湘潭房产网11月14日讯     房价越调越高，买房越来越难！十年回头看，尽管工资从几百元涨到如今几千甚至上万元，但不少市民发现，工资越高，似乎买房就越难。

    不管房价如何之高，但买房的念头对于刚需而言，一刻也不能有闪失，不管是背负20年的房奴之路，还是背上”啃老”的标签。当然，刚需买房也不是儿戏，需要花费两代人甚至三代人的积蓄，买一套“好房子”成为不二选择。

   那什么是好房子呢？是不是价格越高的楼盘，越是好房子？，对此业内人士表示，“好房子”标准不能一概而论，不同类型的住房有不一样的标准。本期，湘潭365房产网推出“好房子”专题报道，讨论分析刚需房、高端住宅、轨道物业、改善户型、综合体等物业的“好房”之道，从源头上寻找“好房”标准，聆听市民置业心声。

     刚需房是房地产市场主流产品，此类物业的置业者购房资金不是非常丰厚，他们热衷于精打细算地寻求性价比“好房”。对于此类购房者来说， 刚需房是不是就一个“便”字得了？本期湘潭365房产网发起置业调查，聆听刚需购房者置业心声，为开发商建筑“好房子”提供参考，寻找刚需楼盘之王！

    刚需置业看重三要素：房价、交通、配套

   
    置业调查

    日前，湘潭365房产网发起了刚需购房置业调查，考察刚需族置业比较看重哪方面。调查发现，房价是刚需族置业的主导要素，地理位置排在第二位，房屋质量排在第三位。记者采访了多名购房者，纷纷感叹湘潭房价高企，同时提出了多项置业要求，表现出矛盾的心态。

    七成受访者看重房价

    根据湘潭365房产网发起的调查可知，有72.20%受访者看重房价，44.40%选择交通枢纽，44.40%选择生活配套，33.30%选择房屋质量，22.20%选择物业管理，22.20%选择教育配套，11.10%选择楼盘规划。本次调查要求受访者选择三项比较看重的置业要素，调查表明房价、交通枢纽、周边配套排列前三位。物业管理、教育配套、楼盘规划三项是受访者比较轻视的要素。

    对此365房产网购房专家认为，刚需族购房不应该轻视楼盘规划，毕竟刚需族现时购买的房产多数属于过度性的，以后会换大房子。楼盘规划不佳的房子日后难以出租或出售，不利于房产保值。教育配套，特别是幼儿园配套，也应该是刚需置业者重视的元素。新组建家庭是刚需族的主要置业原因，一般新组建家庭快则一年，慢则两三年就会生小孩，幼儿园是小孩子首个教育阶段。假若楼盘含有幼儿园规划，刚需族应该优先考虑。

    青年置业不愿远离家

    刚需族购房资金比较紧张，自然承受不起高房价的房子，因而房价成为置业首位要素，是可以理解的。那么为何他们也很看重交通？

    1986年出生的小婷给出了这样的答案：“我不想离家太远。”年轻置业者年龄一般是25~28岁，这代人家庭观念比较重，对家庭依赖较强，选择新房距离父母家比较近，一来可以时常看望父母，二来新婚夫妇家庭未成熟，方便父母前来照看。小婷说道，父母身体不好，如果房子交通畅通，去父母家比较方便，那么就可以常回家看看。有时候，双方工作比较忙，来不及做饭，可以到父母家“蹭饭”。

    同年出生的小风则认为，交通便利就是指楼盘附近有直达公司的公交车站。小风工作不久，存款都用来买房子了，暂时无暇顾及买小车，公交就成为他上下班的主要工具。“楼下有公交”是小风买房重要标准之一。

    房屋质量问题成担忧

    2011年以来，湘潭楼市延期交房的事件越来越多，更有不少楼市出现严重的质量问题，引起社会对楼宇质量安全问题的关注。近年，还出现了“毒地板”、“纸板门”、楼脆脆、房裂裂等，让业主心惊胆战。本次调查中，房屋质量问题也成为比较重要的置业因素。

    1984年出生的阿球说道：“以前听朋友说，新房子装修时，基本不能钻洞，因为墙体太薄了。也听说过房屋漏水严重，几乎把客厅泡了。也有朋友的房子未入住就开裂。现在到我买房了，我只求房子质量过关，不用担惊受怕。”

    1980年出生的周先生表示，相比于开发商，业主是弱势群体，楼宇出现质量问题后，业主往往有投诉无门之感，必需与开发商展开拉锯战。虽然湘潭暂未报出如“烂尾房”之类的大问题，但是房屋质量比较令人担心。

   
    刚需房：楼市供货冠军  造好房各楼盘显“神通”

    湘潭市民“海文”：近来和朋友看了几处楼盘，忽然发现房子很贵，不是4000元/平方米，就是4500元/平方米，早前有些3500元/平方米的单体楼一开盘就被抢光了。我也不敢谈理想“好房”是怎样的，能有钱买一套小房就好了。

   
    湘潭市民“敏敏”：湘潭的房子太贵了，未婚夫家里已经有三个人，以后再添一个我，四个人挤在80~90平方米的小房子里。房子只有两个房，未来小孩出生一定要换房了。现在岳塘区、九华有不少的小三房，这类产品比较适合，房子小小，总价不高，三个小房子正好够用。

   
    湘潭市民“阿颜”：对于买房心里挺矛盾的，我希望买一套在市中心、交通方便、有花园的房子，这就是我的理想“好房子”。可是新房子都很贵，买二手房吧，又觉得委屈了自己，哪个新娘子不希望住新房呢！我和未婚夫看了一年，反正就是没看上好的。

   
    湘潭市民“金先生”：我觉得九华、易俗河的房价是长沙、株洲人炒起来的。长沙、株洲的房价高，他们都来湘潭买房了，九华靠近长沙，就成为这些外来买房客的目标。我前不久去了九华某新楼盘，认识了几个长沙朋友，他们竟然坐了一两个小时的车来买房，这太让人惊讶了。另外，我还发现本土开发商做的房子房价比较实惠，房价实惠、老百姓能买得起的才是理想“好房”。

   
    记者看房

    从湘潭365房产网调查可知，刚需族购房也不是一个“便”字了得，他们还要看地段、看质量、看配套。刚需房是湘潭楼市供货之冠，那么谁是湘潭刚需楼盘之王？还得看各开发商的“神通”，赋予了刚需房怎样的潜在价值。

    小房子 享受大花园

    刚需房是湘潭房地产市场主流供应产品，就单单以2013年下半年供货为例。根据湘潭365房产网统计，下半年湘潭共有上百万平米新品面世，其中，90~130平方米户型占到总数的54%，90平方米以下户型占到38%，两者占据新增货量的冠军、亚军的位置。这类面积的产品总价相对不高，是刚需置业需求的首选，也被俗称“刚需房”。

    在湘潭，纯小面积楼盘比较鲜见，一般楼盘规划里，小面积、大面积的单元均有一定的配比。开发商周先生曾表示，小面积单元快速回笼资金，大面积单元才是寻求利润之道。小面积房子在湘潭比比皆是，湘潭外来人口不多，刚性需求不如长沙、株洲这类城市，要让房子站于同类产品之巅，就得看开发商是否了解购房者。“大花园内的小房子”是比较常见的刚需产品类型。湘潭拥有众多大规模楼盘，如：步步高新天地、东方名苑、湘潭碧桂园、高科·花漾年华等，这些楼盘均配备了一定数量的小户型。这些楼盘规模大，因而楼盘规划也比较完善，拥有大型的园林小区，小户型的业主有机会享受与大户型业主一样的园景资源。

    新区 拥前景造高性价比

    楼盘周边城市配套是刚需购房者所看重的置业要素。城央配套完善，但是地块被开发商热炒，地价高企，难以照顾刚性需求，就如河东市府板块。而有些在开发片区，是政府大力规划建设的区域，拥有巨大的前景，是刚需置业良好的选择。易俗河天易示范区早就有多家房企进驻，现时房价是湘潭楼市的价值洼地。该区域的小房子有些拥有大花园的景观优势，有些拥有山景优势，有些拥有江景优势，同时位于新开发片区，形成较高的性价比。

    城央周边的楼盘同样也拥有高性价比。各镇街占地面积其实不大，九华区到城中心也就是十来分钟的路程，并且有公共交通接驳就显得更方便，而九华区的房价比湘潭市中西便宜了500元/平米以上。湘潭中心房价稍高是难以改变的事实，中心周边区域就能显示出价格优势，新开发区的房子、城中心周边的房子就拥有较高的性价比。

    紧凑格局融三口之家

    除了地段选择、楼盘规划外，户型设计也是开发商“神通”之一。小面积住房使用空间不多，那就需要考究开发商设计能力。“小三房”是近年比较热门的户型设计。

    结婚是刚需族置业主要原因，此类人群未来几年就会拥有小孩子。那么这就要求小户型设计能满足新婚夫妇和小孩子的日常居住需求。而且在女主人生产、带小孩期间，就少不得父母暂住需求，“小三房”就显示出优势。第三个房间刚刚好能摆放一张小床，可以充当临时卧室。

    此类户型在湘潭比较常见，记者在日常踩盘中发现，还有“假三房”户型。“假三房”就是第三个房间空间非常狭窄，连一张小床也放不下。“假三房”出现的原因是空间太小，面积分割不合理，例如：客厅面积稍大，造成房间面积偏小，反而造成空间浪费，这就不属于“好房子”之列。 

    业内专家教你买好房子

    一百种人有一百种“好房子”概念。上期，我刊采访了工薪族、中产者、高层人士的置业需求，从不同阶层的购房者出发诠释了“好房子”的含义。那么专业人士又是如何看待“好房子”呢？他们会怎样选择房子？

   
    湘潭365房产网团购负责人李杨：

    外环境是选房第一要素

   
    刚需型购房者一般把房价当作选房首要参考元素。湘潭365房产网团购负责人李杨认为，选房的第一要素是外环境。选好房有四重步奏，第一步看外环境，周边的学校、超市等生活配套是否齐全，交通是否四通八达；第二步看楼宇素质，包括楼盘绿化率、建筑密度等；第三步看楼宇坐向，南北对流最为妙；第四步入门看房，查看通风采光效果，户型布局。

    李杨说道：“以价格看房是不合理的，毕竟房子是住的。选好房子一定要先选大环境，再选细节，当然还要衡量支付能力。”对于年轻置业者来说，70~90平方米的小户型单位可以作为理想好房，总价比较低，承受经济压力没有那么大。另外，年轻人的理想好房还要有花园小区，这类房产比较保值，日后出租率较高。

    临江、傍山、望公园是湘潭楼盘最常见的自然资源。李杨还认为，这三种类型的楼盘各有千秋，临江楼盘视野宽广、空气清新，但是容奇港附近晚上会有船只的轰隆声，这也是临江项目的“瑕疵”。傍山楼盘空气也很好，但是要做好挡土工作，防止山泥倾泻，蚊虫比较多，晚上会有虫鸣声滋扰。望公园楼盘项目就如顺峰山公园附近的，视野开阔，环境优美。

    李超棠说道：“如果让我选房，我会选临江项目，毕竟地理价值是唯一的，升值潜力较大。”

   
    湘潭房地产业内人士刘总：楼盘难有100%好房子

    住房是一种人性化的需求，刘总认为，房子的“好”与“不好”带有很大的主观因素，难以有普遍的标准衡量。

    一般来说，“好房子”有两个标准，硬性标准为楼盘户型设计、楼宇质量等，软性标准为周边配套、交通布局等。硬性标准方面，好的户型是方正实用的，通风采光效果极佳，居室动静分区，布局不显得凌乱。但是90平方米的小房子比较紧凑，难以实现动静分区，100平方米才能更好地实现。普通购房者很难判断楼宇质量，只能用是否漏水来判断，因此下雨天挑房最为合适，同时还可以看看开发商是否曾发生建筑质量事件。物业管理决定了日后是否住得舒心，最好是国家一级物业管理公司。软性标准方面则看楼盘性价比是否与周边配套对等，区域难以用价值衡量，那就看该区域城市配套与房价是否平衡。

    刘总认为，所有的楼盘都难以做到100%好房子，有些楼盘为了制造楼王单位拥有好朝向，而令到部分楼宇朝向不佳，这部分楼宇以比较便宜的价格出售，这是难以避免的。

   
    湘潭知名代理公司彭总:好房子不应忽略物管

    彭总认为，“好房子”除了产品之外，还包括业主入住之后，能给予业主良好的居住感受。“好房子”的硬性指标有楼盘规划是否合理、园林空间、户型设计、小区配套和周边配套是否齐全、工程质量是否有保证等等。入住后的舒适度主要体现在物业管理上。物业管理公司服务是否到位，服务是否贴心，是否真的从住户的角度为住户提供更好的服务，是好房子的软性指标。这也是很多开发商忽略的问题，也是很多开发商难以承诺保证的方面。

   
    湘潭365小编：房子没有最好只有最合适

    对于什么是“好房子”，在湘潭365房产网从事多年地产传媒行业的编辑小何认为，没有最好只有最合适。

    如果从住宅的功能属性来判定“好房子”，那么就必需要看户型设计、朝向优劣、建筑质量、物业管理等方面。住房是人性化的需求，因此没有最好只有最合适。在20~30岁能够拥有一个属于自己的空间就是“好房子”；40岁左右能拥有一所支撑大家庭使用的中大户型也是“好房子”；到了经济实力雄厚之时，超大户型、别墅都是“好房子”，不同人生阶段对好房子的定义是不一样的。