湘潭房产网11月23日讯    2013年以来，不管是二手房还是新房，火爆程度超乎所有人的预料。以湘潭楼市金九银十位列，抢房潮频频上演，甚至连郊区一些楼盘也都成了“开盘日”即成“收官时”的“日光盘”。

    “这哪是买房，简直就是打仗！”在10月25日房交会期间完成签约的张女士感叹道，终于在开盘当日“抢”到一套。半晌才缓过神儿来的她感叹，“楼层都来不及挑，真是惊心动魄！”

　  据记者了解，随着外地购房者不断涌入和本地市民购房热情的日益高涨，湘潭楼盘销售一片红火。据湘潭365房产网统计数据显示，1-10月份湘潭累计销售新建商品房住宅13605套，同比2012年12177套上涨11.7%。

    临近年底，11月湘潭楼市已走过半程。然而，略显惨淡的成交数字却让业界无法高兴起来。近日，记者联系了十多位正在楼市一线操盘的职业经理人，得到的答案是：虽已临近新年，但是开发商依然没有闲着，而是正加紧制定计划展开年末最后的冲刺。

    对于想买房的市民来说，新上市的楼盘激增无疑是个好消息。对此，业内人士也表示，这种情况是买房的好时机，市民可根据自身情况去房地产市场选购中意的房产。同时业内人士也提醒购房者，如今三中全会已经落下帷幕，新一轮的房产调控即将在春节前后出台，市场上很有可能出现没有预售的各种违规售房现象，也有可能出现各种小产权房。对于这些高危“雷区”，置业者应该有清醒的认识，从而把握好购置房产的时机，避免成为房价调控高危楼盘的“最后一个接棒者”。下面是编辑整理的出的四大“雷区”房。

    “雷区”一， 小产权房慎买

     在城市化进程的推进和过高的房价下，小产权房如今已遍地开花，尽管这些房子相对便宜，但对于刚需购房者而言，在当前“小产权房”转正遥遥无期，以及在三中全会后两部委表态坚决表态叫停在建在售小产权房的态度，应该慎买小产权房。

    小产权房，是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，所以叫做“乡产权房”，又叫“小产权房”。“小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。乡政府发证的所谓小产权房产，实际上没有真正的产权。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案。所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。

    “雷区”二，五证不全楼盘风险大

    商品房预售许可证是正规楼盘正常销售的必备条件，然而从房地产调控政策出台之前的实际情况来看，很多楼盘在取得预售证之前都在用着不同的办法，提前进入销售期，有些楼盘内部团购，有些楼盘认筹排号，有些楼盘采用认购协议，也有不少楼盘摒弃了银行按揭的客户，只选择全款或分期的购房者。

   对此，湘潭365房产网网站法律顾问表示,无商品房预售许可证售房,是不合法的销售方式,其所签的购房协议无效。如果将来因此预订协议发生纠纷,引起诉讼,除非起诉时该开发商已获预售许可证,否则主张协议有效应得房产的主张不能获得法院支持。其次,五证不全的楼盘还可能存在其他具体风险:如这个在建楼盘项目及其土地已经押给了银行(事实上,很多开发商早已将项目和土地抵押在银行以获取开发资金),一旦欠贷不能偿还,银行有获得房屋的优先权。因为没有预售许可证,购房者就无法在房产局办理房屋预售登记,购买权就无保障,不能对抗银行的优先权。此外,根据有关司法解释,施工方工程款索取也有优先权,如开发商拖欠施工方工程款而导致该项目被拍卖,交了房款的购房者同样不能对抗施工单位。最后,没有预售许可证,还有交付房屋日期没有保障的风险。

    “雷区”三，烂尾房不要碰

    市场越是“火爆”，广大购房者越应该谨慎从事，千万要当心在急切之下，会一不留神买到了“烂尾房”。

    所谓“烂尾房”，是指那些由于开发商资金不足，无力继续投资建设或陷入债务纠纷，停工一年以上的房地产项目；或者是开发总量供大于求，导致大面积空置，无法回收前期投资，更无力进行后续建设，直至最后资不抵债，全盘停滞的积压楼宇，通常情况下又被人称为“鬼楼”。

    烂尾房的品种是不受限制的,无论是高档公寓、写字楼、别墅还是普通商品住宅,均存在同样的可能性。因此,购房者在购买期房时一定要详细了解项目开发商的整体实力,正确判断市场供求状况，必须将所有造成“烂尾”的因素全面考察并杜绝在交款购房之前，以免买到“烂尾房”，使购房者遭受极大的经济损失。

    “雷区”四，别买到抵押房

     近段时间到明年很长一段时间，是开发商难过的日子，一些开发商因为资金问题，房产可能被抵押给银行。为了解压，开发商只好低价抛房。但有的开发商可能抛房也不能解压，所以购房者最好不要买这样的样子。

    如何避免买到抵押房？ 业内人士表示，购房者要避免在不知情的前提下买下抵押房，首先买家购买抵押房时一定要注意《预售许可证》上面的“备注”一栏有无抵押情况。其次，购房者在购房时应进行预售合同的登记备案。备案将有力地帮助购房者了解所买的产权是否被限制，即是否归属他人。

    结语：对于刚需而言，买房是买一辈子的生活，千万不要贪图小便宜，谨慎，理性是购房的关键。