湘潭房产网9月6日讯 从看房到决定买房，作为刚需的我们往往需要几个月甚至一年的时间。其中的酸甜苦辣只有经历的过的购房者才会真正了解买房是多么复杂又多么具有挑战性的事情。在走过了风风雨雨的买房前期准备工作之后，购房者往往被买房的最后临门一脚签订购房合同而困扰。
在买房过程中最棘手的事情之一就是和开发商签合同。大家都知道，开发商对《商品房买卖合同》已经进行过精心研究，是签订《商品房买卖合同》的“高手”。首次购房者对此却比较生疏，稍不注意就会陷入文字陷阱。因此，在签订购房合同时，购房者一定要经过严谨缜密的思维和谈判，尽可能地与开发商签订一份公平的购房合同，千万马虎不得。
签订购房合同需要注意
您在签订合同时首先应将开发商提供的合同与标准商品房购房合同作一对照，如有出入应立刻与开发商交涉，要求其提供标准合同文本。同时，我们还以标准合同作为范本，标明其中应注意的一些环节，为您购房提供参考。
首先。合同上的项目名称，一定要与项目位置联系在一起，以免日后有出入。标明项目位置时，一定要具体、明确，如××市××区××街××号××花园××号楼××层 ××房。因为不少项目名甚至是每一栋的推广名都有可能与备案名不一致。
此外，如今很多的开发商会大玩文字游戏。如“入住时具备通水(电、气)条件”，看上去这句话没问题，但是细读就会发现其中大有文章可做：“入住时具备通水(电、气)条件”中的水电是临时的，还是正式的？即使是具备开通条件并不代表一定就能开通。因此，在这些条款中，需要明确注明具体的开通时间。
记者曾在某些销售中心听到开发商工作人员在与业主签订购房合同时，多次向业主重复“整个广东都是用这本购房合同样本的，你不必担心”的话语。甚至记者见过，有些购房者任由销售人员填写合同，填写完毕后，拿过来只看看价格就马上签字，这样便使合同失去了它应有的作用。
最后，购房者在接受开发商入住通知或钥匙时千万要慎重，要注意核对购房合同。因接受入住通知的法律意义是开发商已经完全履行合同所规定义务，接受表明购房户对开发商履行情况的认可，若在接受后发现新情况再交涉就会带来很多麻烦。
别忘了，补充协议也很重要
面对开发商，购房者始终处于弱势群体，以您一人之力想让开发商为您更改购房合同是难上加难。因此，购房时签订的“补充协议”就格外重要了。有些热销楼盘也许不会同意签署补充协议，但您一定要据理力争。补充协议应考虑的内容有：
一、《售楼书》的重要内容应作为补充协议的组成部分
购房人在购置商品房时，尤其是其购置期房的时候，往往是看了开发商印制的《售楼书》，才决定是否购买。售楼书中往往列明了该楼盘的特点、交通、规划设计、房型、配套、装饰、设备等情况。购房人认为《售楼书》是开发商的承诺，因此，一旦交付的房屋与《售楼书》不一致，大有上当受骗的感觉。实践中，这类争议不在少数。
从法律意义来讲，《售楼书》是一种要约邀请，是开发商向购房人发出的，请其购买房屋的意思表示，并不具有法律效力。双方正式签订的《合同》或《补充协议》才是双方真正的意识表示，是双方的承诺，具有法律上的效力。
尽管〈〈最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉〉第三条规定"出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。"但为了避免未来可能产生的纠纷，建议购房人将开发商在楼书中承诺的与其有关的重要内容写在补充协议中。
二、房屋质量的约定
房屋质量的问题，是购房人入住后与开发商最容易产生争议的地方。因此，在《合同》或《补充》中约定房屋质量的内容是十分重要的。
购房人应当与开发商约定的内容包括：墙体平直的标准； 防水的标准，即房屋顶棚无水渍、厨房及厕所防水良好、上下水管与地板结合处无漏水、渗水；表面裂缝的标准：即开发商承诺商品房内部无任何裂缝，保温层墙壁表面平整，瓷砖地板平整无松动、无爆裂、无间隙；管线安装与室内表面的平整标准：即开发商承诺不在商品房内通行任何公用管线，承诺任何管道的安装不影响房屋室内表面的平整。采用的建筑材料应达到国家强制性标准等。
三、商品房交付的约定
房屋交付时，履行的手续有：房屋入住通知；钥匙收条。
开发商应向购房人提交的资料有：《北京市建设工程竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》(该两书内容不得低于《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》、实测面积等。
四、违约责任与解除合同的约定
双方约定：如开发商交付房屋时，所交付的房屋达不到《合同》或《补充协议》的约定，购房人有权拒收房屋。并约定开发商因其违约行为所应支付违约金的数额或比例。同时，也可约定开发商限期更正或修复，如在规定的时间内达不到约定的标准，购房人可以单方解除《合同》。并同时约定《合同》解除后的处理办法，包括开发商应支付给购房人的违约金和损失赔偿额计算的方法。
五、产权证取得期限的约定
产权证是认定房屋权属的法律依据，实践中，常会出现购房人在完全支付房款后的几年内，都拿不到产权证，至使产权处在一种不确定的状态之中，因此，约定产权证取得的最后期限十分必要。并同时约定，如到期购房人仍然得不到产权证，购房人有权退房及退房处理办法的约定。
六、关于不能如期取得贷款的约定
按揭贷款是许多购房人都采用的付款方式。在付款方式的附件中，开发商往往写明，如买受人不能获得银行的按揭贷款，买受人应于接到通知的几日内付清余额。购房人往往粗心，没有注意该条款或者因为觉得不能获得的贷款的风险不大，对该条款没有重视。
实践中，因此发生的争议虽不多，但一旦购房人无法获得银行贷款，按照本条约定，购房人必须在几日内交清全部房款，否则，根据《合同》第七条之规定，购房人就需承担不能按期付款的违约责任。因此，购房人在签订《合同》或《补充协议》时对此条要予以充分注意。
七、关于物业的约定
实践中，开发商指定的前期物业与业主委员会选聘的物业之间产生的纠纷很多，因此，购房人为保证其入住后权益的维护，也可在《补充协议》中约定物业的有关情况。
新版《合同》中第19条，已就开发商指定的物业服务收费价格，及价格构成内容有所规定，且在附件四里，还有关于物业服务内容、服务质量的买卖双方自由约定。除此之外，购房人还应当与开发商协议约定，前期物业的服务时间，物业权利的限制，物业期限届满后，由业主委员会或全体业主决定是否继续聘任物业或重新指定其他物业的相关约定。
总之，购房人应当本着谨慎，宜细不宜粗的原则，审查和签订《合同》或补充协议。从而使自身权益得到最大限度的保护。
相关新闻：签订二手房买卖合同前的注意事项
1、核实卖方的身份。如果是个人,看身份证；如果是单位,到工商局看档案资料；如果卖方有代理人,看有没有经过公证的授权委托书。
2、到房管局查验卖方的房产证。看该房屋是否有房屋共有权人,如果房屋为多人共有,则须卖房人提供所有共有人的身份证件及同意出卖房屋的书面文件；如是夫妻共有财产,是否经过卖方配偶的书面同意；如果房屋已出租,则须卖房人提供承租人同意出售的书面意见；
3、仔细核对卖方身份证或工商档案中的名称与房产证上的房屋所有人是否一致,原则上一个字也不能错。
4、关键性承诺应体现在房屋买卖合同当中。签约过程中应特别注意,对交易的任何关键性约定或卖方的任何承诺均应体现在合同中,不能以口头约定代之,因为口头约定在发生纠纷时无法举证。合同的必备条款主要包括：房屋面积及附属设施、价款及给付方式、土地使用年限、房屋交付期限、违约责任等；如果选择了按揭贷款的付款方式,则须按照规定办理贷款手续。
