湘潭房产网12月13日讯    现如今，买房已经成为大多数年轻人倾尽全力去做的一件大事，购买一套称心如意的房子，是许多年轻人的梦想。但买房并不是那么简单的事情。随着买房的人越来越多，业主与开发商的纠纷也频频出现。网上常常爆出，开发商延期交房常以“不可抗力”因素为由拒绝赔付。到底什么是不可抗力？其在合同的有和作用。

    一，什么是不可抗力因素

    很多年轻人对“不可抗力”因素都不是很了解。不可抗力是指，不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。发生不可抗力事件后，因不可抗力影响合同继续履行的，当事人免于承担违约责任。

    在购房预售合同中，“不可抗力”常作为逾期赔付的补充说明。很多开发商在预售合同里约定：刮风下雨、水电不通、施工受阻挠等等，都属于延误工期的不可抗力，都是客观原因非主观原因，因此开发商无需赔偿。

    购房者李某，购房时与开发商签署了一份商品房销售合同，其合同除对房屋价格，付款方式等作出约定外，特别约定了交房时间为“除不可抗力因素外，开发商应最迟于2013年9月30日前交房，如逾期60日仍未交房，李某有权利退房，并要求开发商支付违约金，赔偿损失。”

    时至2013年11月，开发商仍未能交房。开发商辩称，未能如期交房是由于施工中曾遭遇到恶劣天气原因导致逾期交房，上述情况均属于不可抗力。

    365专业人士提醒，现行房地产交易中，有些开发商通常将以下事项列为不可抗力条款下的免责事项：1.施工中遇到异常困难及重大技术问题；2.市政府配套设施批准与安装的延误；3.施工队没有按期开工。4.遇到恶劣天气，导致无法正常施工。上述四种情形都不具备不可抗力的三个必备条件，即并非不能预见，不能避免且不能克服的客观情况。

     首先，在施工中遇到困难和技术问题是开发商在建设房屋前就可以预见的，即便是出现不能克服的情况，那也是开发商在建设过程中所需要承担的风险，不能将此风险转移到购房者身上。

    其次，市政府配套的批准与安装具有一定的程序性，开发商在总体规划时应当可以预见批准与安装的期限，如果确实是政府行为导致延误，也应该是开发商承担的风险，不能转移。

    第三，至于施工队由于资金问题与开发商发生矛盾造成没有按时开工，就更不能称其为“不可抗力”。

     最后，天气因素固然对施工进度有着非常重大的影响，但狂风及暴雨均属于正常的天气现象，并非不能预见。作为开发商在售房时，即应当依据该地区历年气象记录，结合其他因素，合理预计，确保在其承诺的交房期之前能顺利完工。因此，恶劣天气并不构成不可力抗。

    二，如何避免购房合同“不可抗力”的陷阱

     在签订购房合同时，开发商常常会对不可抗力做扩大的解释，往往做出限制购房人的权利，免除自己的义务。虽然责任认定明确，但由于没有具体的法律制度对延期交房双方的详细权利与义务进行规范，法院对开发商的违约责任也不好界定，以致开发商拖延交房的现象起不到应有的约束力。再次，因为纠纷发生时，所需法律费用也不少，所以在购房过程中频频出现开发商逾期交房的事实。 那么如何避免购房合同“不可抗力”的陷阱呢？

    首先，购房者应该仔细阅读。《商品房买卖合同》中第八条是关于交付期限的条款，其中有关出卖人免责规定这样描述：“但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期”,下面第一款是格式条款，即“遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起**日内告知买受人的”，这里约定了开发商有告知义务，即当出现不可抗力的情况时，开发商有义务及时通知买受人，以使买受人采取有效措施，避免或减少损失。

     其次，对于购房者来说，签订购房合同时正确理解“不可抗力”的法律含义也是十分必要的。

     按照我们国家的规定，不可抗力应该是指不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，比如说地震、发洪水等等，这种是不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，这种不可抗力才能够免除开发商延期交付房屋的责任，也就是说免责。

　　如果不是这种情况，就不能约定成不可抗力，一般开发商通常把不可抗力的范围扩展了，比如说施工中如果遇到异常困难或者重大的事故问题不能解决，比如说契约协定后政府颁布的法规和原来不同，比如说施工配套的批准和安装的延误，都认定为不可抗力。从法律角度讲，我们觉得对购房者是不公平的，等于把不可抗力的范围扩展了。

　　所以，建议购房者对于不可抗力这个条款一定要紧紧把握住三个条件，就是不能预见、不能避免、不能克服的情况下，约定在最小的范围内，不要扩展，扩展以后，延期交房的时候，他都可以说我免责。