房作为一种特殊商品和生活必需品，在百姓心目中有着举足轻重的地位，房价走势备受社会各界人士关注。二手房市场作为一级市场的必要补充部分，其地位已显得尤为重要。湘潭二手房市场，近几年来伴随着湘潭楼市的兴盛，其交易也逐步走入规范与活跃。然而，去年以来由于国内楼市火爆，楼价不断攀升，部分地区商品房价格的涨幅已超出了老百姓的承受程度，对此，国家为抑制房地产投资过快增长的趋势，相继出台了一系列宏观调控措施。今年4月1日起，湘潭楼盘由于报建费上涨了２００元每平米，普遍把价格调高了２００元．接着，新国十条即《关于切实稳定住房价格的通知》，分别出台，国家七部委联合发出《关于做好稳定住房价格的通知》。这些措施的相继实施，确实给过热的楼市带来了一定的冲击，对此，湘潭市城市调查队在我市房屋二级市场进行了一次调查，结果表明：房产新政实施后，对我市二手房交易市场有一定影响，但影响程度不是十分明显。

　　一、我市二手房市场发展现状

　　从最近二手房市场的发展现状看，一系列宏观调控政策的影响已取得一定的成效，主要反映在买卖双方对楼市后期走向预期上的不同理解，加之，金融机构收缩房地产消费贷款，国家调整房产交易营业税，使得部分买卖双方急于在6月1日新政实施前成交，因此今年1-5月份，全市二手房成交量与上年同期相比，明显放大。

　　1、房地产消费贷款收缩。至5月末，湘潭市金融机构委托性贷款余额为4.67亿元，基本上是住房公积金贷款，其中5月份新增贷款仅831万元，放贷规模明显收缩。自营性房地产贷款中的个人住房消费贷款更是出现负增长。

湘潭市1-5月个人消费贷款（自营部分）

单位：万元

项    目

余额

增  减  额

本年累放

本年累收

比年初

比同期

比上月

个人住房贷款

32464

-170

-991

381

2960

3130

个人住房装修贷款

1363.5

-89

-153.5

0

426

515

个人商用房贷款

11883

-906

-5237

-210

216

1122

　　2、二手房存量逐年扩大。近几年来，我市每年新增商品房面积在100万平方米左右，这些增量一部分在一级市场得以消化，一部分经过多头交易出现在二级市场上。同时，由于相当一部分新购房者，受资金制约，将原有住房在二级市场加以挂牌转让，多种因素的相互作用，致使我市二手房市场房源充足。

　　3、二手房交易量增价已稳。1-5月份，全市二手房成交７５.５２万平方米，较上年同期增加17.15万平方米，其中：房改房、存量公房、其它房产分别成交4.48、16.70和24.34万平方米，同比分别增加0.17、8.07和8.91万平方米；二手房均价２１２５元/平方米，同比上涨6.8个百分点，环比基本持平，涨势趋稳。

　　4、交易过于集中，观望心态初现。纵观1-5月份我市二手房市场交易情况，由于受政策因素影响，前2个月交易量较为平稳，3-4月份开始不断放量，至5月中旬成交量逐步减少，买卖双方对后期二手房市场的走势多持观望态度。

　　二、存在的主要问题及原因分析

　　最近几年，我市二手房市场虽然取得了长足的发展，税费不断增加，但与周边地市相比，其反差还十分明显，市场规范性、结构性矛盾较为突出。主要表现在：

　　1、房价高于消费能力。1-5月份，受商品房价格上涨带动，我市二手房价格同比上涨6.8个百分点，其均价已达２０００元/平方米，其涨势目前虽已趋于稳定，但当今的价位相对于二手房购买者这样一帮特殊群体来说，一定程度上还是有些勉为其难。

　　2、投资、投机资金相继入市。近年来，银行存款利率较低，股市低迷，钢铁、水泥、电解铝等热点行业也开始降温，社会资金缺乏其他投资渠道，部分资金不断涌入房产市场。这部分资金在我市二级市场规模虽不是很大，但给二级市场还是造成了一定的冲击，一定程度上拉动了房价的上涨。

　　3、市场供应结构不合理。由于目前我市二手房房源有相当一部分是80年代、90年代所建，单户面积偏小，其户型与结构与目前的房屋结构无法相提前论，加之地域等因素的影响，很大程度上打压了购房者的消费欲望。

　　4、规范交易较为欠缺。从整个二手房交易流程看，有相当一部分业主将应缴营业税加价到房屋售价中，转嫁给客户承担，无形中加重购房者负担，推动房价的被动上涨，形成恶性循环。而另外一部分业主，则钻相关政策的空档，千方百计让受房者与开发商重签合同，绕过二级市场（期房、现房），独自享受房屋升值所带来的利润，更有甚者干脆卖房屋指标（单位积资建房），造成国家税收的流失。

　　三、后期市场发展态势

　　随着国家政策的进一步得到落实，我市房地产市场已出现积极变化，房价涨幅开始趋缓，加之前期我市房地产市场运作态势较为健康，所以，我们有理由相信我市房产二级市场一定能平稳、规范地发展。近期市场将逐步规范，房价平稳；远期市场长足发展，房价合理上升。

　　主要原因：一是国家政策及相关配套措施的相继落实，市场将逐步规范；二是政策执行的磨合期过后，市场购房者的观望心态将逐步打消；三是我市城市建成区规模近几年将不断扩张，城市人口也相继增加，目前，城市二区人口正保持每年新增1万人口的增速，其对住房的需求不可小视；三是随着人民生活水平的不断提高（近几年我市城市居民可支配收入保持二位数增速），不同收入群体的城镇居民对住房也有着不同的追求；五是城市中心东移，加之公务员小区的逐步兴建，其原有住房将有相当一部分流入二手房市场；六是目前土地一级市场政府具有绝对垄断性，政府将根据房地产市场土地实际需求量，适当加以投放，以稳定房价，维护各方利益。

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