湘潭房产网9月4日讯    一年一度的“金九银十”在严厉的政策调控下来临。伴随着学生们的开学，楼市也热闹了起来。虽然近年来楼市季节性特征削弱，但对于楼市来说，九、十月份依旧是重要的时间节点。而最近一段时间，成交量回暖，房价上涨，“日光盘”频出，更让人们狂呼——金九银十来了。

    每逢此时，买房的卖房的便都忙得不亦乐乎。当许多市民将目光聚焦在各式各样的优惠大餐时，可曾想到在“利”字当头应多留个心眼，避免因贪小便宜而陷入无尽的烦恼中，尤其是对于房子的地段、车位、特色甚至是日后的升值等问题的考虑。如何在金九银十里买到自己心仪的好房子？不同的购房者要做好准备工作，看准节点。

    新手买房先学“常识”

    对于首次置业者来说，买房重要，买什么样的房更重要。

    尤其是新手，一定要明确买房子的具体目标。理性和有规划的消费是购房的前提，不要一买就买三室两厅，追求一步到位；而要从自己的实际情况出发，好好规划一下，能满足基本的居住需求就好，避免出现不必要的额外负担，培养有梯度的消费观很重要。

    其次是学习买房常识。“对于门外汉来说，学习一些地产基础知识是购房的必修课。包括了解购房费用，如何签订购房合同、如何收房验房，如何贷款，如何还贷等。”专家介绍说，“房屋因为涉及的金额巨大，购买它是一个比较专业的行为。”

    有专家介绍，在一些发达国家，有着成熟和专业的房屋经纪人可以为个人购房者提供专业的咨询和服务，法律法规和操作程序也比较规范，个人买房已经有了一套比较成熟的模式，过程也比较轻松。然而目前国内的房地产市场还没有培养出这种专业的针对个人购房者的房屋经纪人。因此，买房前学习一些房地产基础知识是必须的。

   最后一点是筛选买房范围，选择适合自己的楼盘，量力而行，不要因为买房子还贷款过“不幸福”的日子，懂得生活才是最关键的。

    慧眼识“金屋”

    传说中的“金九银十”已然来临，楼市的“金九银十”究竟会名符其实还是名存实亡，尚待拭目。然而，无论如何围绕消费者的市场搏弈注定激烈。消费者在市场竞争中练具一双慧眼的本领要必须具备。例如特色楼盘的推出，注重以特色取胜“低容积率”、“高绿化率”、“节能环保”、“健康运动”等概念的诉求，展示给消费者一个灿烂而美好的未来的同时，还是将以真正的最终兑现为根基。所以，将“特色”的具体内容写进合同是必要的。

    再如关注开发商的资金链条、开发进度、信贷信誉，走访前期买房业主对于房子的看法，查看开发资质等相关证明，开发过哪些项目、是否具有品牌效应，是否是烂尾房等相关方面的考证，对于综合判断是否出手买房有着极为重要的现实意义。

    “金九银十”是商家完成销售目标的冲刺阶段，更是房产项目“集体合影”的优雅时刻，也是房产营销“疆场拼杀”的千钧一发。对于消费者，“金九银十”谁能在市场中将冷静淡定充分发挥，谁则终将获得自己的“金屋”。

    慧眼识珠，挑选出满意的房子

    一、开发商品牌和口碑

    在期房时代，购房者花一辈子的积蓄能否买到满意的房源，开发商的实力是一个重要的保证。购房时把这一点放在最首位，是许多业内人士普遍认可的购房指南。

    “有实力的开发商，资金雄厚，经验丰富，更能打造出精品住宅。”业内人士说道。

    在如何判断开发商资质方面，业内人士华有着详细的介绍。“要考察开发商的品牌，可以一同考虑以前所开发产品的质量。”谭理华说，品牌开发商的产品，无论是户型、小区环境、配套还是产品质量方面都有着较高的标准，包括其对建筑施工队的选择，也更能保证房屋本身的质量。购房者在考察开发商的资质时，要考察它之前的业绩。

    在某开发有限公司总经理看来，产品的品质加上口碑的持续才能形成品牌，品牌开发商带给购房者的体验，包括外立面、材质、景观到入住后能够体验到的各种服务，都是提升产品品质的条件，这种优质服务的用户体验带来口碑的持续，则会形成开发商品牌。

    二、物业管理提升房屋价值

    在目前住宅产品前期配套水平没有较大差别的前提下，好的物业管理，就是提升房屋价值的重要保障。从二手房市场来看，物业管理规范的小区，其单价普遍比周围小区高出几百元甚至上千元，物业管理不但是居住品质的保证，同时也成了住房保值增值的重要因素。“在国内品牌开发商绿城看来，交房以后才只是个开始，后期的物业服务才是购房者真正体验产品的时候。”业内人士认为，物业管理不能仅仅履行保洁看门的作用，后期对购房者生活的服务甚至对精神生活的照料，才是物业更应该发挥的作用。

    业内人士认为，物业管理是一件需要长期持续的事情，需要相当一部分专业人士来经营，包括对二次加压泵房、热交换站、供暖、电配室、煤气等设施的日常维护和检修，也包括对消防设施的维护和加压，这些工作需要专业部门与物业的配合。“虽然有些服务业主看不到，但这是保证业主生命财产安全所必须进行的工作。”

  三、“绿化率” 不精准重感觉

   绿化率是指规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。绿化率计算的是树冠面积，而不是实际种植面积，以树冠面积计算，就是指树冠在地面投下的树荫。所以，同一个小区的绿化率肯定比绿地率要高很多。

   “先造景后造房”的楼盘在省会大受追捧。“推开窗户就能看见湖面，高耸的树木郁郁葱葱，住在这样的环境中工作生活的压力顿时释放，甜蜜的生活在开启窗户的每一个清晨。”新婚的购房者说。

    四、尽量选择五证齐全的房子

    尽管许多人都在关注房产的证件问题，但对于五证却并不了解。所谓“五证”，是指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》(建设工程开工证)、《商品房销售(预售)许可证》。

    五证齐全才能办理银行按揭贷款，而市面上五证不全的项目，均要求“一次性付清”或“分期付清”，不支持银行按揭。虽然在价格上占尽了优势，但证件不全的楼盘交房时间长，对于普通购房者来说，也面临着很大的风险。普通老百姓赚钱不容易，也没有精力去关注证照不全的事情，所以还是选择五证齐全的房子比较安心。

    注意事项：

    一、谨防低价房陷阱

    随着楼市销售旺季到来，楼市出现了一批低价或者是特价房源。据了解，目前市面上有一些房子先天就存在硬伤，所以其定价往往比周边同地段的房价要低。

    面对较大优惠折扣时，购房者要多留心。对楼层、朝向、户型、通风、采光等方面“先天不足”的房子，购房者要综合衡量、慎重选择，在选房的过程中多看，多比较，在验房时仔细检查住宅设备、设施，降低购房风险。

    另外，面对前所未有的严厉调控，不可否认一些项目资金情况出现了问题，这时候买低价房需要注意项目是否有烂尾风险。但是否会烂尾，一般购房者不易辨别，不妨请教专业人士，或者查一下开发商的前身，其之前开发的房子是否存在重大的问题。

    二、买房不盲目跟风

    面对房源最多的金九银十，买房者更是要多转转，多看看，仔细对比各家房地产开发商的优劣势，根据自己的购房需求和实际条件，这样选择一个自己满意的房子应该就是一件很轻松的事了。所以当房地产商们打着宣传旗号汹涌而来的时候，买房者最好还是多走多看，方能买到好房。

    1、买房货比三家。相信每一个购房者在买房之前都会货比三家，综合比较楼盘的地段、环境、交通、配套等因素，再根据自身需求，综合考量几个甚至几十个符合自身条件的楼盘，最后挑选出最合适的房子。

    2、实地看盘。对于刚需族而言，购房主要用于自住，居室的自身环境以及相关联的周边环境在较长的一段时间里将会影响着主人的生活，因此买房时应充分考虑楼盘周边环境的一种持久的影响力，而不应该因为价位、房型等放弃对环境的要求。

    3、买房看开发商口碑。消费者买房不光看表面还要对开发商、物业等展开调查。如果户型、价格都合适，还应该上网调查开发商的口碑，如果开发商口碑不好绝对不买。

    三、买房须量力而行

    房事，无论何时都是一件大事，处处在谈房事，时时都在说房事。然而买房，却不能总是“买涨不买跌”，更不可能做到真正的“抄底”。不管自住也好，还是投资也罢，都须明白，买房机会随时都在，而风险也如影随形。买房，既要看重机会，更须量力而行。

    因此，年轻人在“啃老买房”的同时，也应该在心里记上一笔账：这是我借父母的，有能力的时候必须归还。年轻人置业更应该量力而行，不能总想着一步到位，只顾着买大房子。另外，在首付款之外，应该衡量自己是否有偿还贷款的能力，避免买得起住不起的状况。