湘潭房产网1月9日讯     2013年的房地产市场注定是不平凡的一年：从年初有着史上最为严厉调控政策“新国五条”细则的横空出世，到新一届政府城镇化政策的重点推进；从中央明确房产税扩围的时间节点，到房贷政策的收紧；从国务院“以房养老”政策的出台，再到年末十八届三中全会对楼市改革方向的定调……跌宕起伏的调控贯穿了全年，但政策的影响力似乎也没有预期的深远，房价涨势难阻。

    回顾2013年的新政和市场，我们期待很多悬而未决的问题能够在不久后的2014年得到解答。

    2013年房产政策关键词一：新国五条

　  政策回放：2013年2月20日，国务院召开常务会议，确定五项加强房地产市场调控的政策措施，被业界称为“新国五条”。会议研究部署继续做好房地产市场调控工作，提出要坚决抑制投机投资性购房，严格执行商品住房限购措施，扩大个人住房房产税改革试点范围。新国五条继2011年之后再次提出要求各地公布年度房价控制目标。

　　
　　随后，3月1日，新国五条的细则新国六条出台，其中亮点有继续严格实施差别化住房信贷政策，进一步提高二套房首付和贷款利率，出售自有住房将按转让所得20%征个税，加快推进房产税扩大试点工作。

    解读：总体来看,各地细则实施力度整体低于预期。对于之前市场争 议较多、且一度被认为最严厉的二手房交易按差额的20%征收个人所 得税,仅北京和上海有提及;对于限购,仅北京新增了户籍单身人士限 购1套房,上海提出加强购房资格审核。其余城市并没有扩大限购范围 ,也没有增强限购力度;对于限贷,各地并没有明确要求提高二套房首 付比例和贷款利率;对于房价控制目标,北京和上海的要求是保持房价 基本稳定,而其余城市多是以可支配收入增速设定房价涨幅上限。

    湘潭：一直以来受限购、限贷政策的影响，楼市的观望情绪一直弥漫 在房地产市场上空。但自2012年11月份以来，这种观望情绪逐渐转化 为“尽早入市”的情绪。随着此次新“新国五条”的突然降临，湘潭楼市观望情绪再次弥漫楼市。

    2013年房产政策关键词二：房产税

    政策回放：今年5月24日，国务院批转发改委《2013年深化经济体制改革重点工作的意见》，意见中要求扩大个人住房房产税改革试点范围，随后发改委相关人员在记者见面会中明确表示房产税扩围今年将会有具体动作。6月份，北京、深圳、南京和杭州等多地房产税试点方案已上报，多数方案已接近“最终版本”，房产税试点扩容已提上日程。在十八届三中全会公布的《关于全面深化改革若干重大问题的决定》（ 下称《决定》）中，提出了“加快房地产税立法并适时推进改革”的要求。尽管只有短短15字，但在包括增 值税、消费税、个人所得税、房产税、资源税和环境税等在内的一揽 子税制改革方案中，却是最引人关注的。

    解读：分析人士分析，房产税试点扩容有利于房地产市场长期制度建设，将加快行政调控手段淡出，但由于第二批试点城市数量有限，对市场影响可能不大。从上海、重庆的试点情况来看，房产税在短期内影响更多的是人们的市场预期而非房价，由于试点初期税率低、征税范围小，房产税对降低房价的作用实际上并不大。且现在已经临近年末，虽然传闻不断，但中央对于房产税下一步的试点城市及征收范围仍未明确表态，这就使得房产税究竟在近期内还会不会出台出现了变数。

    湘潭：2月27日有消息称，湖南的首个试点城市将是湘潭。消息传出 之后，虽然房地产业内人士对此非常关注，但是该消息引起的反响并 不大。随后，湘潭房产税落地的消息开始销声匿迹。时至今日，长沙 、深圳、南京、杭州等地相继被猜想是新增的试点城市，自然地，湘潭也不能免俗，相信很多购房者，还有房地产业的业内人士都很关心 ，湘潭房产税试点到底能不能真正实行？

    2013年房产政策关键词三：二手房20%个税

    政策回放：国务院办公厅于2013年3月1日发布《关于继续做好房地产市场调控工 作的通知》（“新国五条”），针对出售自有住房按规定应征收的个 人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的， 应依法严格按转让所得的20%计征。

    解读： 3月初，“新国五条”细则规定“二手房转让从此前房产交易 盈利部分的20%或者总房款的1%统一为转让所得的20%计征”(简称 “20%个税”)，这个被称为“最犀利”政策的出台，标志着中国楼市 “十年九调控”再次走向了“最严厉”。“20%个税”政策出台后， 各方反应不一，除北京市外多数地方政府态度暧昧，出台的细则空洞 无物，“20%个税”政策并未得到认真执行和落实。

    湘潭：新国五条细则中“卖房20%个税”直接导致购房者恐慌。“羊毛出在羊身上”“加税最终由购房者承担”等解读直接炒热二手房市场，湘潭二手房市场陷入前所未有的火热中。湘潭上半年的二手房成交面积为46.31万㎡（4599套）；其中，二手住宅成交面积为36.52万㎡（4295套），用半年的时间超额完成了2012年全年的销售，同时也创下了湘潭二手房月成交量最高纪录。

    据了解，目前湘潭二手房交易个人所得税的执行标准为：交易房屋为卖方家庭 唯一住房且已满5年的住房，免征个人所得税；反之则向卖方按该房 屋评估价格的1.5%征收个人所得税(赠予的情况除外)。

    2013年房产政策关键词四：房贷趋紧（钱荒）

    政策回放：2013年楼市新政“国五条”出台后，房贷政策进一步收紧；2013年6 月，大型商业银行加入借钱大军，隔夜头寸拆借利率一下子飙升578 个基点，达到13.44%，与此同时，各期限资金利率全线大涨，“钱荒 ”进一步升级。进入第四季度，多地相继出现停贷、缓贷迹象。11月 以来，停贷城市逐渐由一线城市向二三线城市发展，停贷的产品也逐 渐由原来仅限二套房扩展至首套房。

    解读： 2013年以来，全国多地相继出现停贷、缓贷迹象，6月“钱荒 ”进一步升级后，“银行季末钱紧”再次挑起了人们脆弱的神经。与 之相印证的是，停贷再次回到市场的视线之内。由于额度极其紧张， 往常要到年底才逐渐收紧的信贷额度已经从9月下旬开始猛然踩住了 急刹车。有调查显示，近期全国13个重点城市中的12个城市银行放贷 周期有所延长，同时首套房贷利率上浮，折扣下降。

    湘潭：湘潭本地，从9月中下旬开始，受当时席卷全国的“钱荒”事件影响，湘潭各大银行房贷已经开始收紧，多数银行首套房贷优惠从8.5折提到了9折。而从11月初开始，多家银行的房贷业务再次收紧。房贷利率上调已成为了各大银行年底的普遍动作，首套房能够给出优惠的银行已经寥寥无几，二套房方面，各家银行更是利率上浮10%～20%。

    2013年房产政策关键词五：公积金提取

    政策回放：近日，多地出台文件，如果市民因患大病造成生活困难，可以凭医疗 证明提取本人公积金账户内的余额。消息出来之后，“公积金提取、 使用”的话题又成为人们关注的热点。

    解读：住房公积金的功能设计主要是解决职工的住房问题，但当缴存 人及家庭面临重大疾病，造成家庭严重困难时，生存权是第一位的。 因此，将原本用于购房的资金用来治病是合理合情合规的，是一种人 性化的做法。

    湘潭：其实早在2007年，湘潭就已经开展了大病可提取住房公积金救 治这项业务。至今已为近150名患重大疾病的职工提取了近270万元的住房公积金。关于因重大疾病而提取公积金，湘潭市住房公积金管理中心相关负责 人介绍，其对象不仅局限于缴存住房公积金的职工本人，其配偶及未 成年子女也同样适用。若以上对象不幸患慢性肾功能衰竭（尿毒症） 等10种重大疾病类型，均可提取公积金进行治疗。可以提取的金额为 医疗费用实际发生额减去医保（农村合作医疗或其他保险）报销部分 后的差额，即个人实际承担的医疗费用金额。职工家庭特别困难的， 市住房公积金管理中心需要调查核实，并经中心办公会议同意，可以 适当放宽提取金额。自受理申请之日起3个工作日内，管理中心将做 出是否准予提取的决定并通知职工。

    2013年房产政策关键词六：小产权房

    政策回放：第十八届三中全会决议表明：要“建立城乡统一的建设用地市场”，“在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价”。对此，市场上出现了不少猜测和传言，误认为这是小产权房转正的信号，一时间关于小产权房抬头反弹的消息不绝于耳。

    11月份，国土资源部、住房城乡建设部联合召开坚决遏制违法建设、销售小产 权房问题视频会议，部署小产权房整治工作，“对在建、在售的坚决 叫停，并依法查处”。在22日，两部委还联合下发《关于坚决遏制违 法建设、销售小产权房的紧急通知》。这是官方又一次明确强调小产 权房不存在“转正”的可能性。

    湘潭：2013年12月18日上午，湘潭市国土资源局召开了“小产权房” 清理整治及新开工项目用地清理工作调度会。

    2013年房产政策关键词七：以房养老

    政策回放：2013年9月13日，中国政府网全文公布近日由国务院印发的《关于加 快发展养老服务业的若干意见》，明确的提出，“开展老年人住房反 向抵押养老保险试点”。以房养老是指老人将自己的产权房抵押出去 ，以定期取得一定数额养老金或者接受老年公寓服务的一种养老方式 ，在老人去世后，银行或保险公司收回住房使用权，这种养老方式被 视为完善养老保障机制的一项重要补充。

    解读：“以房养老”方案的提出是对我国养老资源的积极补充。“以 房养老”涉及房地产、金融、保险、社保及行政管理多个领域，目前 在我国还是新生事物，这一业务模式的成熟、完善，既需要各地的先 行先试积累经验，也需要从国家层面进行系统、细致的制度设计

    湘潭：作为三线城市，以房养老还是面临与传统观念的冲突的，大多 数老人认为要把房子留给孩子而不是银行。以房养老如果要在三线城 市推广一个是需要以房养老的相关政策法规不断的完善，另外还需要 改变以往的传统观念，也需要相关单位能够充分使用经济杠杆调动社 会资源来共同运作。由于这几个原因，湘潭短期内应该还不具备迅速 推进‘以房养老’政策的空间。

    2013年房产政策关键词八：保障房

    政策回放：3月5日第十二届全国人民大表大会第一次会议开幕会上提出今年保障性安居工程的建设目标是：基本建成470万套、新开工630万套，并继续推进农村危房改造。4月9日住建部发布《关于做好2013年城镇保障性安居工程工作的通知》明确要求各地适当上调收入线标准，有序扩大住房保障覆盖范围；在今年年底前，地级以上城市要明确外来务工人员申请住房保障的条件。与2011及2012年相比，今年保障性安居工程新开工及基本建成套数目标都有所减少。

    解读：侧重公平分配、科学管理、配套设施建设。2011-2012年，全国保障房新开工套数已超过“十二五”期间3600万套任务的半数，在经历初期的“大干快上”后，保障房建设当前的工作重心转移至求质求量、发挥实效。从中央层面的要求来看，已经不仅局限于建设数量上的积累，而是向切实发挥民生作用、做到程序公平等实际效应上转变。2013年3月3日全国政协十二次会议提出，不仅要增加保障房供应，公平分配，更要加强保障性住房后续管理。2013年3月8日，在第十二届全国人民代表大会第一次会议中，吴邦国强调“要建立健全保障性住房公平分配和运营机制，从而真正使低收入住房困难户得到实惠”。

    湘潭：《湘潭市城区保障性住房分配和运营管理暂行办法》（以下简称《暫行办法》〉正式出 台，自2014年 1月1日起实施。湘潭市在全省率先出台市城区保障性住房分配和运营管理的暂行办法，确保保 障房分配、使用、运篙和管理有章可循、规范有序、发挥其应有的住房保障效应。《暂行办法)在全省率先明确了廉租房与公租房“并轨运行"的转换模式：一方面，公共租赁住房可以 向廉价住房保障对象供应、享受廉租住房租货补贴保障的家庭可直接申请配租公共租赁住房，经审核通过后，其在廉租住房保障面积内的部分按廉租住房租金标准计租，超过部分按公共租赁住房租金标准交纳租 ；另一方面,对于已享受廉租住房实物配租保障的家庭，住房保障面积超过规定的50平方米的无法分割的单 套配租住房,超出部分按照市城区公共租赁住房住房租金标准缴纳租金，无需腾退房屋。

    "并轨运行”是“ 分级保障”基础上的人性化政策，是完善我市住房保障供应体系和管理机制的务实举措,有利于保障性住资 源的合理统筹和有效配置,有助于最大限度地发挥住房保障效应。

    自2004年启动住房保障工作,我市廉租住房:公共租赁住房、经济适用住房 建设及棚户区改造全面有序 推进，6万多居南的住房困难得到有效解决。其中,全市已累计为1.7万户城镇低收入住房困难家庭提供了廉 租住房保障救助，为6000 余名外来务工人员提供了公共租赁住房保障，2万余户家庭通过棚户区改造乔迁新居。

    2013年房产政策关键词九：新型城镇化

    政策回放：3月17日，十二届全国人大一次会议闭幕后，国务院总理表示，新型城镇化是以人为核心的城镇化，必须和农业现代化相辅相成。2013年6月，新一轮城镇化规划处于制定中，城市群作为未来城镇化发展的主体形态被赋予更多关注。在城镇化进程不断加快的背景下，农村集体用地流转、宅基地制度改革等话题不断升温。十八届三中全会决定，建立城乡统一的建设用地市场。在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。缩小征地范围，规范征地程序，完善对被征地农民合理、规范、多元保障机制。完善土地租赁、转让、抵押二级市场。十八届三中全会对农村土地流转作出新的部署后，不少地区也随之推进集体建设用地使用权流转试点。

    影响：城镇化政策出台后，房地产企业是一片欢呼声，因为又要有多少万的农民进城了，房子潜在的客户群体又庞大了。但在中央确立的统筹城乡发展的城镇化解读后，市场上一下子就理性多了。

    湘潭：2007年岁末，长株潭地区获批全国资源节约型和环境友好型社会建设综合配套改革实验区，正式开启“一体化”发展模式，并开始逐渐改变这一现状。长沙、株洲、湘潭三座城市的先天“禀赋”令其成为湖南无可替代的经济社会发展圈，后天“两型示范区”的政策优势，在全国加快推进新型城镇化的大背景下，亦助其成为湖南加速推进新型城镇化当之无愧的核心引擎。

    2013年房产政策关键词十：住房信息联网

    政策回放：在房姐、房叔频频被曝光的背景下，全国住房信息联网再次成为热门话题。住房信息系统是《国民经济和社会发展“十二五”规划纲要》所确定的国家信息化重大工程建设项目。按照国务院的要求，全国40个重点城市的个人住房信息系统，应于2012年6月30日前实现与住建部联网。

    截至目前，距住建部首次提出的住房信息联网“最后期限”已时隔近19个月，距第二次承诺的2013年6月底也已过去7个月。 一次次的爽约，让住房信息联网恍若可见却又难以企及。但三中全会《决定》提出，“建立全社会房产、信用等基础数据统一平台，推进部门信息共享”。随着不动产统一登记制度的确立，住房信息联网再次被提上日程。

    影响：有楼市观察人士认为，建立统一的不动产统一查询系统，不仅可以更好地落实《物权法》规定，保障不动产交易安全，有效保护不动产权利人的合法财产权，同时这项制度还能对反腐起到一定的助力作用。对于房地产调控而言，这还将涉及楼市调控的长效机制，乃至房产税的进一步推进。