湘潭房产网7月29日讯 或许是因为自己的孩子要上学，或许是因为想要改善居住条件，或许是因为……不管出于什么原因，很多改善型购房者如果想要把原有的房子卖掉再买一套环境好的房子，都非一件简单的事儿，必须要想清楚到底是先卖还是先买。
先买房还是先卖房？
“到底是先卖掉房子再重新买房？还是先买了房，签了合同之后再放盘卖房？卖房、买房在交易的哪个节点进行比较好呢？ ”不少准备采取“卖一买一”方式换房的市民都有这样的疑问。在采访的过程中，不少有经验的市民告诉记者，对于已经有两套房，并且想用卖房的钱款再买房的市民来说，先卖掉一套房，以便腾出再次购房的名额，同时，收回部分资金，用于自己重新购房都是必要的。市民先签了买卖合同出售自己的房子，然后开始看房，准备重新买房比较合理。
经验谈
乱跑的猫（网友）：我已有两套房，必须卖掉一套才能再买一套。我在卖房时，有一名买家非常想购买，但是他同样没有购房名额，必须卖掉自己的一套房后，才有名额购买我的房子。这个买家想先把钱给我，但要我给他8个月时间，等他卖掉自己房子后再办理过户手续。因为我着急卖掉我的房子获取购房名额，所以最后没谈成。
记者点评：这个买家自己的房子都还没放盘就先看房，遇到了想买的房子也无名额购买，所以此种方式不可取。比较保险的方式是，先卖掉自己的房子，办理交易手续过程中你就可以去看房了，可以下定，但也要把握好节奏。现在限购的情形下，是一环套一环，所以建议还是先卖掉自己的房子再考虑买房吧，可以和买家商量租住你原来的房子。
先卖可享首套房优惠
有些市民可能会问，如果自己想要卖掉的是唯一住房，是不是应该先买再卖。一旦唯一住房卖掉了，到约定交房期时还未买到心仪的新房，一家人岂不是要面临没房住、租房的境地？
对于这个疑问，记者电话咨询了湘潭某房产中介熊伟，他认为，市民卖掉唯一住房，先卖再买或先买再卖是有区别的。如果市民打算“卖一买一”，在未卖房前先买进另外一套房，新购的房子将是业主的第二套房，无论交易过户时缴税还是申请银行按揭贷款，都被视为第二套房而不能免征个税、契税要按照3%收取、银行按揭贷款首付最低六成、利率要上浮10%。但先卖房再买房的话，申请公积金贷款或者在个别认房不认贷的银行申请商业贷款，新购的房屋可以按照首套房首付三成、利率优惠的方式进行贷款。同时卖掉唯一住房还可免征1%的个税，首套房契税按1.5%收取。
同时，熊伟也建议，先卖掉唯一住房的市民在合同中约定，在银行放款后的若干时间后再交房，留给自己充足的购房时间，免去租房、搬家的麻烦。
经验谈
大龄女孩（网友）：我身边几位朋友是这样操作的，不难，关键是要事先说好。一位卖房的，当时就说好一年后交楼给新买家，当然房价肯定会让步一些。另一位是买房的，买下房子就将房子出租给原业主，一边签买房合约，一边就签租房合约（一年或两年），这样前业主就有足够的时间看房买房了。
记者点评：保险的做法是先去中介放盘，然后同时去找要租住的房子，卖房以后再买房。不过也有业主心地好，愿意给你时间等你卖完房，但最好是先卖房，不说别的，至少钱到手了你买房也有底气。
切记申请提前还房贷
卖房和买房一环扣一环，特别在目前实行限购政策，银行按揭贷款将第一套房、第二套房、第三套房区分得特别严格的情况下，市民先行哪一步、后行哪一步，统筹规划好买卖交易步骤非常重要。
那么，“卖一买一”，要先走哪一步呢？湘潭365房产网购房专家指出，如果市民想卖掉的房屋未还清贷款，首先要到银行申请提前还贷。
目前各银行申请提前还贷所需要的时间不一。一般来说，市民在申请提前还贷后，大概要一个月时间银行才会扣款，扣完款后又要一个月时间才能拿到结清证明和他项权证。只有拿到了结清贷款的证明，下一手买家才可以重新申请按揭。需要指出的是，目前的公积金贷款只认房不认贷，并且贷款利率也是最低的；并且由于大部分商业银行“既认房又认贷”，对第三次购房的买家，即使名下只拥有一套房，都会当做第三套房来看待，不予以贷款。如果市民再购房时要申请按揭贷款，先还清贷款显得更加重要。
何时能再获购房资格
被限购的市民“卖一”后，房子出了新房产证，是否就意味着可以再购房了呢？
其实不然，“卖一”的房子出了新房产证后，还要等房管局归档，卖掉的房子才会从前业主名下除名，才能重新拥有购房名额，而归档的时间大约是7个工作日。而只有一套房的买家，要在房子交易过户出了新房产证并归档后，才能在湘潭市房产局查到自己名下无房的记录。
如何尽快申请到贷款
记者了解到，在资料齐备的情况下，银行要五至七个工作日才能出具同意贷款书，而担保中心一两天内就可以出同意贷款书。
在提交资料的同时，市民约评估中心上门为待售房产进行评估，评估报告送到担保中心后，该中心会马上出同意贷款书，并给业主发出：“审批通过，进入银行抵押环节”的短信。接到此短信后，市民就可到公积金中心面签按揭合同了。这个过程一般只需一到两天的时间。
另外，对于“卖一买一”的市民来说，房子卖掉后银行何时放款也至关重要（买家一次性付款除外）。只有收到银行的放款，收到卖房的全款，市民再次购房的资金才更加充裕。担保中心半个月到一个月内就能放款，而通过银行申请按揭贷款的放款时间需要一两个月。
