湘潭房产网11月08日讯    “人生最痛苦的事情是：人没了、钱还在”;“人生最最痛苦的事情：人还在、钱没了”。在春晚上演的小品《不差钱》中，这两句话把当下人间的困顿形容得惟妙惟肖。当然，如果形容当前购房者买特价房的经历似乎也恰恰合适，“特价还在，房没了，房还在，特价没了”。

    特价房以其“大额”优惠和“超低价”为概念，不管是在楼市旺季或者淡季都能脱颖而出，吸引不少购房者的目光，不成为开发商的促销利剑。如今，湘潭主城区房价低于3500元/平方米的楼盘已经难觅踪迹，然而，近日记者发现不少楼盘项目竟然推出了2000多元/平方米的“特价房”，刚需一族在心动之余,也难免有疑虑:特价房是真有还是噱头?单价价格为何低数百乃至上千元?特价房,究竟“特”在什么地方?近日,记者一一走访市区多个楼盘,挖掘特价房背后的秘密。

     现象：“特价房”吸引了不少购房者前来一探究竟

    最近，湘潭市中心区不少楼盘打出“3字头甚至2字头”特价产品，相比早期的“4字头”，价格上有较大的落差，特价产品的推出，立即引起众购房者的强烈关注，并在市场上掀起了一阵购房潮。

    “房交会”过后，记者收到一条群发短信，说某楼盘为促销，特意推出限量特价房，价格比在同一地段其他楼盘要低1000元左右。记者于是赶往这处楼盘。在售楼处，记者巧遇了有五六位购房者也同样在看特价房，然而摆在购房者面前的限量特价房不是户型不好，就是楼层不好，而且数量只有十几套。

    看完"特价房"之后，几位购房者连连摇头议论：“这种房子‘天生缺陷’太多了，不能买，不能买。”但并非所有购房者都这样清醒。据了解，地处同一地段的几个楼盘，销售均价都在4000元/平方米以上，有的甚至已经卖到5000元/平方米了，所以，相比之下，这处楼盘具有相当大的价格优势，加上首付仅需要10万元，所以，仍然有购房者冲动购房。据售楼小姐称，10多套“特价房”现在都有人交了定金。

     案例：特价房引客户遐想

    2013年10月25-28日为期四天的房交会期间，特价、一口价、清货价、特惠价充斥着各种宣传渠道。这是近几年房交会涌现特价房源最多的一次，也是参与特价销售开发商最多的一次。无论是行走在市区的繁华街道，还是房交会现场，各种宣传单页满天飞，户外巨幅广告牌比肩接踵。

    在某楼盘销售中心，购房者刘女生正在看一套“2字头”的特价房，但通过比较购房者刘小姐还在犹豫,尽管售楼小姐一再催她,现在的特价单位已经卖出去了大半,而她想要的3房单位也只剩几套在打特价。

　　不过,刘小姐更中意的是另一套没有打特价的三房。她对记者说,自己并非急需买房,也不愿意因为特价就降低自己的标准。她还在等着另一套单位的降价。她认为,今年湘潭市区的供应并不少,一定能等到自己理想价位的理想住宅。此外,特价房是否存在问题,这是她更担心的问题。不然,凭啥价格比其它房子低这么多?

　　记者了解到,“将就”或不“将就”,是特价房留个置业者们的一个问题。特价房有其价格上的优势,而且发售的单位以中小户型为主,其较低的总价对于投资客或首次置业者来说,都更为容易承受。特价房除了用于拉动销售进度,其本身往往存在一定缺陷。这些单位或者朝向、楼层相对较差,或者户型不理想,对于买来自住的买家们,每一处硬伤都值得重视。

    走访：特价背后五大“怪现象”

　　现象一:描述诱人房源没了

　　从广告宣传上看,部分特价房的描述非常诱人,但只是看上去很美,一般买不到。购房者小琳对此深有体会,她现在已不相信任何商家打的特价广告。“特价房就像特价商品一样,广告看着便宜,但我知道,一进去问肯定说卖完了,然后拉着我们看别的新房子。”

　　有精明的消费者认为,特价房的数量通常都是有限的,有时候只有一套作为噱头,这是开发商在淡市下为吸引购房者而采取的一种营销手段。

　　现象二:“只剩最后一套”

   记者在某楼盘看见,其外墙上打着大大的“3***元/平米起”。记者进内咨询,销售人员说确有其事,不过仅仅剩6楼一套了,原因是当时开发商推出了15套特价房,包括不同楼层、不同朝向、不同面积的房子,目前销售仅剩一套。记者对价格提出质疑时,销售人员还特意强调:“这个价格是真实的,不过高一点点,是4***元/平方米,”该单位是面积100多平方米的三房两厅单位,总价为40多万,与周边项目相比,这个价格也稍低。由于该楼盘是个单体楼,仅有两栋,且销售进入尾声,因此记者在现场没有看见其他购房者,连销售人员也仅有两三名。
　　

　　现象三:位置不佳多在二楼

　　在九华某楼盘,一进售楼部就展示着最近推出的特价房,标题即是“一期清货,特惠精选单元”。一共10套,最低单价30**元%平方米。均是该项目一期的现楼产品。记者发现,这些特价房多是二楼,由于一楼是房子的架空层,因此二楼可以说是“首层”,记者询问是否二楼会因为较为嘈杂才不受欢迎。销售人员谢先生告诉记者,多数是二楼的原因是,有的购房者觉得是电梯楼,不想住二楼。记者在住房和城乡建设局网上发现,该项目一期已经基本售完,目前已交楼。　
　

　　现象四:特价房优惠只有上千

    “2房28万起，3房35万起，另还有高达16㎡的面积赠送”，日前，网友王先生欣喜得知某楼盘推出为数不多的几套特价房。致电售楼中心后，置业顾问告知特价房快卖完了，当王先生试探着问其他房源是否有优惠时，置业顾问的回答是，“除特价房外，其实其他房源一样有优惠，折后总价跟特价房相当，只是换了种说辞而已”。经王先生盘算，按照该楼盘给出的折扣和特价房总价相比，大致总价确实相差不大，也就优惠了千把元。

　　现象五:总价偏高刚需难买

　　记者走访中,也发现一些优惠达数十万的单位,不过由于其总价较高,一般刚需家庭难以支付。例如某楼盘推出的特价房为复式单位,面积则较大,涵盖122—176平方米,均为双层或三层单位,其中一套双层复式建筑面积176平方米,原价80万多,一口价70万多,总价优惠幅度10余万元。

    业内：销售不息特价不止

　　如果错过特价房,是不是很难再遇到呢?未必!优惠幅度高,这是特价房在价格上的绝对优势。不可否认,开发商提供作为特价房的单位,都是在整个楼盘中性价比较低的户型,但作为自住需求非常紧迫的买家,仍会在特价的刺激下慷慨解囊。而特价房所具有的时效性,也将一部分需求的释放集中到一定时段内,因此造成了短期内楼盘的销售拉升。然而在特价房推完之后,还将有什么样的措施可以来刺激市场?

　　“特价只是一个手段,”业内人士纷纷表示,“这批特价房推完后,还会有下一批继续特价。”他认为,在特价的背后,要看到的是整个市场在定价上产生的变化。或者以特价房,或者以其他形式,对于开发商而言,现在只有降价,才能适应市场。

　　特价房除了在大多数已开楼盘中流行之外,一些新开楼盘虽然没有特价房的形式,但在定价上有一定程度地参照了区域楼盘的特价房价格,以较为合理的开盘价格,也取得了不错的销售成绩。

    分析：特价房主要分为三种

　　据了解,目前市场上的“特价房”有三种:

   第一是楼盘所剩的房子不多了,开发商为了清盘,将现存的尾盘处理掉,对于尾盘型特价房而言,其产品品质与前期产品差别不大。尾盘除了价格略低以外,还是有不少优点的:尾盘大多是现房或准现房,购房者对楼盘布局、绿化、物业管理等都有更直观的了解,风险更低。另外,楼盘经过一段时间开发,生活交通配套设施也更加成熟和完善。

　　第二是开发商资金链紧张或者之前定价过高,为了快速消化手中的楼盘,通过“特价房”来拉动成交；

    第三是个别大盘,战线比较长,行情不好出现滞销,特惠只是为了再次吸引客户眼球。万豪水晶湾销售总监李雪玲认为,主打品质的大盘,价格还是很坚挺的。但大户型并不好卖。

    声音

　　“这个所谓的特价房是指定的,不能自己选择。我看的项目已经建设得快封顶了,基本上可以看到现房的情况。销售员带我看的这套特价房总房价比正常价格便宜8万元,但是是一层,靠近路边,还是主干道,我担心住在里面不但白天有噪音,晚上也没有私密性,影响以后居住的心情。这些特价的房子都有点‘问题’,并不是项目真正的降价。”　　———购房者胡女士　　

　　“同一项目不同的楼层、朝向、户型以及距离景观带的远近等等,都多多少少影响着一定的舒适度,成为价格差产生的原因。所以项目提供的均价只是个参考价,购房者满意度高的房产价格往往都要高一些,而在舒适度方面有瑕疵的房产也就相应的低一些。这类特价房以顶层、一层、管道层及遮光、噪音较大的房屋为主。选购这类特价房是否实惠,需要消费者在选房过程中多挑、多看,结合自己的生活需求在价格和舒适度之间权衡。”　　———某楼盘市场策划负责人

　　“面对暴涨到一定程度的房价,很多购房者想通过优惠来拉低所购房的单价,以此来填补错过买房时机的遗憾。不过俗话说一分钱一分货,价格往往与品质成正比。购房者在挑选“特价房”时,应注意产权及年限和看清户型设计,不要轻易被特价房和打折优惠所蒙蔽,要和同一地区的楼盘多做横向比较,以此来鉴别有没有真正的实惠,毕竟选择适合自己的才是最好的。”　　———房地产资深业内人士张小姐

　　支招　

    如何甄别特价房是否优惠?

　　并不是每一栋房子都在质量上达到了合格标准,有些特价房就存在相当大的硬伤,比如有的户型在公摊面积比较大,空间利用率非常低,这样的房子就会影响居住的质量。如果是大户型的特价房,就更要注意查看户型设计是否合理,是否有很多浪费的空间,要看厨卫的安排是否科学,是否方便生活,对楼层、朝向、户型等方面“先天不足”的打折房,购房者应综合衡量、慎重选择,避免出现因追求低价而失去良好的居住环境的情况。

　　怎样甄别特价房是否真实惠?业内人士给了购房者两个建议:

    首先消费者要判断房子处在项目营销的哪个阶段,如果是尾盘则情有可原,但如果是新开在售楼盘,则多为促销噱头。不要轻易被特价所蒙蔽,要和同一地区的楼盘多做横向比较,以此来鉴别有没有真正的实惠。

　　此外,购房者要用冷静的心态来选房。先要注意看房源有没有一些致命缺点,比如日照特别少,离噪音或其他污染源较近等。同时要与周边楼盘及本楼盘前期销售做好对比。一些附加条件也要注意,是否必须一次性付款等等。除了关注价格,一定要注意是否真的满足自己的需求,不要图便宜,后面住起来不顺心,购房毕竟是长期之计。

　　相对于前两年,如今“特价房”中已经有相当一部分不错的好房源。不难发现,湘潭推出“特价房”的开发商中就出现了不少品牌房企,如湘潭碧桂园、白石古莲城等。但不可否认,许多楼盘推出的“特价房”与价格没有变化的房子有明显的差别,如楼层、户型、朝向等都不是太好,所以购房者在挑选时要注意,谨防房子存在大缺陷。

　　该不该买“便宜货”,购房者一定要亲自考察,看到底是不是真的划算,千万不要被楼盘销售现场“人气很旺”的假象所迷惑。有些开发商在开盘的同时,推出部分特价房。某楼盘销售总监陈先生认为,这些房源往往是开发商预计不一定好卖的房子,要么户型稍差,要么朝向不好。陈先生表示,这是开发商为了聚集人气树立口碑,采取低价入市策略,推出一系列优惠促销活动。同时,也是在试探市场,以摸清购房者所能接受的底价。