湘潭房产网8月14日讯    许多购房者在买卖房屋过程中，大都会关注房子的位置、价格，但很少关注购房合同中的细节，特别是对定金、订金的概念模糊，一旦出现纠纷就不好解决。近日，多位购房者向湘潭365房产网进行的投诉中，比较集中的问题便是出现在了“定”与“订”的问题上。对此，湘潭365房产网小编经过咨询有关专家，为购房者进行详细分析，望能提供些许帮助。

    定金：合同履约的保证

    定金是指合同当事人为了确保合同的履行，依据法律规定或者当事人双方的约定，由当事人一方在合同订立时或者订立后履行前，按照合同标的额的一定比例，预先给付对方当事人的金钱或其替代物。它是作为债权担保的一定数额的货币，它属于一种法律上的担保方式，目的在于促使债务人履行债务，保障债权人的债权得以实现。签合同时，对定金必须以书面形式进行约定，同时还应约定定金的数额和交付期限。给付定金的一方如果不履行债务，无权要求另一方返还定金；接受定金的一方如果不履行债务，需向另一方双倍返还债务。债务人履行债务后，依照约定，定金应抵作价款或者收回。

    我国《担保法》规定：定金应以书面形式约定，不得超过主合同标准额的20%。定金合同是从属于主合同的从合同，其成立的前提是主合同已经成立生效。当事人一旦以书面形式对定金作了约定并实际支付了定金，即产生相应的法律后果。

    订金：预付性质的支付

    订金在法律上是不明确的，也是不规范的，在审判实践中一般被视为“预付款”，即使认定为一种履约保证，这种保证也是单方的，它只对给付方形成约束，即给付方对收受方的保证。若收受方违约，只能退回原订金，得不到双倍返还；若给付方违约，收受方会以种种理由把订金抵作赔偿金或违约金而不予退还。订金只是预付款性质的一种支付，不具有定金的性质。

f
    《担保法》规定：“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定其性质的，当事人主张其权利的，人民法院不予支持。”从法律上来讲，即使订金给付方违约，收受方也应予以退还。

    购房前要弄清楚二者的区别

    如果开发商收取定金后，并没有与客户签订书面合同，那么两者之间的房屋买卖关系并没有形成。在房屋买卖合同没有形成的情况下，客户向开发商交的钱就可能是定金，也可能是订金。如果当时双方签订了书面的预售商品房合同，则可以在合同中约定“定金条款”，那么买方反悔不买时，开发商就完全有权没收定金。

    根据我国《民法通则》和《担保法》规定，定金与订金的区别主要表现在四个方面：

    一、交付定金的协议是从合同，依约定应交付定金而未付的，不构成对主合同的违反；而交付订金的协议是主合同的一部分，依约定应交付订金而未交付的，即构成对主合同的违反。

    二、交付和收受订金的当事人一方不履行合同债务时，不发生丧失或者双倍返还预付款的后果，订金仅可作损害赔偿金。

    三、定金的数额在法律规定上有一定限制，例如《担保法》就规定定金数额不超过主合同标的额的20%；而订金的数额依当事人之间自由约定，法律一般不作限制。

    四、定金具有担保性质，而订金只是单方行为，不具有明显的担保性质。

    可见，定金和订金虽然只一字之差，但是其所产生的法律后果是不一样的，订金不能产生定金所有的四种法律效果，更不能适用定金罚款的规定。