湘潭房产网6月6日讯    随着6、7月份夏季收房季的到来，多个楼盘步入收楼阶段，作为准业主的你准备好验房了吗？因房屋质量等问题引起的收房纠纷，一直是最多发的房产纠纷类型。对于首次购房的业主来说，提前掌握一些收房知识十分必要。除了办理一些常规手续，最重要的收房环节就是验房。其实，验房并非是件十分深奥复杂的事，您只要掌握了基本的程序、带齐工具，同样可以给自己的房屋质量好好把把脉。

    业主收房最佳流程

    收房的过程并不复杂。带齐身份证件 、相关资料 、费用以及验房工具等 ，按照与开发商约定的时间前去收房 ，主要有以下几个步骤：

    1、开发商和物业核验业主材料 ，双方确认收房流程。

    2、业主领 取《竣工验收备案表》 、住宅质量保证书》 、住宅使用说明书》(此三项必须为原件)以及《房屋土地测绘技术报告书》，并由开发商加以说明。

    3、业主对新房做综合验收 ，即最重要的验房环节。

    4、业主就验收中存在的问题提出质询 、改进意见或解决方案。双方协商并达成书面协议 ，根据协议内容解决交房中存在的问题。无法在15日内解决的 ，双方应当就解决方案及期限达成书面协议。

    5、开发商出 具《实测面积测绘报告》，双方确认面积误差后结算剩余房款 、各项费用以及延期交房违约金等。

    6、业主领取新房钥匙 ，签署《住宅钥匙收到书》。

    7 、与物业公司签署物业协议、向物业公司交纳物业费并索要发票或盖章确认的收据。

    8 、办理产权证有关的事项。若业主委托开发商办理产权证 ，则可由开发商代收契税和房屋产权登记费。代办费金额双方协商。业主也有权拒绝代办。

    9 、业主签 署《入住交接单》，收房完成。

    收房流程注意事项

    不少业主是第一次买房子。好不容易盼到交房了 ，却往往不知所措。什么时间收房最好？交房手续怎样办才省时省力？请您留意以下几个注意事项和经验建议。

    1 、关于收房时间。一般房产商通知小业主交房时间比较早 ，建议不要在第一 、第二天去收房。因为那两天同时来收房的人很多 ，陪同验收房子的人也不会有太充裕的时间仔细陪同看房。您不妨选择第三天或第四天。

    2 、您可以去物业部门查看资 料，包括《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《竣工验收备案表》、《管线分布竣工图(水、强电、弱电、结构)》、《面积实测表》等。需要注意的是，前四项文件是可以带走的。其中《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《竣工验收备案表》必须是原件。

    3、注意核实面积、合同及价钱多退少补等问题。首先要确认售楼合同附图与现实是否一致，结构是否和原设计图相同，房屋面积是否经过房地产部门实际测量，与合同签订面积是否有差异。查看售房合同，看误差为多少。注意签订合同时将误差定在2%至3%，建议不超过5%。

    4、物业可能会催促交付物业费等费用。但根据建委的最新规定，开发商不得以先交物业费等费用为收房条件。可以验收好后交付费用。

    5、从物业领取钥匙时 ，要确认楼层钥匙 、进户门钥匙 、信箱钥匙、水表钥匙 、电表钥匙是不是齐全。

    验房流程详解

    1、在检查完整栋楼座的外墙瓷砖牢固性、单元门是否完好，楼道楼梯安全性和公用设备完好性后，开启户门。

    2 、检查防盗门有无划痕 ，门边是否变形 ，门与框的密封是否严密 ，门和锁开关应灵活。检查入户门门铃 ，装上自带的电池 ，检查是否正常工作。观察猫眼是否有松动 、不清晰 、视野不全或因有异物无法看清楚等现象。

    3 、检查户内门窗 、阳台等部位有无开裂现象(阳台裂缝危险最大)，油漆是否刷全。注意用镜子放到门顶部和门底部 ，检查这些地方是否也刷过油漆。检查门窗的密封是否良好 ，可用一长纸条放在密封点上 ，关门压住纸条用力抽出 ，多点试验看密封条的压力是否均匀。推拉窗上的纱窗和窗扇 ，确认是否推动灵活 ，相互无碰撞。窗户外窗框上应有防堵帽 ，防止异物堵塞影响排水 ，导致下雨时窗户进水。双层玻璃里外都擦不干净时应提出拆换玻璃清洁 ，否则以后不易解决。

    4 、检查层高是否符合合同。最好把水表 、电表数字 、楼高 、马桶坑距 、浴缸长度和宽度 、冲淋房尺寸 、吊顶高度都记下。检查房顶是否倾斜 ，可在房顶取4-5个点用盒尺进行测量 ，若数值一致说明没有倾斜。

    5、检查墙壁是否平整，是否有渗水，是否有划痕裂纹，是否有爆点(生石灰在发成熟石灰时因搅拌不匀，抹在墙上干后会形成爆点)。检查地面是否平整，是否有渗水和空壳开裂情况。如有空鼓，要责成陪同物业人员尽快修复，否则在装修中会很容易打穿楼板。

    6、如是精装房，还要检查厨卫吊顶是否安装牢固。墙砖、地砖、地板是否平整，是否有空鼓(以小锤敲击)，是否有色差，缝隙是否符合规范。木地板要检查木龙骨安装是否牢固。橱柜开启是否灵活顺畅，配件是否齐全。

    7、检查上下水。尽量开大上水龙头，检查是否正常工作。用盆盛水向各个下水处灌水，如台盆下水、浴缸下水、马桶下水、厨房和卫生及阳台地漏等，每个下水口应灌入两盆水左右，听到咕噜咕噜的声音表明通畅，确定表面没有积水。确认没问题后要尽快将这些突出下水(如台盆下水、浴缸下水、马桶下水)用塑料袋罩着水口，加以捆实。地漏等下水则需要塞实并留下可拉扯的位置。

    8、检查卫生间地面坡度是否能让积水顺利往地漏方向流，而不至于流入其他房间。将水倒在卫生间地面上(高度约2厘米)，通知楼下的业主24小时后查看其房间内厕卫的天花板是否有渗水。全部用完水后打开水表，记录下水表的数字。同时也要记录电表数字。

    9、检查电气开关箱内的各开关是否有明显标示 ，是否安装牢固 ，检查各个分闸是否完全控制各分支线路。检查插座 ，如自备有插排(带有指示灯的五孔插座)，可根据指示灯明灭测定是否正常通电。如有可能配备摇表 ，可测试插座对地绝缘情况是否良好。

    10、检查有线电视插座、宽带插座，插进去有无松动或插不进现象。检查可视对讲、紧急呼叫按钮是否工作正常。

    11、检查管道通风。厨房烟道可用冒烟的纸卷放在烟道口下方十厘米左右，看烟是否上升到烟道口能立即吸走。卫生间应在吊顶下留通风口。留在吊顶上面时要用手电查看是否具备安装性，同时用与测厨房烟道同样的办法测抽力。用手电查看烟道、通风口中是否存有建筑垃圾。

    12、用冒烟的纸卷放到管道煤气报警装置附近，看报警装置是否灵敏动作，报警声光提示应同时关闭进气阀。

    13、检查暖气管道安装是否通畅和密封。使劲晃动暖气管和上水管确定是否牢固。打开水阀看排水是否流畅 ，放水同时用卫生纸擦拭上下管道底部有无渗漏。确认暖气片上方的排气孔是否可以拧动。

    14、核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏，品牌、数量是否相符。验房过程发现问题及时记录，并与物业人员确定解决方案和解决日期。如果验房后认为质量问题较多且需较大整改，则业主可要求开发商签收“关于房屋存在质量问题要求限期整改的确认函”后中止办理手续。

    验房三步骤

    目前，我市大部分的商品住宅交付时都是毛坯房。专家介绍，验毛坯房的程序主要是三大步骤。

    第一步“看外部”：即观察外立面、外墙瓷砖和涂料、单元门、楼道。

    第二步“查内部”：即检查入户门 、内门 、窗户 、天棚 、墙面 、地面 、墙砖 、地砖 、上下水、防水存水 、强弱电 、暖气 、煤气 、通风 、排烟 、排气。

    第三步“测相邻”：主要是就闭存水试验 、水表空转等问题与楼上楼下的邻居配合查验。

    验精装房还要记得检查地板、橱柜、洁厕具以及家电的质量。

    专业验房工具

    自己验房的业主很难带齐这些专用工具。事实上 ，您只要准备一些常用的工具就可以了。它们主要是：1)盆：用于验收下水管道。2)小锤：用于验收房子墙体与地面是否空鼓。3)塞尺：用于测裂缝的宽度。4)5米卷尺：用于测量房子的净高。5)万用表：用于测试各个强电插座及弱电类是否畅通。6)5号电池：两节，用于检查门铃。7)镜子 、小凳 、手电：用于检查不易触及处和暗处。8)其他：计算器 、纸笔 、塑料袋 、打火机、卫生纸 、报纸 、包装绳。