面对遏制房价过快上涨的重拳出击,商业银行房贷压力测试结果也随之迅速出炉,结果乐观而微妙:绝大多数银行对房价“全面”（不是某个地区）下跌的容忍度高达30%－40%。

　　之所以说“乐观”,是因为大约30家银行的压力测试结果总体显示,即便房价下跌30%－40%,银行坏账率也仅因此上升微不足道的1个百分点。这样的结果不禁令人叹为观止。因为根据一项对10个国家过去11次房地产市场调整的经验研究,如果前两年经通胀调整的实际房价上涨超过20%,而在随后两年里又下降超过15%,这些国家就出现了银行危机。无论如何统计和调整,我国前两年房价涨幅超过20%早已绰绰有余,但我们却能够在未来房价下跌30%－40%的情况下仍安然无恙。看来,和他们相比,有中国特色的银行体系的确有着一副非同一般、坚不可摧的铮铮铁骨。

　　之所以说“微妙”,是因为如果谁有闲情逸致,将各家银行房贷占全部贷款的比重与其承受能力进行排列对比,应该可隐约观察到往往占比较高者似乎也恰是对下跌承受能力更强者。这种组合似乎并不应该令人意外:因为更了解,所以更敢贷;因为贷得多,所以风控更到位;因为风控更到位,所以最终铸就了更强的承受能力。

　　人们常常说“细节是魔鬼”,其实更凶险的“魔鬼”往往躲藏在缺乏宏观动态视野的盲点中。根据媒体提供的信息,我国银行业房贷压力测试的盲区依稀可见:

　　盲区之一:房地产贷款界定范围。根据媒体报道,在压力测试中要求报送的数据包括个人住房抵押贷款、房地产开发贷款和土地储备贷款。仅仅这些就足够了吗？考虑到与机器设备等其他抵押品相比,土地和房产不仅通用性和流动性都更好,而且过去的市场经历似乎也表明,其价值稳定性也更优。由此造成的一个自然结果就是,在其他用途的贷款中,银行优先选择土地、房产作为抵押品也司空见惯（这其实并非中国特色）。如果不论贷款用途,将所有以土地为抵押品的贷款全部算进来,我国银行业涉房贷款的比重很可能就不是目前统计数据显示的20%左右,而是更高。

　　盲区之二:房价大幅下跌的宏观经济反馈。至少从公开媒体报道看,几乎所有压力测试均未提及房价下跌30%－40%后的宏观经济反馈问题。也就是说,其隐含假定了即使房价“全面”（不是某个地区）下跌30%－40%,我们每个人依然能够该干嘛的继续干嘛。这怎么可能呢？全球的经济运行经验都显示,从来没有哪个国家在实际房价短期大跌30%后,整个经济运行仍可安然无恙!别的不说,至少失业率会显著上升。中国法律规定的确与美国不同,并非房子拱手给银行就了结了你和银行的债权债务,因而,在正常情况下,恶意违约不会成为美国那样的家常便饭。但是,如果没有了工作,即便真的不想断供,可又能怎么样呢？

　　一次并非“刺刀见红”的“实弹演习”。2008的深圳房价大幅下跌,似乎可以看作是不经意间对银行承受房价下跌能力的一次“实弹演习”。但是,千万不能忘了,发生如此之大变化的,仅仅是在深圳弹丸之地;更为重要的是,在本轮危机中,我们并没有真正经受城市人口失业率显著上升的考验。因此,这次“实弹演习”其实并未真正“刺刀见红”。

　　当然,还可能有乐观者言,我国银行业的房贷占全部贷款的比重并不算高。的确,至少和次贷危机前美国高达40%左右的占比相比,我们目前20%左右的水平似乎并不值得过分担心。但是,不要忘了,日本因泡沫经济破灭而最终在1995－1999年间被摧垮的6家银行,其中直接房地产贷款占比最低的仅在10%左右,最高的也不过23%。

　　房市调控需要精确打击,但精确打击显然应该消除雷达盲点。当然,在拦截动态目标中,真正做到这点其实并不容易。

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