湘潭房产网10月24日讯 买房，哪怕价格再便宜我也不会买“尾房”！近日湘潭市民何女士想在年底买套房子，但走了几家配套相对成熟的楼盘后，发现仅有十几套“尾房”。何女士说，“尾房应该是大家挑剩下的，户型、朝向或是楼层都不怎么好的‘问题房’吧”。何女士的疑问，或许代表了很大一部分购房者对尾房的看法。
那么什么是尾房呢？据业内人士介绍，尾房即那些在楼盘项目中已进入销售最后阶段的少部分的剩余房屋，一般占到楼盘整体量的25％左右。通常对开发商来说当整体销售超过55％就意味着该项目过了“生死线”，而当销售率超过75％时，超出部分就是项目赚钱的空间了。
一般而言，尾房形成有多种原因：有些是开发商的问题，比如户型过大、朝向不好；也有些是消费者的问题，比如已交了房款但又退房最后没销出去的。另外，还有开发商制定销售计划时特意留下来的，但计划未控制好，过了销售高峰期仍没卖出去的房。在楼盘销售中越来越多的开发商已经意识到尾房销售的重要性，如何卖好尾房是开发商实现项目利润的真正体现。因此，面对这剩下的25％的尾房，需要开发商做出非常理智的决定。若开发商觉得这部分尾房是属于不好的尾房，又要同样销售出去，就应该在售价上做出相应的调低。这对买家来说应当是一件划得来的事情，即以相当优惠的价格买到了尾房中的“好”房子。
“尾房”不等于“问题房” 弄清成因很重要
弄清楚尾房形成的原因对于购房者选到好尾房是非常重要的。”一位业内人士提醒购房者，据该人士介绍，尾房主要有6个方面的成因。
第一种是开发商出于营销考虑，为带动其他剩余单元销售而有意保留的“精品”单元。一个项目开盘后，并不是把所有的房源全部都交给购房者任其挑选，而是将一部分朝向好、户型好、楼层好的优质房源保留下来，等到销售后期阶段作为压轴产品，或者开发商留着自用。
第二种是房子很好，但因总价高而没有卖出去的房子，这类房子往往是投资的最佳选择。这些项目则是因为没能很好地了解市场，销售策划不当导致部分楼盘滞压，开发商也不需要留用，这些优质房源自然成了尾房。
第三种是被人买走后因为购买者的个人原因又退回的。这类房子有可能比前期所售的房子还要好。
第四种是一些开发商出于资金周转等原因，将部分房屋进行抵债，从而使这部分房子源没有进入正常的销售环节，久而久之成了尾房。
第五种是一些“先天不足”的房子，如朝向、楼层、户型等不合理的单元。是否购买这样的房子，完全根据个人的经济实力和喜好。
第六种是因资金、债务问题抵押给银行的房子，或者法院查没的房子，或者抵给工程单位的房子。这类房子里不乏朝向、户型、楼层不错的房子。
“尾房”不等于“问题房” 四大优势成刚需首选
买房子买房子，一天到晚你能听到很多人在吼要买房子，不过经历了多年的调控之后，湘潭房价不但没有下降反而涨了不少。对于越调越涨的房价，刚需无疑是最受伤的。所以，这个时候买尾房是最划算的，不仅价格相对较低，而且还是现房，买房时也更趋于理性。在弄清尾房成因之后，四大优势成刚需首选：
1，尾房最大优势实惠便宜
尾房最大的优势在于价格相对比较实惠便宜。一般楼盘销售到最后阶段，开发商该赚的钱已经赚到了，剩下的房子即使价格便宜一些也能接受。因此，消费者在购买尾房时，买家可以在价格、付款方式上有一定的讨价还价的空间，在一定意义上讲往往有占优的感觉。
2，尾房最大好处在于是现房
看着效果图和沙盘买房已成为购房者习以为常的做法，但交房那天十有八九不尽人意。因此，尾房最大的好处在于是现房，无论是建筑品质还是园林景观都显而易见，可以说完全避免了选购期房的风险，而且那些已经入住的成熟度较高的尾房，在外部配套、内部设施、物业服务、手续等方面也比较完善、便利，办理煤气开栓、房产证办理等手续要省事的多。
因此对于于急于想住进新房的首次置业的刚需而言无疑首选；另外，以投资为主要目的的消费者，选择尾房也是万全之策，可以通过楼盘的入住率、以及出租率来准确判定投资的回报情况。
3，买房尾房更冷静
2013年以来，房地产市场火爆程度超乎购房者意料，尤其进入金九银十以来各种“抢房”热潮席卷各大城市。因此买房尾能更客观、冷静。
一般项目在开盘时都能造成令人产生购买冲动的销售氛围，不少买家都是在这种被哄热的情况下一时冲动买房的。但随着时间的推移，特别是不少项目从开盘到入住要近一二年时间，再加上市场中其他新项目的不断问世，当初的热情会在项目接近尾声中变得更客观、冷静。
4，性价比高
“性价比”更合算许多人遇到中意的楼盘就急冲冲地购买，最担心的是慢了一步看中的楼层、户型、朝向已售出，这时就要看你是如何看待一个楼盘的品质与售价比了，对于同一幢楼宇在房子的成本中其地价、配套设施、公共部分、装修、设备标准对每个买家来说分担的是一样的，而所不同的只是体现在其朝向、景观、楼层中。
在现行的销售过程中，特别是在北方，由于市场需求的存在及项目包装的必要，通常楼层差与朝向差最大之和可达30％～40％，这就要买家自己来衡量其中的值与不值。若所购买的房子是用来出租的，就要看其将来的租金是否也能差出30％～40％。
一般来说，这不太现实。再加上现在买房并不意味着要住一辈子，会有可能将来再换或作出租用。若购买者是年轻人，白天几乎不在家，晚上回来天已黑了，对朝向、楼层、景观的要求相对低。所以，对待尾房中的所谓朝向、楼层差的户型，综合其他因素，若在售价上有如此大的差别，去购买此类尾房其“性价比”相对来说就更合算些。
在买房过程中，多去了解一些楼盘尾房的情况，极有可能找到一回如同在大甩卖时买到名牌中意货的感觉，买尾房真可能是一个蛮不错的选择呢。
“尾房”不等于“问题房”但谨防例外
尽管市场上大多数“尾房”不是“问题房”，但也有例外，因此购房者在购买尾房应遵循“一听二看三谈”的原则。
“一听”是指打听，可以亲自到园区里打听已经入住的业主，他们对楼盘的评价往往是中肯的，另外在网络如此发达的今天可以轻松找到相关楼盘的QQ群、BBS，在这里可以了解业主对楼盘的各种意见。
“二看”主要看三点：第一，要看楼盘的环境，包括周边环境和内部环境，甚至于你的邻居；第二，要看所选择单元房的质量，由于是现房，经历过一段时间后墙体、上下水、房屋隔音、保温、供暖、防雨、门窗等质量问题都会暴露出来；第三，要看各种手续，是否是“次新房”，是否存在抵押关系等，这可以通过开发商和相关部门调查清楚。“三谈”当然就是实质操作了，开发商在尾盘销售阶段，其成本早已收回，利润也基本达到预期目标，因此同开发商商谈优惠政策往往能有所收获。
