湘潭房产网8月17日讯    8月13日迎来一年一度的七夕，不少情侣早就考虑购房，而当中有不少“菜鸟级”的准婚族购房者。对于第一次买房的“菜鸟”面对琳琅满目的各色楼盘，往往感觉无从下手，因为买房是个技术活儿，无论是环境、交通、区位、配套、质量、口碑，都必须考虑进去……正所谓智者千虑必有一失。

     如何在复杂的房地产市场，找到适合自己的家园？如何在这么一个波动较大的市场，规避投资风险？如何在购房相关环节中防范欺诈？这些都是问题，都是在湘潭365房产网投诉热线记录里出现几率最高的。对于多数购房者而言，买房是所有日常消费中最复杂的一件事。买房又是很多人一生中最大的消费。买房无论是自住还是投资，都是一件非常严肃的事。

    因此，买房不是儿戏，不仅仅是看一下楼盘广告、点击一下网页、听一下广播就可以下决定的。哪里有合适自己的房子、楼盘的性价比怎么样、怎么看楼盘的品质、升值潜力有多大……这些都是购房者买房前迫切需要了解，而又非常缺乏的专业知识。本期，湘潭365房产网置业周刊，通过精心整理，首度曝光出“菜鸟级”准婚族四大购房攻略，让准婚族不做毫无购房经验的菜鸟。

    选地段需看教育配套

    买房首先要看什么？很多置业顾问建议：地段。准新人购买婚房时，不要局限于某个区域，而要关注新房所处的地段，离工作地点的距离远近、交通是否方便等问题。地段，往往决定升值潜力和生活便利指数。另外，父母居所距离婚房的距离也要考虑，方便相互照料。

    地段囊括了周边配套，教育资源配套是婚房不可忽视的因素。婚姻的下一课题就是孩子，年轻人结婚后，大多数是近年内就会生小孩，新房周边的教育资源是不得不考虑的问题之一。如果新房周边拥有幼儿园、小学、中学等教育配套，今后可以不用为了孩子入学而发愁，更不用学孟母三迁居所，增加心理和经济上的负担。买房时，售楼人员一般都会介绍楼盘周边有何教育资源，但是有时候并非买了某个楼盘就能入读附近的名校，还得看楼盘所属哪个居委会。为了避开“伪学区房”，准婚人士最好去楼盘所在的居委会咨询清楚。

    咨询完楼盘情况后，还得了解清楚交楼日期。受到工程进度的影响，有些楼盘会出现延期交楼的情况，有些则会提前交楼。不急着成家的准婚人士可以将婚期安排在交楼时间的半年后。急着成家的就唯有一边租房，一边等交楼，或者选购现楼、准现楼、二手房，即买即入住。

    月还贷额不超收入30%

    大部分的准婚族采取按揭的方式，那么如何计算自己每一个月究竟能偿还多大额度的贷款呢？一般来说，每月房子的还贷支出占到家庭总收入的30%以下，在这个额度贷款买房，相对来说比较安全。但是购房者还需要根据家庭的收入状况进行调整。一般来说，高收入阶层用于还贷的比例可以较高，低收入家庭则刚好相反。

    不过，每一个家庭的情况还会有所不同，购房者还需盘算购房后的家庭收支状况，在计算家庭收入时应侧重固定可靠的收入来源，如工资、纯收入、银行存款利息、债券利息等，家庭支出包括每月的月供、物业管理费、水电煤气电话费、正常生活费、娱乐教育费用等。

    对于大部分家庭来说，可以参照一条简便的公式来计算：每月还贷能力＝(家庭月收入－家庭月平均支出)×80%。80%是一个大概的系数，购房者可以根据家庭存款等自身的情况进行适当的调整，得出的结果大致就可以用来衡量自己每月用于还贷的能力了。

    正确计算好自己的经济实力后，选择哪种还款年限也就心里有底了。尽管各种付款方式都是有利有弊，但不要让自己负担过重是非常重要的。假如有能力的话，最好选择10至15年的还款年限，因为10至15年的利息率比较适中，不会被收取太多的利息。

    选户型需考虑多个因素

    选好地段和评估清晰个人能力情况后，第三步就要挑选户型。首先是挑选户型面积，这就要考虑到日后居住需求。如果新婚夫妇和父母一起居住，那么需要选择100平方米以上四房或大三房户型。而新婚夫妇小家庭居住那么90平方米的小三房户型最为适宜，这种户型总额不高，而且刚好足够三口、四口小家使用。若日后换中大户型，小户型还可以用于出租。

    其次，从光线、视野、噪声、层高等因素考虑。从建筑形态上来看，多层一般是指六七层高的楼，高层是指七层以上的楼房。相对高层而言，多层有采光好、通风好、居住成本低等优点； 而高层则随着土地资源的日趋紧张，生活舒适度要求的提高而进入人们的生活； 近年来它被越来越多的年轻人所喜ai，并逐渐成为一种居住趋势。

    从光线的角度考虑，楼层自然不适宜太低，低层楼房的阳光会被周围的建筑物遮挡。但楼层过高，角度不对，也会影响阳光的照射。高层视野较开阔，空气质量较好，噪音小；自然风大，采光好，日照时间长，但是顶层楼房太阳直射楼顶，夏天会很热，多层会相对好些。楼层低吸收噪音较多，但如果低层楼房周围有shu木、隔音板之类吸收声波的物体，家居就安静一些。因为声音就会向上传，高层楼房也不能幸免。一般来说，20层以上的楼房噪音影响较小。一般认为8-10层是扬灰层，灰尘都会悬浮在这个高度，不上不下，其实扬灰层不能一概而论，需要根据城市地貌不同而定。

    签合同需看清各种证件

    买房的最后一步是签合同，签合同先查看“五证”、两书、开发商营业执照，现房还应有竣工验收报告。房地产商在预售商品房时应具备《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房销售(预售)许可证》，简称“五证”。两书则是指住宅质量保证书、住宅使用说明书。与开发商签订购房合同后，开发商会进行网上备案。

    需要贷款买房的准婚人士需要了解清楚各种付款方式。付款方式主要有一次性付款、商业贷款、公积金贷款，其中市民供房又以商业贷款为主。如果可以贷公积金，则可以考虑公积金与商业贷款相结合的形式，年利率较单一商业贷款要低。一般商业贷款由发展商全权办理，如果不放心可以自行办理。另外，在限购和限贷的政策下，一般银行会要求购房者出示个人住房情况证明等等。