湘潭房产网1月14日讯 “预订房享9.8折、”“春节买房送装修礼包”、“每周前10名订房者享9折”……春节前夕，开发商们又开始了新一轮的促销。面对一连串的折扣促销，购房者将其调侃为考验购房者算术功底的行为。但即使购房者将这道数学题解开，也并非能拿到最优惠折扣，其各种折扣背后暗藏“玄机”。
享受优惠找准人
不久前，30岁的刘龙先生在九华买了一套95平方米的房子，一次偶然的机会，刘龙发现他和其他购房者购房款不一样，这让刘龙心中很不舒服。其实像刘龙这样的情况记者在探盘时也发现了不少，湘潭365房产网记者在探盘时也询问了多位购房者，却发现少数购房者对自己买房的真实价格总是三缄其口。既然不是所有购房者都能吃到房价折扣这块“蛋糕”，记者遂转向业内寻求真实折扣的答案。
那么，房价的真实折扣范围有多大？买房人如何砍价最有效？如何能买到最划算的商品房？一位销售经理私下透露称：“开发商手中的折扣有梯度，从低往高依次是销售员、销售经理、营销总监、总经理是最高。
记者联想到之前一个朋友在购房前，通过各种关系和开发商“打招呼”，寻求折扣优惠，却出现了这样的尴尬局面：他一共委托了4个朋友去和开发商协调折扣的事情，而这4个人互相之间并不认识，导致开发商也不知道该按照怎样的力度来放手中的折扣，多管齐下，反而没有收到预期的效果。“所以，在通过内部关系要折扣的时候要注意一点，不能老想着人多好办事，这样反而会把事情办砸了，找人要优惠的事情最好是单线联系，这样对接就很简单了。 ”上述业内人士中肯提示道。“还需要注意的一点，也是很容易被购房人忽视的一点是，谈判折扣的时间节点：有的楼盘是在交完定金、选好房之后才能放折扣，有的楼盘则是在开盘之前就能谈妥折扣，看准时机才能出手。 ”他建议道。
5种情况购房者可享折扣
业内资深人士，某开发公司副总经理告诉记者：“房地产开发市场有很多不可预见的因素，包括政策问题、土地问题、市政问题等，如果前期没有充分估计，就有可能增加3%至5%的成本，因此，利润如果低于8%就可能赔钱。 ”
目前在湘潭，一个操作规范的开发商，利润空间一般在3%至15%之间。如果商品房项目运作好，利润高的能达到10%或更高一些。在这样的利润空间范围内，是允许有一定的讨价还价余地的。 ”
据介绍，开发商为消费者准备了一定的砍价空间。一般来说，有5种情况可以给购房者折扣：
一是开盘之初，往往给客户一些优惠，从期房到现房，房价涨幅一般在10%左右；
第二，买房人一次性付款折扣一般比较大，开发商一般会给出高于存款利率、低于贷款利率的折扣；
三是让利给团体购房者，因为开发商不仅节约了宣传和代理费，也不用操心楼层、朝向等的调配，当然会让利销售；
四是买尾房可以得到优惠，开发商为了尽快回笼资金，或为下一楼盘做宣传，会将尾房打折出售，有的尾房甚至可以拿到8折的优惠；
最后，如果你是已经买了房的业主，再带一个客户来买房子，一般来说，大的房地产开发商也会提供一些优惠作为回报，并把这个优惠转变成物业管理费或其他形式体现出来。
一连串折扣背后藏“玄机”
一位地产界策划经理表示，复杂的折扣很容易吸引购房者，其中利用了消费者喜欢讨价还价的心理，造成”折上折，更优惠”的错觉。目前，高标价、大折扣的现象还是存在的，这是在国家规定商品房销售实行明码标价、一户一价之后，开发商的应对之策。
在各个楼盘的售楼处，都摆放着一块房源信息展板，并明确标示出每套房子的售价，这样一来，不能像以前那样想涨价随时就涨。
虽然售价有上限，但打折是可以的，于是，开发商在不违反物价局定价规定的前提下将公示出的价格尽可能地标高，在市场不好时加大折扣和优惠力度，市场好了则收回折扣变相调价，从而做到收放自如，灵活应变。
买房如何吃拿“底价”
买房也要学会讨价还价，既然房子售价存在较大的弹性空间，同一楼盘，不同的购房者或许会得到不同的价格，那么怎样才能从开发商那里拿到底价呢？
九华某楼盘的置业顾问向湘潭365房产网记者透露，每个楼盘的销售价格制定出来后，都是有底价的，在标价基础上能打多少折，开发商其实都心知肚明。全国性的大开发商，通常在开盘前一周将定价上报集团，本土开发商则由老板拍板定夺。但作为一线销售人员，为了实现更好的销售业绩，会想方设法促成交易，给出底价。因此，购房者买房一定要学会如何去寻求优惠。
据业内人士介绍，正在热销的楼盘一般不会打折。但只要购房者下足工夫，还是能拿到折扣的。某楼盘销售部经理透露，这个工夫来自两个方面：首先，买房前一定要多了解这个项目及它周边项目的情况，包括价位、性能，做到有自己的心理价位和心理预期；其次，要尽可能取得第一手“优惠情报”。一个楼盘如果出现了大的优惠，一般情况下只有两种可能，要么开发商急需一大笔资金，这时会有好的促销政策；要么是清盘，处理尾房。而这些信息，一般购房人不可能直接了解到。因此，如果你对某个楼盘情有独钟，不妨多花些工夫了解一下“内部情报”。
