湘潭房产网11月16日讯    目前楼市，刚需仍是购房主力，但不能忽视的是人民生活水平的不断提高，对住房的要求也在向着大三房、更高配套的方向迈进，改善性购房“军队”也在逐渐壮大。

    人们的生活水平越来越高，很多购房者，事业小有所成，在已经拥有一套房产的情况下，还想再次改善一下生活，自然而然在住房上就会有所要求。不管是三口之家还是四世同堂，大面积户型通常是考虑的首要购房条件。与此同时，买什么类型的房子？是要换个更通透的空间还是想拥有更好的居住环境以提高生活品质等一些列问题也成为了大家考虑的因素。但不管是哪一种，改善性购房不只是钱的问题，实际需要是第一要旨。于是无论政策如何变化，市场是像左走还是向右走，作为改善型置业，买合适自己的房子才是最重要的事情。

    一，看准机会“以小换大”

     陈先生在市中心一共有两套小居室房子，尽管地理位置优越，但孩子毕业以后回来一家三口住显得有些狭小。因此，买套大房子成为他们家的首要大事。尽管当前湘潭房地产市场没有出台限购令，但是限贷的出台无疑将是陈先生换房的拦路虎。按照限贷令规定：对在本市市区已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭，暂停在贷款买房。记者了解，像陈先生这样的市民不在少数。限购令的出台，一定程度上抑制了这部分人的购房需求。

    对于本市市区已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭来说，可考虑将其中一套出售后再购置新房，以旧换新，或者以小换大，前提是看准机会。

    在选购大户型时，除了要关注采光、南北通透性及卧室朝向等常规要素外，还要关注以下几方面：景观要素，选择购买大户型的人群，都是为了改善居住环境，功能间是否合理，改善性住房家庭人口较多，要兼顾每位家庭成员的起居习惯以及合理性；物业要素，通常购买大户型的置业者，短期内不会再有换房的意愿，建议购房者最好选择信誉好、口碑好的品牌地产商，通常与这样的小区所匹配的物业公司，服务也会比较周到。

    二，条件允许“一步到位”

    在某事业单位工作的孙先生，其名下已经有一套100平方米左右的住房。看着孩子年龄越来越大，他萌生了再买套房子的想法。可就在他看房的过程中，各种房产调控政策相继出台，使他陷入两难境地。孙先生说，他一直在犹豫，不知是买套面积小的房子还是“一步到位”买套大户型。

    已有一套房的改善型购房者，条件允许的话，“一步到位”购房是不错的选择。因为暂时买套小户型，可能购房成本节省了，但组建家庭后随着家庭成员的增多，比如生小孩或小孩读书了再去换套大房子，不如竭尽所能，直接选购大户型。

    对于改善型需求而言，购房的目的是想改善居住品质，比如换面积、楼盘档次，或者换地段等等。根据自身的需求出发，结合自己的资金能力，尽可能去选购最接近自己实际需求的住宅。如果有所保留退而求其次，浪费一次购房权不说，未来买房还要承担契税此类额外支出。另外，申请贷款的次数也有限，用一次就少一次。

    三，贷款条件要看清楚

    刘先生曾全款购置了一套70平米的小两房，现在他想贷款置换一套面积150平米的房子，这种情况能否享受到优惠利率。

    首次换房，申请房贷利率几何需要提前了解。如果购买首套房时采用的是全额付款方式，那么还有机会享受到优惠利率。而这要求在购房之前，必须出售自有房产，让房产记录“清零”从而符合首次置业标准，享受到房贷优惠利率。

    而另外一种情形，如父母名下的房产自己有份，则需将该份额“转让”给父母，否则，即便是出售自有房产，也会在申请按揭时无法享受到优惠房贷而承担相对较高的贷款利率。如果第一次置业已经动用了商业贷款，则不管购买的是普通住宅还是非普通住宅，再次申请按揭，一律按“二套房”对待。

     四，外地购房择机慎选

    老家是岳阳的陈女士，在湘潭金都做服装生意3年，她很想在湘潭买套房子定居，但犹豫不决的是，不知道该买小户型还是大户型？是在市中心买还是在郊区买？尽管湘潭没有出台限购令，但不表示随着调控加码，一切都是未知数，所以我只有一次购房机会。所以，选择上不能出差错，否则再想改变就困难了。 ”陈女士说，她已经考察了多家楼盘，置业顾问的说法都不尽相同，更让她难以下决心。

    一般而言，具备一定购房条件的外地购房者，因置业资金有限，首次置业一般会选择面积在60-90平方米的户型先过渡，以后再“以小换大”。然而随着楼市调控政策，这种逐步过渡、逐步升级的置业方式也面临难题。

    对此，湘潭365房产网购房专家表示，尽管湘潭没有出台限购，但不表示不会出台，而且，从中央到地方的楼市调控政策还在接连出台，未来楼市前景让人摸不着头脑。因此，外地购房者最要紧的是仔细研究政策，谨慎选择，不然将来换房成本将会更高。

    五，巧用公积金贷款

    周先生首次换房，按照现行公积金贷款政策，周先生名下如果没有房产即可足额申请公积金贷款并按照首套房对待，他决定先卖现在这套小面积旧房，以达到足额申请公积金的条件。

    由于商业贷款与住房公积金贷款对于首套房在认定方面存在差异，因此建议首次改善型需求用足住房公积金贷款。根据现行住房公积金贷款政策，即使是存在商业贷款记录，只要在购房时名下无房产，住房公积金贷款不受影响，还会以首套房来对待。而商业贷款是认房又认贷，只要贷过款，无论是否有房，都算二套房贷。因此，改善型购房可考虑先卖后买。

    总体上而言，在如今的楼市格局下，100平方米左右的房子比较合适，这样的房子既可满足居住需求，也是对自身资金的更好利用。同时，地段好、周边生活配套成熟的优质楼盘应该是购房者的首选。此外，对于资金有限的改善型购房需求而言，随着城市交通系统的日渐发达，近郊楼盘逐渐热销，尤其是很多一线品牌开发商，在湘潭近郊开发的房子，质量、物业等各方面都有保证。因此，在非主城区置业，挑选健全配套、宜居环境上佳的大户型，也是不错的选择。