湘潭房产网3月28日讯    2011年房地产调控以来，效果并未尽如人意。2012年积压的刚需和压抑已久的改善性需要积极入市，全国商品房成交量达三年最高。百城住宅成交均价连续六个月环比上涨，成交需求强劲，价格止跌反弹。特别是进入2013年以来，一些城市交易量持续放大，房价反弹趋势明显。在此背景下，楼市调控政策新“国五条”重磅出台。

    量价齐升成主因

    此次调控力度之大，超出市场预期。但实际上，该政策仍是沿袭过去的思路，即最大限度地保护刚需购房者利益。业内人士认为此次政策出台有如下原因：宏观经济已经企稳，中小城市房价快速上涨，引发市场上新一轮炒房热；各地房企疯狂圈地，土地价格水涨船高，楼市出现“暖冬”现象。为继续做好房地产市场调控工作，促进房地产市场平稳健康发展，新“国五条”重申坚持执行以限购、限贷为核心，意在打击投资投机性购房。

    湘潭房地产协会某开发商指出，“此次政策出台再次释放强烈信号，坚持调控政策不动摇、力度不放松，旨在抑制房价。而且随后发布的新“国五条”细则，再度给楼市调控加码，对提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率、完善现行住房限购措施补充了具体细则，这无疑是给‘暖冬’市场的一剂猛药，对二手房市场将会产生重要影响。”

    新“国五条”新政新措更严厉

    据了解，新“国五条”既体现出政策的连续性，又具有针对性，包括了要求地方政府完善稳定房价工作责任制；严格执行商品房限购措施；坚决抑制投机投资性购房；增加普通商品住房及用地供应，加快保障性安居工程规划建设；加强市场监管，推进个人住房信息系统建设。

    湘潭365房产网负责人介绍，“总体来看，这五条政策措施是以打击需求为主，增加供给为辅，强化了限购和限贷的执行，表明了政府对房地产调控的姿态。和以往政策有所不同的是，新‘国五条’对楼市调控提出了更有针对性的细则。以‘完善稳定房价工作责任制’为例，要求制定并公布年度新建商品住房价格控制目标，加上了‘按照保持房价基本稳定的原则’的前提，这是针对一些城市房价控制目标暴露出的问题从严要求的体现。明确提出了要‘扩大个人住房房产税改革试点范围’重庆、上海已经试点征收房产税，新政给出了房产税铁定扩容的信号。可见调控并不是在楼市上涨成为现实之时的举措，而是在上涨预期愈演愈烈之时的动作。”

    二手房交易变活跃

    近日，记者在湘潭市房地产交易中心看到，前来办理二手房交易过户的市民络绎不绝。当天办理过户的张女士告诉记者，“我这套房子在河东，建筑面积118㎡，2000年买的时候才10万，现在卖40万，赚了30万，如果施行了新政，按增值幅度20%征收个税，我要缴纳6万元的个人所得税，而且价格越高越不好卖，不如新政实施之前将它出手，既享受了楼市升值的甜头，落袋为安，又不必缴纳那么重的税。”

    记者走访了几家湘潭房产中介公司，了解到最近二手房交易较为活跃，成邦地产的销售人员告诉记者，“若实行房地产调控新政，最终还是购房者买单，所以不少市民都抢在新政出台前购入二手房。”业内人士预计，为了在“国五条”细则正式实施前赶上政策末班车，近期内买卖市场将出现成交小高峰。

    湘潭房地产业内人士强调，此次新政主要是为了抑制投机投资性购房，针对多套以上住房的炒房者和捂盘不售的开发商，而非对准普通百姓的普通住房，特别是对第一套刚需住房和第二套改善型住房会酌情考虑。要等省级调控政策出台后，湘潭才会出台相关细则，时间可能会是3月底四月初。

    新“国五条”湘潭房地产市场的影响分析

　　新“国五条”出台后，许多业内人士认为此次政策是对以前政策的重申，没有新意，对房地产市场的影响不大。但随着3月1日实施细则出台后，房地产界不少人士原先乐观的预期已不复存在。细则中有两条对湘潭房地产市场影响较大，第一条是对出售自由住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计税；第二条是关于进一步提高第二套住房贷款首付比例和贷款利率。

　　尽管目前二手房交易突增，可中介业内人士却对未来充满担忧，认为这一切只是寒冬来临前的短暂盛宴，一旦转让所得的20%计税实施，交易环节成本必然上升，首次置业的刚性需求更多地会选择一手市场，二手房市场将低迷冷清。

　　与一二线城市相比，湘潭楼市近两年相对平稳，特别是我市需要绝大部分为刚需为主，进城置业需求强劲，次之为改善性需求，新政打击的投资投机性购房比例在我市不大，因此，预计新政调控对我市影响小于一二线和房价上涨过快的城市。尽管如此，新“国五条”的出台，对我市新建市场回暖甚至涨价预期还是泼了一瓢冷水，对当前楼市回暖、价格回升势头将形成一定抑制，业届表现出了担忧和谨慎。