基本内容尤其是达成意向的房屋位置、面积、单价、总价等必须有明确的约定，否则 《认购书》没有产生效力的事实基础。另外购房者签订了 《商品房认购协议书》并交付了定金后，在开发商没有取得 《国有土地使用权证》和 《商品房预售许可证》之前，不要签订 《商品房买卖合同》，也不要交购房款，以免日后遭遇办理房产证 “难产”的问题。