湘潭房产网2月21日讯    楼市“暖冬”激起新一轮调控的巨大呼声，一时间公积金上调、房贷收紧、房产税扩大试点的传闻四起。2013年2月20日举行的国务院常务会议出台了自2009年12月份开始楼市调控以来的五次调控升级，“国五条”在楼市上涨预期愈演愈烈2013年出台。

    “国五条”不仅再次重申坚持执行以限购、限贷为核心的调控政策，坚决打击投资投机性购房，还在继2011年之后再次提出要求各地公布年度房价控制目标。此外，“国五条”在明确既有政策的基础上，还提出了对房价上涨过快的城市及时采取限购措施，以及建立稳定房价工作问责制等内容。

    市场分析认为，坚持调控政策不动摇、力度不放松，这无疑是扭转市场预期的及时举措。多位业内人士分析认为，虽然会议并未提出具体的调控新举措，但是预计两会后中央仍有很大可能将出台力度更大的调控新政

    “国五条”全文

    昨日（2013年2月20日），本届政府召开最后一次国务院常务会议，研究部署继续做好房地产市场调控工作，并提出包含“扩大个人住房房产税改革试点范围”、“房价上涨过快城市应及时限购”等在内的系列政策措施。

     会议指出，近年来，各地区、各部门认真落实中央关于加强房地产市场调控的决策部署，取得积极成效，投机投资性购房得到有效抑制，房地产市场形势逐步平稳。住房限购、差别化住房信贷和税收、增加土地供应等综合性政策措施，对合理引导住房需求、缓解供求矛盾、稳定房价特别是遏制一些热点城市房价过快上涨，发挥了关键作用。

    会议指出，我国正处于城镇化快速发展时期，短期内热点城市和中心城市住房供求紧张格局难以根本改变，支持自住需求、抑制投机投资性购房是房地产市场调控必须坚持的一项基本政策。要保持政策的连续性和稳定性，严格执行并完善有关措施，促进房地产市场平稳健康发展。

    会议确定了以下政策措施：

    （一）完善稳定房价工作责任制。各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标。建立健全稳定房价工作的考核问责制度。

    （二）坚决抑制投机投资性购房。严格执行商品住房限购措施，已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市要在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面，按统一要求完善限购措施。其他城市房价上涨过快的，省级政府应要求其及时采取限购等措施。严格实施差别化住房信贷政策。扩大个人住房房产税改革试点范围。

    （三）增加普通商品住房及用地供应。2013年住房用地供应总量原则上不低于过去五年平均实际供应量。加快中小套型普通商品住房项目的供地、建设和上市，尽快形成有效供应。

    （四）加快保障性安居工程规划建设。全面落实2013年城镇保障性安居工程基本建成470万套、新开工630万套的任务。配套设施要与保障性安居工程项目同步规划、同期建设、同时交付使用。完善并严格执行准入退出制度，确保公平分配。2013年底前，地级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围。

    （五）加强市场监管。加强商品房预售管理，严格执行商品房销售明码标价规定，强化企业信用管理，严肃查处中介机构违法违规行为。推进城镇个人住房信息系统建设，加强市场监测和信息发布管理。

    会议要求进一步完善住房供应体系，健全房地产市场运行和监管机制，加快形成引导房地产市场健康发展的长效机制。

    “国五条”呈现三大亮点

    从措辞看，此次国务院常务会议基本肯定了近年来的楼市调控措施：“住房限购、差别化住房信贷和税收、增加土地供应等综合性政策措施，对合理引导住房需求、缓解供求矛盾、稳定房价特别是遏制一些热点城市房价过快上涨，发挥了关键作用。”

    会议同时提出，中国正处于城镇化快速发展时期，短期内热点城市和中心城市住房供求紧张格局难以根本改变，“支持自住需求、抑制投机投资性购房是房地产市场调控必须坚持的一项基本政策。”

    通览会议提出的五项具体政策措施，“（各地）制定并公布年度新建商品住房价格控制目标”、“其他城市房价上涨过快的，省级政府应要求其及时采取限购等措施”、“扩大个人住房房产税改革试点范围”等表述，是其中亮点，其余多属重申。

    有业内人士称，此次国务院将“房价控制目标”锁定在“新建商品住房”，针对的应该是部分城市此前在兑现房价控制目标时用保障房数据“掺水”的现象；而要求省级政府关注辖下城市房价，可能导致限购扩围；至于“扩大个人住房房产税改革试点范围”被重申，这可能意味着试点扩围将在今年提速。

    值得注意的是，此前市场盛传的“二套房七成首付、贷款利率1.3倍”的调控新政，并未出现在昨日国务院常务会议会后的新闻稿中，新闻稿仅笼统表示“严格实施差别化住房信贷政策”。

    “距离3月份召开的全国‘两会’只剩一周多的时间，本届政府任期也将满，这种承前启后的时刻通常不会出台重大的政策。但因房地产调控是本届政府对民众的承诺，选在这个时候出台调控政策也是不得已而为之。”一位不具名的消息人士表示

    “国五条”全方位解读

    一：限购范围或扩大

    [政策]严格执行商品住房限购措施

　　[解读]这意味着实施两年多的限购政策不仅没有放松或取消的可能，而且还会适时扩大范围。据记者统计，目前已经执行限购的城市几乎囊括了所有直辖市、省会城市和计划单列市。

   中国房地产业协会副会长朱中一说：“这是从严的表现，体现了两个层次的要求，一是继续严格执行既有的限购政策，二是意味着限购范围有可能扩大。”

     住建部政策研究中心副主任王钰林分析说，目前房价上涨主要体现在一二线城市，这些城市多数已经在执行限购政策，但有些城市只是在城市内某一区域限购，这类城市也存在加码可能

　　同策咨询研究中心总监张宏伟表示，当前局部市场出现房价过快上涨的现象，国务院此次出手意在强化这些省市的房地产调控政策的执行情况，尤其是限购执行不严格现象，导致局部市场投资投机需求的出现。

    上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为，一些中西部省会城市等，原来的限购政策执行得比较宽松，如果按“统一要求”，可能会收紧。

　　二：二套房贷政策可能有变

　　[政策]严格实施差别化住房信贷政策

　　解读：中原地产市场研究部总监张大伟说，从全国范围来看，当前房地产市场并未呈现“普涨”，一、二线城市和三、四线城市差异很大，再次重申严格实施差别化信贷政策，对于当前房价上涨压力较大的一、二线城市来说，效果应该更明显。

　　由于楼市的火热，使得调控政策收紧的风声一阵紧过一阵。事实上在春节前，网上就传出一则“一线城市将停贷二套房”的传言，从之后各方对“北上广”等一线城市的调查和从各银行的信贷部了解的情况来看，关于房贷方面并未出现网络上传言的停贷或者明显的收紧情况，可以说目前房贷政策和春节前相比没有明显变化。

　　随后，部分二、三线城市先后出台了下调住房公积金贷款额度的通知，有的提高公积金贷款门槛，有的降低贷款额度，这与去年下半年各地传出松绑公积金政策的情况形成强烈反差。“这是本轮房地产调控自2009年12月份启动以来的第五次升级。”易居房地产研究院副院长杨红旭认为，接下来几天，相关部委会下发通知，明确实施细则，而内容则可能包括行政、信贷、税收、土地等方面，其中必有信贷方面的收紧措施。“比如这两天一直传言的二套房贷收紧，不是没有可能。‘严格实施差别化住房信贷政策’就有进一步细化的可能性。”

　　21世纪不动产分析师黄河滔也认为，一些房价反弹幅度较大的城市，近期或将进一步收紧现有政策，以求达到平抑市场此前过热行情的目的，完成相应制定的最终年度房价控制目标。

　　三：房产税或扩至部分高房价二线城市

　　[政策]扩大个人住房房产税改革试点范围

　　[解读]此次国务院常务会明确提出，扩大个人住房房产税改革试点范围。有业内人士表示，这意味着继上海和重庆后，将有更多的城市被纳入房产税试点范围中。

    上海财经大学公共管理学院教授胡怡建昨日表示，目前各个城市的房地产情况差异较大，一线城市涨幅很大，二三线则冷热不同，有些平稳，有些出现下调。结合这次扩大个人住房房产税试点范围的情况看，政府依然把个人房产税作为调控的手段，那些房价涨幅较大的城市，可能被纳入试点的范围。

    住建部政策研究中心副主任王钰林表示，房产税是楼市调控最好的长效机制，也是稳定市场预期的最佳手段，目前市场争论的并不是房产税是否退出的问题，而是具体方案。

　　同策咨询研究中心总监张宏伟认为，细察这两年的试点落实情况，房产税作为一项单独的政策，由于其税率较低、征收对象范围较窄等原因导致其作用非常有限，甚至导致有些开发商为了吸引客户购房，打出买房送房产税的口号。这一定程度上说明房产税的征收税率幅度并不是很大。“从房产税试点对市场可见的影响来说，主要还是来自房产税与楼市限购、限贷等其他政策性措施的叠加而执行的效果。”

　　业内有种观点认为，房产税推广后，将代替限购令。对此，张宏伟表示，房产税代替限购令是解决土地财政问题的长期趋势，但短期内房产税代替限购令难以解决房产投资投机现象，因此，限购令不一定会因为房产税试点而取消。