湘潭房产网3月15日讯 一年一度的“315消费者权益日”已来临。受近期“新国五条”政策影响，房产交易市场“战况”如火如荼。在购房交易过程中，您是否也遇到了交房延期、面积差、房产证 “难产”等房产维权热点问题，为此，湘潭365房产网小编对其进行解读和支招，为购房者提供理性的维权方法和购房消费提醒。
买新房前看清“五证”
在房屋买卖过程中，购房前查验是否取得 《商品房预售许可证》最关键。目前市场上销售的大部分是期房，根据国家有关规定，房地产开发商预售商品房，必须 “五证齐全”。 “五证”即 《建设用地规划许可证》、 《建设工程规划许可证》、 《建筑工程施工许可证》、 《国有土地使用证》和 《商品房销售 (预售)许可证》。其中， 《商品房（预售）许可证》是在前四证齐全的基础上才能办理的，只要取得了预售许可证就证明该项目手续齐全，具备了预售条件。
另外，在交房时，购房人要开发商提供“两书”，即《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。
买二手房前请认准 “房产证”
根据我国现行法律规定，没有取得房产证的房屋不允许交易。即使交易也不能办理房屋所有权转移登记手续（即所谓的“过户”）。没有房产证的房屋交易买受人的权利不受法律保护，这对购房人来说存在很大的风险，比如卖方反悔、一房两卖、房屋因债务纠纷被人民法院拍卖等风险。同时，因未登记取得房产证，房屋的所有权还是原业主，买方将不能办理这套房屋的抵押贷款、过户、公证等手续。另外房产证的产权是否清晰是另一大问题。有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此购房者应当和全部共有人签订房屋买卖合同。
1、延期交房
现象：在期房销售中，开发商常常会对购房者承诺房屋的入住时间。但常常有一些信用度低或是企业实力不雄厚的企业，因手续不齐全或是资金不足等原因，造成不能按期交房。
小编支招：如果开发商逾期交房，购房人可根据商品房买卖合同约定或法律规定进行维权，如要求支付逾期交房违约金、赔偿损失、解除合同等。合同有明确约定的，按约定处理，合同没有约定或约定无效的，按法律规定处理。如合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，购房人可按照逾期交房期间有关主管部门公布或有资质的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准，要求开发商支付违约金或者赔偿损失。
2、房屋面积存争议
现象：在房屋买卖中，其实不少人都有这样的经历，房屋实际测绘面积与购房合同中约定的面积有出入，不是多了，就是少了。购房者经常因面积差与开发商发生纠纷。
小编支招：对房屋面积误差的处理方式，如果在购房合同中有明确约定的则按照合同中的约定执行。若无明确约定的，根据《商品房销售管理办法》第二十条规定，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，按实结算房价款；面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房，要求开发企业退还已付房价款及利息。如买受人不退房，产权登记面积大于合同约定面积误差比在3%以内部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由房地产企业双倍返还买受人。
如要避免因面积差而让买卖双方产生争议，购房者在与开发商签订购房合同时，一定要将合同中涉及面积的条款搞清楚后再签订合同。
3、房产证“难产”
现象：房屋买卖过程中出现逾期办证的情况非常普遍，主要原因有开发商没有缴清土地出让金等有关费用、在施工中擅自改变规划无法通过验收、办证工作拖延推托等，而造成房主入住多年后，仍然办不下房产证的现象。
小编支招：如果在规定时间内因为开发商的原因不能办理房产证，开发商应承担违约责任，业主可以依据合同约定，起诉开发商，主张一些权利。第一是可以解除合同，要求对方赔偿损失，第二也可以继续履行合同，要求对方尽快把证办下来，并要求支付违约金。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：一、商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；二、商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；三、商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
为尽量降低购房风险，建议市民购房时应尽量选择市场信誉度高、资金实力比较雄厚的开发商。
4不满物业服务
现象：物业管理是购房者长期面临的一个问题。如果所住小区的物业管理薄弱、服务意识差，那将对业主的生活造成巨大的麻烦。而由此造成业主拒交、拖欠物业费，物业公司服务更差的恶性循环。
小编支招： 在签订 《物业管理公约》时，购房者一定要明确双方的权利和义务。 《物业管理公约》是业主在未来的居住生活中将享有什么样的权利与义务的标准，物业提供什么样的服务标准，业主应该一清二楚。以后要交纳的物业管理费到底由哪些方面构成，清洁费、保安费、绿化费是怎么核定的等等问题，都要与物业管理公司核实详尽。此外，购房者在选房时应该对小区物业管理公司的资质考察一下，看其到底具备不具备所要求的管理标准，以免在今后的管理中造成不必要的麻烦。
如果物业公司的服务实在太差，首期物业服务期满后，业主有权利选聘新的物业管理公司对小区物业进行服务。
