湘潭房产网11月2日讯    新房一般都是“期房”——等上个2-3年，交房、装修后才能入住;同时，新房的房价近年来呈现不断上涨的态势;再加上，随着城市的不断扩建，新房大都位于远离市中心的位置，周边配套可谓是不敢恭维。越来越多着急购房入住的购房者们把眼光转向了二手房，以实现真正的“即买即住”。

    尽管现在二手房买卖基本上都是通过中介进行，减少了很多买卖中产生的问题，但是由于部分中介公司工作人员业务水平良莠不齐，甚至有些只考虑自身利益，图方便，而没有尽到保护买卖双方的权益的义务，因此导致买卖中当事人利益受损的案例时有发生。

    因此，在买房之前咨询一下专业的房产律师或者是比较靠谱的做法。 律师一般会为你指出二手房买卖过程中容易出现的法律漏洞。在此，笔者整理了多名律师指出的几处最需要注意的地方，供广大购房者买参考。

    购房前先审核房屋信息

    在二手房买卖中，购房者需注意进行如下法律审查：首先，房屋产权证要看清。因为，持假造的房产证件订立合同、收取房款的诈骗案不在少数；也有的人拿的是真房产证，但是房产证却是已经公告作废的。所以，在查看对方的房产证件时，要记住房主姓名、坐落位置、房产证号、面积等信息，最好是向对方要一份复印件，然后到房产局查一查该房屋的产权是否属实，查一查是否抵押了或者被法院查封了。

    其次，如果这个房子是几人共有，那是否有其他共有人的“同意出售声明”。根据《合同法》和《民法通则》的规定，共有人未获其他共有人同意，擅自处分共有财产的，其行为无效。大家在购买存在其他共有人的房屋时，应当审查一下，其他共有人是否同意出售。

    第三，如果该房屋本来有人租住，还要取得此人放弃优先购房的声明。

    不要一次性付完房款

    由于二手房是旧房，出卖前有可能是房主自己在住，有可能是租赁出去了，也有可能有其他不好立即交接的情况，还有可能在过户的时候缺少这样那样的手续。所以，律师建议在付款问题上，最好在订立合同时约定，订立合同后先付一部分房款，在交付房屋后付一部分，并扣留一部分余款待办理完毕房产登记手续后再付清。

    房屋有出租勿忘协商租赁问题

    一些房源在完成买卖交易后，仍处在外租过程中，有购房者就认为：“我买了房子，就有权要求租房子的人马上搬走。”但其实不然，律师解答说，因为原房主早订立的房屋租赁合同在先，此租赁合同对新房主仍然是有效的，如果房屋租赁期限未满，租客有权继续租住。因此在购房时应该先让买方跟租客协商好解除租赁合同的事宜，否则交易完成之后，就要你自己与承租人协商解除合同，再不然就只能等待租赁合同结束。

    妥善解决签约后的后续事项

　　买卖双方签好买卖合同后，除了收付房款、办理过户外，还有一些后续问题如户口迁移、维修资金过户等。对此，买家卖家也要妥善处理，避免发生不必要的纠纷。在签订《房地产买卖合同》时，买家卖家应将买家付款方式与卖家交房情况结合，以保证各自的权益。比如，双方可约定合同签订后付房款30%，交房时付房款30%，产权过户时付房款35%。在上述两者挂钩的同时，双方还要明确违约责任，如约定逾期交房或逾期付款，每日付总房价一定比例的违约金；超过多少天时，一方有权选择违约金，超过多少天时，一方有权选择解除合同并要求违约方承担违约责任等。总之，买卖合同的内容越详细，履行起来的可操作性就越强，也越能促成买卖的顺利进行。

    三方需明确各自的权责利

　　卖方在委托中介时，应与中介签订书面的委托协议。协议中要明确房屋的出售价格，卖家应注意区分“净到手价”“出售价”及“合同价”，明确房屋的权属和使用现状， 以及委托权限等。这份委托协议卖家应有一份原件。需要注意的是。

　　买家通过中介找卖家时，应该要求中介出示其与卖家之间的房屋挂牌出售委托协议。协议中应当包括房屋基本状况、房价、委托期限及委托中介公司向买方收取定金的规定。买家与中价签订的书面协议，应包括房价、保留期限及定金处理等条款，并盖有中介公司的印章。买家应至少有一份合同原件。在与中介签好协议后，实际交付定金前，买家还应确认中介是否经过上家授权可以代收定金。在交付定金时应要求中介出具收据。该收据有中介经办人员的签字，还应加盖中介公司的印章。