湘潭房产网7月7日讯 “人生第一次贷款，什么都不懂怎么办?”刚买了房的小宋最近觉得很迷茫，面对房贷犯了难。“我可以贷多少款？究竟该用公积金(公贷)还是商业贷款（商贷）？首付给多点还是月供给多点？贷款时间长短多少合适？ ”记者在采访中发现，其实很多购房者对房贷都有类似的疑问。为此，记者特地咨询了一家按揭公司的刘先生，对于常见的几大问题进行答疑解惑。
疑惑一：可以贷多少款？
建议：商业贷款看银行审批，公积金可以先计算。
分析
刘先生介绍，一般来说，如果是商业贷款，现在首套房规定，首付是3成，贷款7成是上限。最终审批取决于收入、家庭情况、工作单位等，这些因素最终决定银行是否相信你具备还贷能力。
如果是公积金贷款，则要看公积金缴存额度，个人公积金贷款最高额度是40万元，两人最高是80万元。公积金贷款额度的审批，跟每个月的公积金额度、年龄、房龄等有关。
算账
商业贷款额度：跟申请贷款人的银行流水、收入证明等因素相关，以银行最终的审批为准。
公积金贷款额度：根据住房公积金账户内存储余额的倍数、贷款最高限额和贷款比例三个条件分别算出的最小值就是借款人最高可贷额度。（暂停发放缴存职工家庭购买第三套及以上的住房公积金贷款。）
按照贷款比例计算的可贷额度对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米（含90平方米）以下，或按规定购买经济适用住房的家庭 （包括借款人、配偶及未成年子女，下同），首付款比例不低于20%；对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，首付款比例不低于30%；对购买第二套住房的家庭，首付款比例不得低于60%，贷款利率按同期同档次基准利率的1.1倍执行。
质疑二，选择公积金贷款还是商业贷款
建议：公积金贷款更划算
小宋早听说公积金贷款利率低，但究竟低多少，却没什么概念。究竟是公积金贷款还是商业贷款，哪个更划算？
分析
现在公积金贷款已经成为房贷的首选方式，原因在于公积金贷款首付低，如果是首套房贷，纯公积金贷款还可以做到两成首付。另外，公积金贷款的利率低，住房公积金贷款年利率5年以下的为 4.45％，5年以上的为4.9％。一般来说，商业贷款贷款额度没有最高额的限制，主要根据贷款人情况决定最终的审批结果，而且办理快捷。住房商业贷款基准年利率5年以下的平均为6.704％，5年以上的为7.05％。
算账
以购买首套房，贷款50万元为例。如果是公积金贷款，贷款10年，月供是5031.42元，利息是103770.4元。如果是商业贷款，贷款10年，利率8.5折优惠，月供是5549.14元，支付利息是165897.05元.
质疑三，哪一种还贷方式更划算
建议：适合自己的就是最好的
“等额本金还款好，还是等额本息还款好呢？ ”前段时间小李贷款买了一套二手房。小李最终选择了等额本金还款法，“这种还款方式，第一个月还款额最高，以后会逐渐减少。这样以后压力就会越来越小。 ”不过，有朋友却说这是一种“先苦后甜”传统的思维方式，根本不符合现代环境了。
分析
等额本金还款法。这种方法第一个月还款额最高，以后逐月减少，所以这种方法常被称为“递减法”。实际每个月的本金是一样的，只是利息不一样，由高到低。等额本息还款法。这种还款法是按照贷款期限把贷款本息分成若干个等份，每个月还款额度相同，所以这种方法常被称为“等额法”。
而等额本金还款法看似利息更少，但正是因为有借钱才产生更多的利息，这一点跟上述的首付款多少有点类似，如果有更好的投资渠道，不妨采取等额本息还款法，如果有还款能力，没有其他投资渠道，等额本金还款法则更合适。
算账
以商业贷款贷100万元为例，贷款30年，利率为基准，那么，如果是等额本金还款法，月供第一个月最高位8652.78元，到第360个月最少为2794.1元。
那么，如果是等额本息还款法，月供为6686.64元。
