湘潭房产网12月14日讯    一年的辛勤劳作，让节俭的房贷一族也积攒了一笔不菲的银两，为即将来临的还贷季备足了料。可是今年的行情与早两年都有些不同，之前是房贷利率一年上涨一个台阶，而今年却罕见地出现了房贷利率下行的趋势，特别是今年6、7月央行的两次调息之后，2013年1月1日以后执行的新的贷款利率将是低于今年的执行标准的。到底是提前还贷，还是按兵不动呢？

　　业内人士表示，提前还贷不一定适合每个人，需要从贷款利率、个人投资能力、个人短期资金需求以及经济大环境4个方面综合考虑。

　　下月起房贷执行新利率

　　相较于去年，2012年的房贷政策是呈下行趋势的。经过央行6月8日、7月6日两次下调之后，5年以上贷款年利率从原来的7．05%下调至6．55%。

　　利率下调0．5个百分点，意味着房贷月供的变化有多大呢？银行业人士算了一笔账：以等额还款方式为例，客户向银行借了30万元20年期的房贷，2012年6月8日前，房贷年利率为7．05%，借款人的月供为2334．９1元；而在2013年元旦之后，房贷年利率执行6．55%的标准，则借款人的月供为2245．56元。贷款利率两次下调后，月供累计减少8９．35元。

　　提前还贷今年遇冷

　　在建设银行某营业点，市民张女士正在咨询提前还贷的事宜。客户经理透露，“临近年末，咨询提前还贷的客户多了一些，但相比去年年末的火热场景，今年则明显冷清了许多。”

　　一位国有银行的贷款部经理告诉我们，“我们支行提前还贷要提前3个月申请，目前也有一些客户在排队，但总体人数都不多。”

　　在采访中，不少银行贷款部工作人员说出了类似的观点，“事实上，2011年多次加息后，一些有能力还款的房贷族都选择‘咬咬牙’把钱还了。而今年以来，情况发生逆转，央行6、7月份两次降息，提前还款的动力消失，也让大家不那么着急减负了。”

　　提前还贷因人而异

　　如果手上有一些闲钱，要不要去提前还房贷呢？

　　某商业银行个贷部主任表示，并非每个人都适合提前还贷，最好要综合宏观大环境和个人实际贷款情况来定夺。无论是等额本息方式还是等额本金方式，借款人还款的前一段时期里提前还款比较划算。从经济大环境来看，目前仍处于降息通道，短期内加息的可能性不大。客户“借的钱越多、时间越长就越好，不必急于还款”。

　　他还指出，对于已经享受7折利率优惠的市民来说，把要还的这笔钱去存起来反而更划算些。目前，5年以上贷款年利率也就是房贷年利率为6．55%，打了7折之后，是4．585%；而对应的5年期存款年利率为4．75%，存贷款利率是倒挂的。

　　房贷理财产品为贷款减负

　　贷款总要付出利息，如果有了闲钱又不提前还贷，该怎样减轻贷款压力呢？

　　市内银行理财专家支招说，目前已有多家银行推出了具有理财功能的房贷还款账户，市民将闲置的资金存入这种账户，就可以抵扣贷款本金，从而节省利息支出。

　　他进一步解释道，市民办了这种房贷理财产品，银行会将办理了房贷的客户账户中超出一定数额以上的活期存款视同为提前还款，抵扣贷款本金。如果市民遇到新的投资机会、开支计划，或者急需用钱，也可以随时支取存在账户中的存款，包括被视为提前还款的部分存款。银行每天根据账户中的资金情况计算抵扣收益，每月定期汇总支付到客户账户中，这样即使账户中的资金经常变动，也能节省利息。需要注意的是，对于不同的资金量，银行所制定的抵减标准往往不尽相同，一般来说，资金量越大，可供抵减的比例也就越高，房贷客户可以量力而定.