湘潭房产网3月2日讯    如今，不少消费者无力承担新房的高额房款，便把目光转向二手房市场，使得二手房需求比重越来越大，市场越来越红火。由于是初次购房，不少人看不懂其中的猫儿腻，吃“哑巴亏”或者上当 。曾有消费者买了二手房，却因产权不清楚无法入住，平白无故卷入了产权纠纷。那么，购房者怎样才能买到称心的二手房？购买时应注意哪些问题？

　　专家表示，购买二手房首先要看是否具有房产证。这是十分普遍的问题。办理手续先查档，在房产档案无问题时办理产权交易，通过条款达成共识。

　　再就是购买二手房时可以提前通过咨询，看有没有限制性的内容。另外提醒广大市民：二手房交易不一定非要通过中介公司，可以直接在房地产交易中心办理。

　　二手房身份调查三步走。

　　二手房身份如何调查？专家表示，第一步是要卖方提供产权证书、身份证件、房产证件以及其他证件。

　　第二步应向有关房产管理部门查验所购房产产权的来源和产权记录，包括房主、档案文号、登记日期、成交价格等。

　　第三步要查验房屋有无债务负担。

　　另外，购房者还需了解所购房有无抵押、是否被法院查封。特别需要提醒的是，产权有纠纷的或是部分产权、共有产权、产权不清、无产权的房子，即使房子再好也不要买，以免成交后拿不到产权证。

　　二手房的结构通常比较复杂，有些房子还经过多次改造，结构一般较差。选购时，不仅要了解房屋建成的年代、现有建筑面积和使用面积是否与产权证上所标明的一致，房屋布局是否合理，设施设备是否齐全、完好等情况，而且要详细考察房屋的结构情况，了解房屋有无破坏结构的装修，有无私搭、改建造成主体结构损坏等隐患。为此，可以到房管部门的档案室查询原建档案，看看图纸资料。

    房地产评估不是二手房交易的必备程序，一般情况下，二手房的买卖价格只要双方协商确定，房地产管理部门就会据此登记过户，只要以下几种情形发生时需要评估：

    (1)二手房价格明显过低时需要房地产评估

    二手房交易价格的多少与所缴纳的税费是相关的，买卖双方当事人为了少缴税费往往向房地产管理部门申报其成交价格时低报、少报，房地产管理部门如果认为该价格明显低于房地产价值，交易双方又不愿意调整的，就会委托具有一定资质的专业评估机构对交易的二手房进行评估，并以评估的价格作为缴纳税费的依据。

    (2)买卖双方认为有必要时需要评估

    交易双方为确定合理的交易价格，也可以委托评估事务所进行评估，作为交易价格的参考。一般情况下，买卖双方都能自行确定交易价格，但如果有一方或双方对交易的二手房的价格没有概念，如境外人士或外地人，对国内或当地的房地产市场不了解，又不相信对方的报价或中介机构的评估，也往往要自行委托或双方共同委托有资格的评估事务所进行评估，然后参考评估价格确定双方的交易价格。

    (3)进行房地产保险时需要房地产评估

    房地产保险评估，分为房地产投保时的保险价值评估和保险事故发生或损失程度评估。

    (4)申请抵押贷款时需要房地产评估

    向银行申请房地产抵押贷款时，抵押人以抵押物作为还款的担保。有些购房人为了少付首付款而多报二手房交易价格，高于实际价值的价格对贷款银行来说有很大风险，因此，银行为确定抵押物的担保价值需要对抵押人的房地产进行估价。有些借款人为了能比较顺利的贷到款项，证实其拥有的房地产价值，确定其可能获得的贷款金额，也会提前委托评估机构对自己的房地产价值进行评估。申请公积金贷款的借款人，银行会要求其进行评估。

    (5)发生房地产纠纷时可能要进行评估

    例如二手房买卖合同签订后，一方以价格过高或过低而显示公平为由发生纠纷，一方或双方或仲裁机构、法院可委托专业评估机构对纠纷案件中涉及的争议房地产进行评估，为协议、调解、仲裁、诉讼等方式解决纠纷提供参考依据。